قانون الوساطة العقارية والتزامات وشروط الوسيط العقاري في دبي

تعد الوساطة العقارية أحد أشكال السمسرة والتي تعتبر من الأعمال التجارية بطبيعتها، وتلعب دوراً كبيرأ في السوق العقارية في إمارة دبي من خلال زيادة حجم الاستثمار العقاري وجذب الكثير من المستثمرين عبر سوق أكثر تنظيماً وحرفية من جهة، وتلبية متطلبات العملاء الباحثين عن عقارات للسكن أو الإيجار من جهة أخرى.

إذا كنت مهتماً بسوق العقارات في دبي يمكنك قراءة مقالتنا هذه للتعرف على المقصود بالوساطة العقارية، والشروط المطلوب توافرها في الوسيط العقاري والالتزامات المفروضة عليه.

المقصود بالوساطة العقارية

يقصد بالوساطة العقارية: العقد الذي يتعهد بمقتضاه الوسيط العقاري لشخص بالبحث عن طرف ثان لإبرام عقد معين وبالوساطة في مفاوضات التعاقد وذلك مقابل أجر.

ويتمثل دور الوسيط في البحث عن عرض مناسب للطرف طالب العقار وفق الشروط والمواصفات الطلوبة، ومن ثم جمع الطرفين ومحاولة تقريب وجهات النظر لإتمام الصفقة، ولا يتحصل الوسيط على أجره إلا في حال نجاح عملية الوساطة وإتمام التعاقد.

فئات الوسطاء العقاريين

أنشأت اللائحة رقم (85) لسنة 2006 بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في إمارة دبي، سجلاً خاصاً لقيد الوسطاء العقاريين يرخص لهم من خلاله مزاولة نشاط الوساطة في داخل الإمارة، وتسجل فيه كل البيانات الخاصة بالوسيط، وما يطرأ عليها من تعديلات أو تحديثات لاحقة في تلك البيانات.

كما ألزمت اللائحة كل من أراد أن يمتهن نشاط الوساطة العقارية بحتمية الترخيص والتقييد في سجل قيد الوسطاء، ولا يجوز ممارسة أي نشاط للوساطة دون هذا الإجراء بالإضافة إلى الالتزام بأخلاقيات المهنة وفق ميثاق الشرف الذي تعده اللجنة.

وقسم اللائحة الوسطاء إلى فئتين هما:

• الفئة (أ) وهم الأشخاص من ذوى الخبرة المسجلون بالقائمة غير المرخصين من الجهات المتخصة، ولكن معتمدين من الرئيس ويستثنون من شروط التسجيل.
• الفئة (ب) وهم الأشخاص الذين يزالون نشاط الوساطة بموجب ترخيص صادر عن الجهات المختصة.

تصفح أيضاً: الوسطاء العقاريين في دبي – ما لهم و ما عليهم

الشروط المطلوب توافرها في الوسيط العقاري

للقيد في سجل الوسطاء العقاريين في إمارة دبي يتعين تقديم طلب معد لذلك إلى مكاتب الوساطة العقارية في دائرة الأراضي والأملاك، ووفقاً لنص المادة السادسة من اللائحة رقم (85) لسنة 2006م بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في إمارة دبي يتعين أن يكون الطلب مرفقاً بالمستندات التالية:

1. رخصة تجارية سارية المفعول صادرة من الجهات المختصة.
2. شهادة انتساب عضوية لغرفة تجارة وصناعة دبي.
3. صورة من جواز السفر لطالبي الترخيص بالنسبة للمؤسسات الفردية أو الشركات.
4. صورة طبق الأصل من شهادة ملكية محل الوساطة أو عقد إيجاره.
5. شهادة حسن سير وسلوك لكل من صاحب المؤسسة والمدير المسؤول أو المدراء المسؤولين للشركة.
6. أن لا يكون أياً من مدراء الشركة أو الشركاء المفوضين بإدراتها قد سبق إعلان إفلاسهم أو الحكم عليهم في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.
7. الحصول على شهادات إكمال دورات متخصصة في المجال العقاري ضمن برنامج تأهيل مؤسسات وشركات الوساطة العقارية المعتمد من الدائرة.
8. اجتياز امتحان مهنة الوساطة العقارية الذي تعده الدائرة.

ويقوم المكتب إما بقبول الطلب وقيد الوسيط ضمن السجل أو رفضه في حال مخالفته لأحكام اللائحة مع ذكر مسببات الرفض، وإعطاء الحق للوسيط طالب الترخيص والقيد إعادة تقديم الطلب مرة أخرى خلال أربعة عشر يوماً من تاريخ إخطاره بالرفض وذلك بعد استكماله المستندات واستيفاءه الشروط المطلوبة.

ويعتبر الترخيص الممنوح للوسيط العقاري مؤقتاً، حيث يتعين تجديده بشكل سنوي وذلك قبل إنتهاء تاريخ صلاحية القيد بثلاثين يوماً، ويتم ذلك بعد التأكد من توافر الشروط للتجديد.

