لقد كان لأمارة دبي الفضل في إرساء دعائم صناعة التطوير العقاري في المنطقة العربية باسرها، نحن في حسن حميد السويدي للاستشارات القانونية والمحاماة كان لنا فضل السبق في مجال التطوير العقاري ذلك اننا عاصرنا المسألة منذ، نشأتها ومنذ ذلك الحين نوليها اهتمامنا المتزايد. نحن محامي عقارات دبي وابوظبي وباقي دولة الامارات نقدم خدماتنا للمطورين العقارين ونزوده بالاستشارات القانونية وصياغة العقود الإنشائية وكتابة عقود عقارية ذات الصلة ومنها:
• مراجعة العقود مع المطور الرئيسي والتفاوض حول بنودها
• تمثيل المطور العقاري في كل ما يتعلق بمعاملاته وعملياته وانشطته كلما تطلب الامر
البيع ووضع سياسات واطر تنفيذها
• صياغة ومراجعة عقود الانشاء مع المقاولين او مع مقاولي الباطن
• كتابة عقد الوكالة التجارية وتسجيله لدى الجهات المختصة.
•كتابة عقود عقارية وتسجيبها لدي الجهات المختصة
• تمثيل المطور العقاري امام دائرة الأراضي والأملاك وامام هيئة التنظيم العقاري
• تمثيل المطور العقاري امام المحاكم والقضاء
• توجيه الإنذارات القانونية لمن يلزم انذارهم
• تمثيل المستأجرين في الدعاوي الايجارية والترافع عنهم امام مركز فض المنازعات الايجارية
• تمثيل الملاك والمؤجرين في الدعاوي الايجارية والترافع عنهم امام مركز فض المنازعات الايجارية
• إدارة وتأجير الممتلكات والمحافظة عليها وتأجيرها وصيانتها وتحصيل الايجار ايجاراتها
و تُعتبر صياغة العقود التجارية أهم مراحل تأسيس الأعمال في دبي وأبوظبي والشارقة والإمارات الأخرى لأن المستثمرين عند تأسيس الأعمال، يدخلون في عقودٍ مُلزمة من الناحية القانونية. فبات من الضروري أن تُصاغ هذه العقود على يد مُتخصصين وخبراء مُتمرسين.
عقد بيع و شراء عقار في دبي
على الراغبين في شراء عقار في دبي أن يقوموا بمعاينة وفحص العقار، خصوصا إذا تعلق الأمر بعقار مكتمل البناء، قبل توقيع عقد البيع والشراء. يجب على طرفي العقد استعمال النموذج الموحد لعقد البيع (نموذج) مع إمكانية إضافة شروط أخرى لا تتعارض مع الشروط الموحدة.
عقد بيع و شراء شركة
المحل التجاري هو مجموع أموال مادية ومعنوية تخصص لمزاولة أعمال تجارية.
ويجب جضور المتعاقدين شخصياً أمام الكاتب العدل أو وكلائهم أو أوليائهم أو الأوصياء أو القيمين عليهم.
ومن الشروط يجب أن يكون مضمون العقد في حدود الأنظمة والقواعد المنظمة للمنشأات في الإمارة خاصة قانون الشركات التجارية رقم (2 ) لسنة 2015 وتعديلاته وقانون المعاملات التجارية رقم ( 18 ) لسنة 1993م وتعديلاته وأن يكون غيـر مخالف للنظام العام أو الآداب وألا يكون ظاهره البطلان أو مقصوداً به التحايل.
كما يجب أن يشتمل العقد على البيانات الآتية:
• أسماء المتعاقدين وجنسياتهم ومحال إقامتهم
• تاريخ البيع ونوع المحل التجاري ورقم الرخصة التجارية أو المهنية واسم المؤسسة وعنوان المحل والعناصر التي اتُفق على أن تشملها عملية البيع.
