ما هي حالات فسخ العقد وفق قانون المعاملات المدنية الإماراتي؟

تعتبر العقود من أهم الأمور القانونية في المجتمع، ذلك لأن كل إنسان إلا وأبرم عقداً أو عدة عقود خلال مساره الشخصي أو المهني، وقد عالج المشرع الإماراتي مسائل العقود في المواد من 124 إلى 1132 من قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة وتعديلاته.

وهذا المقال مخصص لتوضيح معنى فسخ العقد وشروط توقيعه، ثم تمييزه عن بعض المصطلحات التي قد تختلط به، لنتطرق فيما بعد إلى حالات فسخه وفق قانون المعاملات المدنية، وأخيراً بعض الأمثلة عنه الواردة في نفس القانون، كما سنجيب أيضاً على بعض الأسئلة التي يتكرر طرحها حول هذا الموضوع.

---

مفهوم العقد في القانون الإماراتي

العقد هو ارتباط الإيجاب الصادر من أحد المتعاقدين بقبول الآخر وتوافقهما على وجه يثبت أثره في المعقود عليه ويرتب عليه التزام كل منهما بما وجب عليه للآخر.

والمبدأ العام في العقود هو أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلّا باتفاق الطرفين، كما أنه ينفذ بحسن نية وطبقاً لما اشتمل عليه؛ والإخلال أو عدم احترام هته الإلتزامات هو ما يدفع بأطراف العقد إلى التفكير والتساؤل حول إمكانية وضع حد لاستمرارية العلاقة التعاقدية.

معنى فسخ العقد وشروط توقيعه

فسخ العقد هو الجزاء المترتب على عدم تنفيذ الإلتزامات المذكورة في العقد، ويرد الفسخ على عقد صحيح. ويمكن استنباط شروط فسخ العقد من المواد 271، 272، و273 من قانون المعاملات المدنية، وهي كالتالي:

• أن يكون العقد من العقود الملزمة للجانبين؛
• أن يصدر عن أحد طرفيه وهو المدين في عدم التنفيذ والمخل بالإلتزامات التعاقدية وفي المقابل استعداد الطرف الثاني وهو الدائن للتنفيذ؛
• أن يتضمن العقد شرط على إمكانية اللجوء إلى الفسخ في حالة الإخلال بالإلتزامات؛
• أن يتم إعذار المدين بتنفيذ التزاماته ومنحه مدة معينة لذلك قبل اللجوء إلى التنفيذ العيني أو الفسخ، إلّا إذا تم الإتفاق على عدم الإعذار.

تمييزه عن بعض المصطلحات التي قد تختلط به

• بطلان العقد: هو جزاء على تخلف ركن من أركان العقد.
• إنفساخ العقد: هو فسخ العقد بقوة القانون وهو حالة من حالات فسخ العقد.
• انقضاء العقد: هو زوال العقد وانتهاؤه وهو الأصل ويكون بتنفيذ الإلتزامات التي أنشأها، فالإنقضاء هو المصير الطبيعي للعقد، أما الفسخ فهو جزاء لعدم تنفيذ الإلتزامات، إذ يترتب على عدم الوفاء بها بعدما تم البدء في تنفيذها.

شاهد الزوار أيضاً: كيف يمكن الانسحاب من عقد شراء العقار في دبي؟

حالات فسخ العقد وفق قانون المعاملات المدنية

جاء ذكرها بموجب المواد 267،271، 272 و273 من قانون المعاملات المدنية، فنصت الممادة 267 على أنه: “إذا كان العقد صحيحاً لازماً فلا يجوز لأحد المتعاقدين الرجوع فيه ولا تعديله ولا فسخه إلّا بالتراضي أو التقاضي أو بمقتضى نص في القانون.”.

ومنه فإن حالات فسخ العقد وفق قانون المعاملات المدنية هي:

• الفسخ بالتراضي أو الفسخ الإتفاقي: نصت عليه المادة 271 من قانون المعاملات المدنية إذ يجوز الإتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالإلتزامات الناشئة عنه، وهذا الإتفاق لا يعفي من الإعذار إلّا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه.
• الفسخ القضائي: إذا لم يفي أحد المتعاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو فسخه.

ويجوز للقاضي أن يلزم المدين بالتنفيذ للحال أو ينظره إلى أجل مسمىى وله أن يحكم بالفسخ والتعويض في كل حال إن كان له مقتضى.