التزامات الوسيط العقاري في دبي

• الالتزام بأخلاقيات المهنة وفق ميثاق الشرف الذي تعده اللجنة بالتشاور مع الوسطاء من ذوي الخبرة والرأي.
• الالتزام بالإفصاح عن المعلومات والبيانات والإحصاءات المتعلقة بنشاط الوساطة العقارية التي تطلبها دائرة الأراضي والملاك.
• الالتزام بالنصح للطرف الذي يمثله الوسيط العقاري، وجعله مطلعاً على جميع تفاصيل المفاوضات والمراحل التي تمر بها عميلة الوساطة والمعلومات الضرورية ليتمكن من إتخاذ القرار المناسب، كما يلتزم الوسيط ببيان جميع الأمور الجوهرية للمتعاقد الآخر والتي تعتبر ضرورية لنفي الجهالة عنه.
• الالتزام بعدم إبرام أي صفقات مخالفة لأحكام القوانين والنظم السارية في إمارة دبي.
• الالتزام بالأمانة على المبالغ والأوراق المالية أو المستندات التي تسلم للوسيط من قبل الطرفين سواء للحفظ أو التسليم للطرف الآخر.
• الالتزام بأن لا يكون الوسيط طرفاً ثانياً في العقد الذي توسط لإبرامه وذلك لعدم تعارض المصالح بينه وبين عميله.

الجزاءات التأديبية في حال مخالفة الوسيط لالتزاماته

للجنة الحق في توقيع أي من الجزاءات التالية على الوسيط المخالف لأحكام اللائحة أو قراراتها:

• تنبيه الوسيط العقاري بما بدر عنه من مخالفات.
• إنذار الوسيط العقاري بعد إجراء التنبه.
• إيقاف الوسيط لمدة لا تتجاوز ستة شهور عـن العمل.
• إلحاق أسم الوسيط المخالف على القائمة السوداء.

ويلغى بقرار من المدير قيد الوسيط مـن السجل إذا أخل بميثاق الشرف، أو أرتكب مخالفة جوهرية للقوانين أو النظم والتعليمات السارية بالإمارة، أو جمع ثلاث نقاط بالقائمة السـوداء، بناء على توصية من للجنة، يبين فيه أسباب الإلغاء، ويجوز للوسيط التظلم من قرار الإلغاء أمام الرئيس، خلال (15) يوم من تاريخ إبلاغه به، ويكون قرار الرئيس نهائياً.

أجر الوسيط العقاري

على الوسيط التأكد من كتابة عقد الوساطة مع توضيح أسماء الأطراف المتعاقدين والشروط المتفق عليها في الوساطة ومواصفات العَقَار، والتأشير بالعقد في سجل العَقَار، والاتفاق على أجر الوسيط، أو وفق العرف السائد. وبحسب ما حددت المواد من 28-33 من اللائحة فإن الوسيط لا يستحق أجراً ولا يحق له المطالبة بالمصاريف التي تكبدها إذا:

• لم تؤدي هذه الوساطة إلى إبرام العقد بين الطرفين.
• لم يتفق الأطراف على شروط عقد الوساطة.
• لم يبرم عقد البيع ولم يسجل بالدائرة.
• كان عقـد البيع معلقاً على شرط متفق عليه في العقد ولم يتحقق.
• عمل الوسيط لمصلحة المتعاقد الآخر بما يخالف التزاماته تجاه من يمثله.
• قبل من المتعاقد الآخر وعداً بمنفعة تتنافى مع قواعد حسن النية وميثاق الشرف.
• قيّم الوسيط نفسه طرفاً ثانياً في العقد الذي توسط في إبرامه وأجازه العاقد في ذلك.
• الغش أو الخطأ الجسيم من جانبه.
• لم تؤد مفاوضات الوسيط إلى إبرام اتفاق بين الطرفين لا يحق له المطالبة بتعـويضات أو نفقات أو مصاريف ما لم ينص العقد بخلاف ذلك.

كيف يتم تسوية منازعات الوساطة العقارية

يتم تسوية منازعات الوساطة العقارية من خلال مجلس مختص، ولا يحق للمجلس النظر في المنازعة ما لم يتضمن عقد الوساطة الشرط الخاص بالتسوية الودية أمام الدائرة، أو أن الأطراف اتفقوا لاحقاً بإحالة النزاع القائم بينهم للدائرة، ويجب أن يكون اتفاق التسوية مكتوباً، مع تحديد موضوع النزاع في وثيقة اتفاق التسوية.

إجراءات التسوية

• يُقدِم طالب التسوية الودية طلبه للجنة وفق نموذج معد لهذا الغرض، مع تدعيم الطلب بالمستندات المؤيدة له.
• بعد استيفاء الرسم المقرر، يأمر رئيس اللجنة بقيد الطلب وإعلان أطراف النزاع به.
• يجب على الخصم الرد على الطلب خطياً، وأن يودع مع الطلب مستنداته التي تدعمه، وذلك خلال أسبوع من تاريخ الإعلان.
• يفصل في النزاع من قبل المجلس خلال مدة لا تجاوز (30) يوم من تاريخ إحالة الملف، ويمكن تمديد هذه المدة إن كان لذلك مقتضى.

ويقوم المجلس بالفصل في النزاع خلال مدة أقصاها ثلاثين يوم من تاريخ إحالة الملف، بعد أن يكون طالب التسوية والخصم قد قدموا طلباتهم والمستندات المؤيدة لها.

هل لديك استفسار عن وتريد التواصل مع محامي عقارات بشأنه؟ اضغط هنا وتواصل معنا الآن

إدارة البحوث و النشر.
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
ايميل:  sales@hhslawyers.com