تمثّل دعوى تعويض عن عدم تسليم الوحدة العقارية إحدى أبرز المنازعات العقارية التي تطرح أمام المحاكم في دولة الإمارات العربية المتحدة، نظراً لانتشار مشاريع التطوير العقاري وزيادة حجم الاستثمارات السكنية. وغالباً ما يكون أساس هذه الدعاوى هو إخلال المطور أو البائع بالتزامه التعاقدي بتسليم الوحدة العقارية في الموعد المتفق عليه، مما يترتب عليه أضرار مادية ومعنوية للمشتري.
تُعدّ دعوى تعويض عن عدم تسليم شقة من أكثر الدعاوى شيوعًا في النزاعات العقارية خصوصًا مع ازدهار قطاع التطوير العقاري والتوسع الكبير في مشاريع الإسكان. فالمستثمر أو المشتري يبرم عقد بيع مع المطور العقاري، يلتزم بموجبه بدفع الثمن وفقًا لجدول زمني محدد، مقابل التزام المطور بتسليم الوحدة العقارية في الموعد المتفق عليه. وعند إخلال المطور أو البائع بالتزامه بالتسليم، يصبح للمشتري الحق في اللجوء إلى القضاء للمطالبة بالتعويض.
وفي هذه المقال، سنعرض أهم الجوانب القانونية المتعلقة بهذا النوع من الدعاوى، بالاستناد إلى أحدث التشريعات الإماراتية، مع بيان حقوق المشترين والسبل القانونية المتاحة لهم لحماية مصالحهم.
يستند التزام البائع بتسليم الوحدة العقارية إلى أحكام قانون المعاملات المدنية الإماراتي (القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته)، حيث نصت المواد على أن البائع يلتزم بتسليم المبيع في الزمان والمكان المتفق عليهما، وأن أي تأخير يُعد إخلالًا بالعقد. كما عزز القانون الاتحادي رقم 8 لسنة 2020 بشأن تنظيم ملكية العقارات وكذلك الأنظمة الصادرة عن مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) بدبي التزام المطورين بفتح حساب ضمان وضمان تنفيذ المشاريع في المواعيد المحددة. وعليه، فإن أي تأخير غير مبرر يترتب عليه مسؤولية قانونية.
ومن أبرز النقاط الحديثة أن التشريعات الإماراتية وضعت ضوابط صارمة لتفادي تكرار حالات التعثر، حيث خوّل المشرّع للجهات التنظيمية التدخل بوقف المشروع أو استبدال المطور إذا لزم الأمر، وهو ما يعزز موقف المشتري في دعوى التعويض.
نظم المشرّع الإماراتي العلاقة التعاقدية بين المطورين العقاريين والمستثمرين بموجب عدة قوانين حديثة، أبرزها القانون الاتحادي رقم (6) لسنة 2019 بشأن الملكية العقارية المشتركة، بالإضافة إلى القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات الضمان العقاري في دبي وتعديلاته، إلى جانب نصوص قانون المعاملات المدنية.
تُلزم هذه التشريعات المطور بإنجاز وتسليم الوحدة العقارية في الموعد المحدد، وإلا كان مسؤولاً عن التعويض. كما أن العقود النموذجية المعتمدة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي تنص صراحةً على مواعيد التسليم وآثار التأخير.
من الناحية العملية، فإن أي إخلال من قبل المطور بالتزامه بتسليم الوحدة العقارية يفتح الباب أمام المشتري لرفع دعوى تعويض عن عدم تسليم شقة أو الوحدة العقارية، استناداً إلى مبدأ القوة الملزمة للعقد (المادة 243 من قانون المعاملات المدنية)، والتي تقرر أن العقد شريعة المتعاقدين ويجب تنفيذه طبقاً لما اشتمل عليه وبحسن نية.