• ثمن العناصر المادية وغير المادية كل منها على حدة والجزء المدفوع منه عند إبرام العقد وكيفية أداء الباقي
• الاتفاقات الخاصة بشأن العقود والتعهدات المتصلة بالمحل التجاري إن وجدت
• الاتفاقات المتعلقة باحتفاظ البائع بحق الفسخ أو الإنهاء أو حق الامتياز إن وجدت
يجب تضمين العقد الفقرة التالية: “لا تنتقل ملكية المحل التجاري فيما بين المتعاقدين وبالنسبة إلى الغير إلا من تاريخ قيد البيع في السجل التجاري ونشر ملخصه في صحيفتين يوميتين تصدران في الدولة باللغة العربية يفصل بين صدورهما مدة أسبوع و بعد انتهاء المدة المحددة لقبول الاعتراض على البيع”.
عقد شركة ذات مسؤولية محدودة
شركة ذات مسؤولية محدودة هي شركة لا يزيد عدد الشركاء فيها على خمسين شريكاً ولا يقل عن اثنين ولا يُسأل كل منهم إلا بقدر حصته في رأس المال ولا تكون حصص الشركاء فيها ممثلة بصكوك قابلة للتداول. ومن ثم التمكن من استخراج رخصة تجارية من دائرة التنمية الاقتصادية لمزاولة عمل تجاري.
متطلبات صياغة العقد
إبراز أصول وثائق إثبات الشخصية (بطاقة الهوية) وصور منها. و إبراز أصول وثائق إثبات صفة أطراف العقد وصور منها إذا لم يكن التعاقد بصفة شخصية. بالإضافة إلى إبراز الموافقة المبدئية من دائرة التنمية الإقتصادية والعقود المُراد التصديق عليها في حال عدم استخدام الطلبات الإلكترونية.
الشروط والأحكام
حضور أطراف العقد شخصيًا أو من يمثلهم شرعا أو قانونا ويجب أن يتمتع أطراف العقد بأهلية وصلاحية التعاقد. كما أن المستندات المسوغة للتصديق يجب أن تكون رسمية والصادرة خارج الدولة يجب أن تكون مصدقة من الجهات التالية : وزارة الخارجية بالبلد المعني وسفارة الإمارات بالبلد المعني و وزارة خارجية الإمارات و مترجمة إلى اللغة العربية ترجمة قانونية معتمدة من وزارة العدل أو الكاتب العدل.
إضافة إلى أداء الرسوم القانونية.
كما يجب أن يكون ضمن أطراف العقد أحد مواطني دولة الأمارات العربية المتحدة ولاتقل حصته عن 51% من رأس المال إذا كان في الشركة أجنبي. ويجوز أن تكون الشركة بين مواطني دول مجلس التعاون دون شراكة غيرهم.
و يتعين أن يكون مضمون العقد في حدود الأنظمة والقواعد المنظمة للشركات التجارية في الإمارة خاصة قانون الشركات التجارية رقم ( 2 ) لسنة 2015 وتعديلاته.
عقد إيجاره منتهية بالتمليك
يسمح هذا النظام للـشخص باستخدام الملكية الخاصة لمدة محددة، ويمنحه حق شراء هذه الملكية بـالقيمة الباقية المتفق عليها عند انتهاء المدة. ويسمى عقد التأجير المنتهي بالتمليك بهذا الاسم وذلك لأنه يسري لمدة محددة، ويتفق المؤجر والمستأجر في عقد الإيجار على القيمة المتبقية للملكية التي تم تأجيرها. في معظم الحالات (وخاصة في إيجار السيارات بطريقة البيع القطاعي). كما أن للمستأجر خيار شراء الملكية بالقيمة المتبقية والمتفق عليها في نهاية مدة التأجير.
عقد مرابحة
المرابحة لغةً هي تحقيق الربح وهي اصطلاحا: “نقل ما ملكه بالعقد الأول بالثمن الأول مع زيادة ربح. وهذا يعني البيع بزيادة على الثمن الأول.
شروط المرابحة
يُشترط في بيع المرابحة: وضوح دلالة الإيجاب والقبول، وتطابقهما، واتصالهما.
شروط صحة المرابحة
سلامة العقد، أن يكون العقد صحيحا، فإن كان فاسدا، لا يجوز بيع المرابحة، لأن المرابحة بيع بالثمن الأول مع زيادة الربح.
