قانون الملكية العقارية المشتركة في دبي

يمثل قطاع العقارات في دبي والامارات العربية المتحدة، أحد أهم المحركات لاقتصاد الامارة

سنتناول في هذه المقالة صورة لم تكن معروفة من قبل من صور الملكية العقارية، و هي الملكية المشتركة للعقارات، حيث اصبحت صورة شائعة من صور التملك الحر للعقارات في دبي.

ما هي الملكية العقارية المشتركة؟

يعرف العقار المشترك في دبي بأنه المبنى بكافة أجزائه وملحقاته التي تخصص للاستخدام المشترك بين أكثر من شخص، ويشمل ذلك الأرض المقام عليها المبنى، وكذلك الأرض التي تخصص للتمليك في المستقبل، والأرض التي تقسم لوحدات. وتختلف العقارات المشتركة باختلاف اغراضها، فهنالك المشاريع العقارية الكبرى، التي تشمل العقارات المشتركة المحددة وفقاً لمعايير معينة، والمعتمدة من مدير عام دائرة الأراضي والاملاك في دبي، ايضاً المشاريع الفندقية، وهي العقارات التي تخصص وحداتها للتمليك المشترك، ويتم ترخيصها من الجهات المختصة بغرض استخدامها كوحدة أو كمنشأة فندقية مشتركة، وتشمل على سبيل المثال لا الحصر، الفنادق، والشقق الفندقية، والفلل الفندقية، وكذلك الغرف الفندقية.

ترغب في الحصول على خدمات قانونية عقارية؟ اضغط هنا وتواصل مع الخبراء

من هو المالك المشترك؟

عرف قانون الملكية العقارية المشتركة في دبي ، المشار اليه سابقاً، المالك المشترك بانه كل شخص يتم تقييده في السجل العقاري كمالك لوحدة في عقار مشترك، ويشمل ذلك كل من له حق الانتفاع بهذه الوحدة، أو له الحق في استئجارها بموجب عقد الايجار طويل الأمد، كما يشمل المطور العقاري فيما يتعلق بالوحدات غير المباعة.

الوحدات المكونة للعقار المشترك

وفقاً للقانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، تتكون العقارات المشتركة من عدد من الوحدات التي يتم انشائها لأغراض مختلفة سواءً للاستخدام السكني أو الصناعي أو التجاري أو غير ذلك من الاستخدامات الأخرى، وتشمل هذه الوحدات الشقق، والمحلات، والمستودعات، والمكاتب، والطوابق، والأراضي أو أي جزء منها، كما تشمل البيوت المتصلة ببعضها البعض، أو البيوت المستقلة ولكنها تقع ضمن عقار مشترك.

إذن هذه الوحدات المكونة للعقارات المشتركة تختلف باختلاف الاستخدام، بحيث يشترك فيها عدد من الملاك، الامر الذي يدعو إلى تضامن الملاك حتى يتثنى لهم استخدام هذه الوحدات بشكل أمثل. وهناك أجزاء مشتركة بين الملاك أو المستخدمين للعقار، وهي الأجزاء التي يتم تخصيصها في العقار المشترك للاستخدام العام بين ملاك أو شاغلي الوحدات المشتركة في الموقع، كما أن هناك أجزاء مشتركة لكنها مخصصة للاستخدام الحصري لعدد معين من ملاك العقار المشترك دون غيرهم من بقية الملاك.

تجدر الإشارة إلى أن هنالك مناطق أو وحدات أو أجزاء بالعقار المشترك، تكون مملوكة للمطور العقاري يخصصها للاستخدام الخاص به أو للاستخدام الاستثماري أو التجاري أو غير ذلك من الاستخدامات.

