تُعد إمارة دبي واحدة من أكثر الأسواق العقارية ديناميكية على مستوى العالم، ويأتي قانون الإيجارات فيها ليحقق توازنًا دقيقًا بين حقوق المالك والمستأجر. ومع تزايد الطلب على السكن والاستثمار العقاري، تبرز مسألة “زيادة الإيجارات” كإحدى القضايا المحورية التي تشغل الطرفين. وفي ضوء التشريعات الحديثة والأنظمة الذكية، أصبح تنظيم الزيادات الإيجارية يعتمد على معايير قانونية دقيقة تضمن الشفافية، وتمنع الزيادات التعسفية والمنازعات العقارية، وتعزز استقرار السوق.
الإطار التشريعي الناظم للزيادة الإيجارية في دبي
تُحكم الزيادة في بدلات الإيجار في دبي بعدة قوانين وقرارات تنظيمية، أبرزها:
- القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
- القانون رقم (33) لسنة 2008 المعدل للقانون السابق، ويعالج تفاصيل العلاقة التعاقدية وتجديد الإيجارات.
- مرسوم رقم (43) لسنة 2013 بشأن تنظيم الزيادة في بدلات الإيجار في إمارة دبي.
- مرسوم عام 2022 القاضي بتجميد الزيادة الإيجارية لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توقيع العقد.
- النظام الذكي الجديد الذي أطلقته دائرة الأراضي والأملاك باستخدام الذكاء الاصطناعي لحساب الزيادة المسموح بها بناءً على مؤشر الإيجارات الرسمي.
كيف تُحسب الزيادة المسموح بها قانوناً؟
يعتمد تحديد الزيادة على الفارق بين الإيجار الحالي ومتوسط الإيجار في المنطقة ذاتها حسب “مؤشر الإيجارات” الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري (RERA). ويوضح مرسوم رقم (43) لسنة 2013 النسب على النحو التالي:
| الزيادة المسموح بها | نسبة الفرق بين الإيجار الحالي والمتوسط |
| لا توجد زيادة | 0% – 10% أقل من المتوسط |
| 5% | 11% – 20% أقل من المتوسط |
| 10% | 21% – 30% أقل من المتوسط |
| 15% | 31% – 40% أقل من المتوسط |
| 20% | أكثر من 40% |
مثال تطبيقي: إذا كان الإيجار الحالي 70,000 درهم، ومتوسط السوق 100,000 درهم، فإن الفرق 30%، مما يجيز للمالك رفع الإيجار بنسبة 10% فقط، أي إلى 77,000 درهم.
المرسوم الجديد لعام 2022: تثبيت الإيجار لمدة ثلاث سنوات
استحدثت حكومة دبي قاعدة جديدة في 2022، تُلزم المالك بعدم رفع الإيجار خلال أول ثلاث سنوات من توقيع العقد، وذلك لتعزيز استقرار المستأجرين وتشجيع العقود طويلة الأجل. أي محاولة للزيادة خلال هذه الفترة تُعتبر مخالفة قانونية يُمكن الطعن فيها أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.
آلية نظام الذكاء الاصطناعي ومؤشر الإيجارات آلية شفافة لحساب الزيادات
حيث أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي بالتعاون مع مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) نظامًا متطورًا يعتمد على الذكاء الاصطناعي لمراقبة وضبط أسعار الإيجارات. يستند هذا النظام إلى قاعدة بيانات ضخمة تشمل مختلف أنواع العقارات، ويتم تحديثها دوريًا لضمان دقة البيانات المستخرجة.
كيفية عمل النظام الذكي؟
يعتمد مؤشر الذكاء الاصطناعي للإيجارات على تحليل عدة عوامل رئيسية، منها:
- الموقع الجغرافي: يتم تحليل متوسط الإيجارات في كل منطقة بناءً على الطلب والعرض.
- نوع العقار ومساحته: يتم الأخذ بعين الاعتبار نوع العقار (سكني، تجاري، فيلا، شقة) والمساحة الإجمالية للوحدة.
- مستوى الخدمات والمرافق: كلما زادت الخدمات المتميزة في المبنى، ارتفعت القيمة الإيجارية.
- اتجاهات السوق العقاري: يتم تحليل مؤشرات السوق العقاري، مثل نسب الإشغال والتوجهات الشرائية.
- الزيادة السنوية المسموحة قانونيًا: يعتمد الذكاء الاصطناعي على قانون تنظيم الإيجارات لضبط الحد الأقصى للزيادة وفق النسب القانونية المحددة من قبل الحكومة.
الحدود القانونية للزيادة الإيجارية وفق النظام الجديد
وفقًا لقانون الإيجارات في دبي، تحدد نسبة الزيادة السنوية بناءً على الفرق بين الإيجار الحالي ومتوسط الإيجارات في المنطقة، وفقًا لما يلي:
- لا توجد زيادة إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة 10% من متوسط الإيجارات في المنطقة.
- زيادة بنسبة 5% إذا كان الإيجار أقل بنسبة 11% – 20% من متوسط الإيجارات.
- زيادة بنسبة 10% إذا كان الإيجار أقل بنسبة 21% – 30% من متوسط الإيجارات.
- زيادة بنسبة 15% إذا كان الإيجار أقل بنسبة 31% – 40% من متوسط الإيجارات.
- زيادة بنسبة 20% إذا كان الإيجار أقل بنسبة تزيد عن 40% من متوسط الإيجارات في المنطقة.
مثال تطبيقي:
إذا كان المستأجر يدفع 80,000 درهم سنويًا لإيجار شقة، بينما يبلغ متوسط الإيجارات في المنطقة 100,000 درهم، فإن نسبة الفرق تبلغ 20%، مما يعني أن المالك يحق له رفع الإيجار بنسبة 5% فقط، أي إلى 84,000 درهم سنويًا.