و يُشترط أن يكون الثمن الأول معلوما للمشتري الثاني، لأن العلم بالثمن شرط في صحة البيوع وإن لم يُطبق هـﺫا الشرط فسد العقد.
كما يجب أن يكون رأس المال من ذوات الأمثال، أي أن رأس المال إما أن يكون مثلياً كالمكيلات والموزونات والعدديات المتقاربة، أو يكون قيمياً لا مثل له كالعدديات المتفاوتة.
عقد الهبة
هي عقد يتصرف بمقتضاه الواهب في مال له دون عوض. ويجوز أن يفرض الواهب على الموهوب له القيام بالتزام معين وهي عقد يحتاج إلى توافر عناصر اهمها:
• نية التبرع بالمال الذي يتصرف فيه الواهب
• الهبة عقد بين الأحياء
• الإيجاب والقبول بين الواهب والموهوب له
• انها من اعمال التصرف أي يلتزم الواهب بنقل حق عيني إلى الموهوب له قد يكون حق ملكية أو حق انتفاع أو حق ارتفاق أو حق شخصي أو مبلغ من النقود
• يمكن للواهب أن يفرض شرط معنوي على الموهوب له لكن ليس عوض
ويجب أن تتوفر في هذا العقد الشروط العامة الواجب توافرها في كافة العقود الأخرى وهي:
• شروط انعقاد
• شرط صحة
• شروط الانعقاد لازمة وهي: التراضي، المحل، السبب و أن يكون محرر بورقة رسمية.
عقد الوكالة
الوكالة هي تفويض من يتولى القيام بأمر غيره، وقد تطلق مجازا على وثيقة التوكيل. و الوكالة بالمفهوم الإسلامي نوع من المعاملات في علم الفقه و بالمعنى الشرعي هي: (تفويض شخص ما له فعله مما يقبل النيابه إلى غيره ليفعله في حياته). والوكالة في الشرع الإسلامي عقد جائز فيما يصح التصرف فيه و تتكون من: موكل، ووكيل، وموكل فيه، و صيغة، وتكون مطلقة أو مقيدة، وفق معايير شرعية.
بالإضافة، الوكالة هي عقد يقتضي الإذن للوكيل بالتصرف، فلو وُكل في شراء متاع، أو إخراج زكاة مثلا وكان ذلك مبنيا على التراضي، و الثقة المتبادلة؛ صح ذلك من الناحية الشرعية، إلا أن ذلك قد يكون عرضة للخلاف بسبب نسيان، أو موت، أو غير ذلك، وقد تواجه الوكالة تشكيكا في مصداقيتها. لذلك يجب توثيق عقود المعاملات بطرق مناسبة ومن أهمها الإشهاد والكتابة. والكتابة هي: تحرير وثيقة تتضمن جملة التفاصيل التي تم الإتفاق عليها بين طرفي العقد، ولكن قد تواجه الوثيقة عدم الإعتراف بها لدى الجهات الرسمية، وهذا لا يعني فساد العقد وإنما تحتاج الوثيقة، إلى صياغتها، و اعتمادها، بصفة رسمية، وقانونية.
هـﺫا العقد هو وثيقة اتفاق مكتوبة بين طرفى التعاقد لتنفيذ مشروع هندسى معين وهما صاحب العمل(جهة التعاقد) ويرمز لة عادة فى العقود الهندسية (عقود المقاولات) بالطرف الآول, والشركة المنفذة (المقاول) ويرمز له في العقود الهندسية (عقود المقاولات) بالطرف الثانى و يُوضح العقد التزامات كل طرف.
محتويات العقد:
• الإتفاقية صيغة العقد
• الشروط العامة والشروط الخاصة
• المواصفات
• بنود قوائم الكميات ( مقاييس الآعمال )
• الرسومات الهندسية للمشروع
• الجدول الزمنى لتنفيذ المشروع
• خطابات ضمان أوأية ملاحق أخرى
وفي مكتب حسن حميد السويدي لدينا أمهر المحامين المُختصين في مجالات صياغة العقود و العقارات بدبي خاصة و الإمارات عامة.