• الفسخ القانوني أو الإنفساخ: نصت عليه المادة 273 من قانون المعاملات المدنية:

1. في العقود الملزمة للجانبين إذا طرأت قوة قاهرة تجعل تنفيذ الإلتزام مستحيلاً انقضى معه الإلتزام المقابل له وانفسخ العقد من تلقاء نفسه.
2. وإذا كانت الإستحالة جزئية انقضى ما يقابل الجزء المستحيل وينطبق هذا الحكم على الإستحالة الوقتية في العقود المستمرة وفي هاتين الحالتين يجوز للدائن فسخ العقد بشرط علم المدين.

لمزيد من المعلومات يمكنك الإتصال وأخذ موعد للحصول على استشارة، مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية يعتبر من بين أهم مكاتب المحاماة في هذا المجال في دولة الإمارات العربية المتحدة.

بعض الأمثلة عن حالات فسخ العقد وفق قانون المعاملات المدنية

• جاء في المادة 531 من قانون المعاملات المدنية:

“إذا هلك المبيع قبل التسليم بسبب لا يد لأحد المتبايعين فيه انفسخ البيع واسترد المشتري ما أداه من ثمن”

وهذه حالة لفسخ قانوني لعقد البيع وهو من العقود الملزمة للجانبين، ويقع هذا الفسخ في البيوع المعينة بالذات ولا محل له في البيوع المثلية التي لا يتأثر العقد فيها بهلاك المبيع لإمكانية استبداله بمثله في السوق.

• نصت المادة 769 من نفس القانون أنه:

“يجوز للمؤجر أن يمنع المستأجر من أي عمل يفضي إلى تخريب أو تغيير في الشيء المؤجر ومنعه من وضع آلات أو أجهزة قد تضره أو تنقص من قيمته. فإذا لم يمتنع (المستأجير) كان للمؤجر أن يطلب من القاضي فسخ العقد وضمان الضرر الذي سببه هذا التعدي”

وما ورد أعلاه هو مثال لفسخ قضائي لعقد إيجار.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن فسخ عقد إيجار أرض زراعية بسبب الفياضانات الأخيرة في إمارة دبي؟

نعم يمكن ذلك طبقا للمادة 806 من قانون المعاملات المدنية التي نصت على أنه:

“إذا غلب الماء على الأرض المؤجرة حتى تعذر زرعها أو انقطع الماء عنها واستحال ريها أو أصبح ذا كلفة باهظة أو حالت قوة قاهرة دون زراعتها فللمستأجر فسخ العقد ولا تجب عليه الأجرة”

إذ تعتبر الفياضانات قوة قاهرة لا يد للمتعاقدين فيها ولا يمكن ردها فينفسخ العقد بقوة القانون ويمكن للقضاء الحكم به إن تعنت المدين.

ماذا يترتب على إخلال المقاول بشروط العقد؟

جاء في المادة 877 من قانون المعاملات المدنية على أنه:

“يجب على المقاول إنجاز العمل وفقاً لشروط العقد، فإذا تبين أنه يقوم بما تعهد به على وجه معيب أو مناف للشروط فيجوز لصاحب العمل أن يطلب فسخ العقد في الحال إذا كان إصلاح العمل غير ممكن، وأما إذا كان الإصلاح ممكناً جاز لصاحب العمل أن يطلب من المقاول أن يلتزم بشروط العقد ويصحح العمل خلال أجل معقول فإذا انقضى الأجل دون إتمام التصحيح جاز لصاحب العمل أن يطلب من القاضي فسخ العقد أو الترخيص له في أن يعهد إلى مقاول أخر بإتمام العمل على نفقة المقاول الأول.”.

لمزيد من التفاصيل حول هذا الأمر ننصحك بقراءة مقالنا عن الحالات التي توجب فسخ عقد مقاولة بناء وفق القانون الإماراتي أو ماذا يترتب على عدم التزام المقاول ببنود العقد في دبي.

هل يمكن لمن غرر به لإبرام عقد بيع أن يتمسك بفسخه؟

نعم: والتغرير هو أن يخدع أحد المتعاقدين الآخر بوسائل احتيالية قولية أو فعلية تحمله على الرضا بما لم يكن ليرضى به بغير اللجوء إليها. وقد نصت المادة 187 من قانون المعاملات المدنية على أنه:

“إذا غرر أحد المتعاقدين بالآخر وتحقق أن العقد تم بغبن فاحش جاز لمن غرر به فسخ العقد “.

والتغرير هو عيب من عيوب الرضا إلى جانب الإكراه، الغلط…إلخ.

وأخيرا، ونظرا للعدد اللامتناهي لأنواع العقود فإنه يمكنك الحصول على استشارة مناسبة ومطابقة لحالتك بالتقدم أمام مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية الذي يقدم لك هذه الخدمة نظرا لخبرته ومهاراته في المجال.

أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
ايميل  sales@hhslawyers.com