مزايا النظام الجديد
- تعزيز الشفافية والعدالة: يضمن النظام عدم تعرض المستأجرين لزيادات غير مبررة في الإيجار، ويحمي حقوق الملاك في تحقيق عوائد عادلة.
- تحقيق استقرار السوق العقاري: يقلل النظام من التقلبات العشوائية في أسعار الإيجارات، مما يسهم في استدامة قطاع العقارات.
- تقليل النزاعات القانونية: نظرًا لأن النظام يعتمد على بيانات رقمية دقيقة، فإن القرارات المستندة إليه تكون واضحة وعادلة، مما يقلل من النزاعات بين الملاك والمستأجرين.
- سهولة الوصول إلى المعلومات: يمكن للمستأجرين والملاك التحقق من تفاصيل الإيجارات عبر تطبيق دبي ريست (Dubai REST)، الذي يوفر تحديثات دورية حول معدلات الإيجار في كل منطقة.
التحديات المحتملة للنظام الجديد
- عدم دقة بعض البيانات الأولية: قد تتأثر نتائج الذكاء الاصطناعي بجودة البيانات المدخلة.
- تفاوت أسعار الإيجارات في المناطق الحديثة: بعض المناطق التي تشهد تطورًا سريعًا قد لا تعكس بياناتها بدقة الوضع السوقي الفعلي.
- احتياجات الملاك والمستأجرين المتباينة: قد يرى بعض الملاك أن النظام لا يمنحهم مرونة كافية في تحديد الإيجارات بناءً على قيمة العقار الفعلية.
الضمانات القانونية ضد الزيادات التعسفية
- عدم التسجيل في “إيجاري” يحرم المؤجر من أي زيادة: أكدت محكمة النقض في دبي (طعن رقم 250 لسنة 2021) أن عدم تسجيل العقد يُفقد الطرفين حماية القانون.
- إشعار مسبق: يجب على المؤجر إخطار المستأجر برغبته في زيادة الإيجار قبل ما لا يقل عن 90 يومًا من نهاية العقد.
- تقديم مبررات الزيادة: يجب أن تكون الزيادة مستندة إلى شهادة صادرة من RERA، ولا يعتد بالمطالبات الشفهية أو غير المدعومة.
متى تكون الزيادة الإيجارية باطلة؟
تُعتبر الزيادة باطلة إذا:
- تجاوزت النسبة المحددة قانونًا حسب مؤشر الإيجارات.
- تم فرضها خلال أول ثلاث سنوات من التعاقد.
- لم يسبقها إشعار رسمي.
- لم يتم تسجيل العقد في نظام “إيجاري”.
- استندت إلى شروط تعاقدية تعسفية تخالف النظام العام (وفقًا لطعن رقم 210 لسنة 2021).
دور مركز فض المنازعات الإيجارية
يُعد مركز فض المنازعات المرجعية القضائية المختصة بالنظر في قضايا الإيجارات. ويتميز بما يلي:
- سرعة إصدار الأحكام (خلال 30 يومًا من قيد الدعوى).
- اعتمادا على بيانات “إيجاري” ومؤشر الإيجارات كدليل قانوني.
- إمكانية الطعن أمام الدائرة الاستئنافية في المركز بشروط قانونية محددة.
نصائح عملية للمستأجرين والملاك
للمستأجرين:
- تحقق من عقدك ومدى تسجيله في “إيجاري”.
- تابع مؤشر الإيجارات في منطقتك عبر تطبيق دبي ريست.
- احتفظ بسجلات التواصل مع المالك (بريد إلكتروني أو إشعارات رسمية).
للمؤجرين:
- تأكد من تسجيل العقد والإشعارات في الوقت المحدد.
- لا تتجاوز النسبة المحددة قانونًا حتى لا تتعرض للطعن.
- استخدم بيانات “مؤشر الإيجارات” كمرجع رسمي للزيادة.
- استعن بمستشار قانوني لتفادي مخالفة القوانين.
يعتبر مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية من أفضل مكاتب المحاماة في دبي للحصول على استشارات قانونية, حيث تتم الاستشارة على يد أمهر المحامين والمستشارين القانونين وضمن أتعاب مدروسة ومعقولة.
للتحدث مع أحد مستشارينا: اتصل بنا
أبرز الاجتهادات القضائية في الزيادات الإيجارية
- محكمة النقض – طعن رقم 305 لسنة 2022: أقرت بعدم جواز الزيادة قبل مضي ثلاث سنوات من تاريخ التوقيع على العقد.
- مركز فض المنازعات – 2022: ألغى قرار زيادة إيجارية مفروضة من مالك لم يستوفِ شروط الإشعار المسبق.
- محكمة النقض – طعن رقم 88 لسنة 2020: ألغت زيادة تجاوزت النسبة المحددة في مرسوم 43/2013، رغم موافقة المستأجر الاضطرارية.
إن زيادة الإيجارات في دبي لم تعد مرهونة بتقدير فردي أو تفاوض شخصي، بل تخضع لإطار قانوني وتقني دقيق. وبفضل التشريعات الحديثة، أصبح بإمكان كل من الملاك والمستأجرين حماية حقوقهم، وتفادي النزاعات عبر آليات واضحة وشفافة. ومع استمرار دبي في تطوير أنظمتها الذكية، يُتوقع أن يصبح السوق العقاري أكثر جذبًا واستدامة، بما يخدم جميع الأطراف.
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 00971521782469
ايميل: sales@hhslawyers.com