مكونات الاجزاء المشتركة

حسب المادة (7/أ) من القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في دبي، تتكون الأجزاء المشتركة للعقار المملوك ملكية مشتركة، على سبيل المثال لا الحصر من المكونات الاتية:

• الأجزاء الهيكلية للعقار المملوك ملكية مشتركة، والدعائم الرئيسية والاعمدة والاساسات والجدران الهيكلية، والسلالم والممرات والاسقف والاسطح.
• الرّداهات والعتبات والمداخل ومخارج الطواري وممرات المواقف، والنوافذ الواقعة على الجدران الخارجية، إلا إذا تضمن مخطط الموقع المشترك خلاف ما ذكر.
• المرافق الترفيهية، وغرف الحراسة، وحمامات السباحة، ومرافق التخزين، والحدائق، والمكاتب ومواقف السيارات، ما لم يتضمن المخطط خلاف ذلك
• أنظمة ومعدات المرافق الرئيسية بما فيها أنظمة الإضاءة، ومولدات الكهرباء، وأنظمة التكييف والتبريد، وأنظمة ومعدات الغاز والمياه ومرافق تجميع النفايات ومعالجتها.
• الخزانات، والمصاعد، والمولدات والانابيب، ومراوح ومداخن ومجاري التهوية، وأنظمة التهوية الميكانيكية، ووحدات ضغط الهواء.
• أنابيب المياه الرئيسية، وأنابيب ومداخن الغاز، ومجاري الصرف الصحي، وأسلاك وأبراج الكهرباء والاتصالات التي تخدم الملاك في أكثر من وحدة.
• أجهزة القياس المتعلقة بتمديد أو توريد خدمات المرافق.
• أي أجزاء أخرى لا تقع ضمن حدود الوحدات، ولكنها ضرورية لوجود العقار وصيانته واستدامة وسلامة تشغيله.
• أي أجزاء أخرى مشتركة يتضمنها المخطط.

أما المادة (7/ب) من هذا القانون ذكرت بأنه، تتألف الأجزاء المشتركة للأرض، على سبيل المثال لا الحصر، من المكونات الآتية:

• الدوارات، والطرق، ونقاط التقاطع، وحواف الرصيف والممرات، والجزر الفاصلة في الطريق، وأنظمة التصريف وما يتعلق بها، والجسور القنطرية.
• البرك، والبحيرات، والقنوات، والمتنزهات، والاشكال المائية، والنوافير، والمجاري المائية الأخرى، ما لم يتضمن المخطط خلاف ذلك.
• الساحات العامة، والمسطحات الخضراء، وساحات اللعب، ومواقف السيارات المخصصة لجهات الإدارة أو لجنة الملاك او الزوار، أو مناطق الاستراحة، ما لم يتضمن المخطط خلاف ذلك.

سجل العقارات المشتركة

تطبق أحكام قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي، سالف الذكر، على كافة العقارات المشتركة في الإمارة، وكافة مشاريع التطوير الرئيسية فيها، بما في ذلك المناطق الحرة ومناطق التطوير الخاصة. وتقوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي بإعداد سجل خاص بالعقارات المشتركة، ووفقاً للمادة 4 البند (أ) من القانون المذكور أعلاه، يجب أن يشتمل سجل العقارات المشتركة على ما يلي:

• الوحدات التي تخصص للتمليك المستقل في العقار المشترك التي يقوم ببيعها المطورون، وأسماء مالكي هذه الوحدات.
• الأراضي التي يملكها المطورون، أي الأراضي التي ستقام عليها العقارات المشتركة.
• النظام الذي يدار به المبنى.
• أعضاء لجنة الملاك.
• المخططات.
• جهة الإدارة
• مساحة كل جزء من الأجزاء المشتركة، والاجزاء المشتركة الخاصة، ونسبتها من مساحة الأجزاء في العقار المملوك ملكية مشتركة.
• العقود المتعلقة بإدارة العقار المشترك، أو الأجزاء المشتركة.
• الوحدات أو المناطق أو الأجزاء المملوكة للمطور العقاري في العقار المشترك.

وتصدر دائرة الأملاك والأراضي في دبي السندات والشهادات وأي وثائق أخرى تتعلق بالوحدة أو بالعقار المشترك من واقع بيانات السجل المذكورة أعلاه، وذلك بناءً على طلب يقدم من زوي الشأن، ويحق لكل صاحب مصلحة الاطلاع على سجل العقارات المشتركة.

إدارة البحوث و النشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
ايميل: sales@hhslawyers.com