تقوم دعوى تعويض عن عدم تسليم شقة أو وحدة عقارية على أساس إخلال البائع أو المطور بالتزام جوهري، وهو التسليم في الموعد المتفق عليه. وطبقًا للقانون الإماراتي، فإن المشتري يحق له المطالبة بـ:
تتأسس الدعوى على مبدأ أن “العقد شريعة المتعاقدين”، وأن التأخير يُعد خطأً عقديًا موجبًا للتعويض، ما لم يثبت المطور أن التأخير خارج عن إرادته وبسبب قوة قاهرة.
وحتى ينجح المشتري في دعوى تعويض عن عدم تسليم شقة، يجب توافر العناصر التالية (شروط نجاح دعوى التعويض):
ويُفضل للمشتري الاحتفاظ بجميع المستندات ذات الصلة مثل العقد، إيصالات الدفع، المراسلات مع المطور، والإخطارات الرسمية، حيث تشكل أساسًا قويًا أمام القضاء.
لكي تُقبل دعوى التعويض، يجب على المشتري إثبات ثلاثة عناصر رئيسية:
وفي هذا السياق، أكدت المحاكم الإماراتية في أحكام عديدة أن مجرد التأخير عن التسليم وفقاً لما هو منصوص عليه بالعقد، يُعد خطأً يرتب مسؤولية المطور بالتعويض، ما لم يثبت وجود قوة قاهرة حالت دون التسليم.
ينقسم التعويض في دعاوى عدم تسليم الشقق (تقدير التعويض وأنواعه) إلى نوعين رئيسيين:
وتقدير قيمة التعويض يخضع لسلطة المحكمة التقديرية، مع الأخذ بعين الاعتبار طبيعة العقد، مدة التأخير، حجم الضرر، وسلوك الطرفين. وفي هذا الإطار، تلجأ المحاكم أحياناً إلى ندب خبير عقاري لتحديد مقدار الضرر المالي الذي لحق بالمشتري.
عند رغبة المشتري في رفع دعوى تعويض عن عدم تسليم شقة، تمر الإجراءات بالخطوات التالية:
وتجدر الإشارة هنا إلى أن الاستعانة بخبرة قانونية متخصصة – مثل تلك التي يوفرها مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية – تضمن صياغة الدعوى بشكل سليم، وتدعيمها بالأسس القانونية والواقعية القوية.
ويمكن أن تشمل التعويضات التي يحكم بها القضاء الإماراتي في مثل هذه الدعاوى ما يلي:
وقد أكدت محاكم دبي في عدة أحكام حديثة على حق المشتري في المطالبة بتعويض عادل متى ثبتت مسؤولية المطور عن التأخير.
القضاء الإماراتي يتبنى موقفًا حازمًا في حماية حقوق المشترين. فعند نظر دعوى تعويض عن عدم تسليم شقة، يأخذ القاضي في الاعتبار الظروف المحيطة بالمشروع، والالتزامات التعاقدية، ومدى التزام المطور باللوائح التنظيمية. كما يمنح المشتري الحق في الفسخ والتعويض إذا كان التأخير مطولًا. وفي حالات عديدة، لجأت المحاكم إلى تعيين خبراء لتقييم نسبة الإنجاز وتقدير الأضرار بدقة.
وقد يحاول المطور الدفاع عن نفسه بدفوع عدة، من أبرزها:
غير أن المحاكم الإماراتية غالباً ما تتحقق بدقة من هذه الدفوع، ولا تقبلها إلا إذا كانت مستندة إلى أدلة قوية وواضحة.
نظرًا لتعقيد التشريعات وتعدد الجهات التنظيمية في سوق العقارات بدولة الإمارات، فإن رفع دعوى تعويض عن عدم تسليم شقة يتطلب خبرة قانونية دقيقة. من المهم أن يتولى الأمر محامون متخصصون لديهم دراية بتفاصيل الأنظمة القضائية والإجراءات أمام المحاكم العقارية.
وإن طبيعة دعوى التعويض عن عدم تسليم شقة تستلزم إلماماً عميقاً بالتشريعات العقارية الحديثة، وأحكام القضاء ذات الصلة، والإجراءات العملية أمام الجهات المختصة. لذلك، فإن اللجوء إلى مكاتب محاماة متمرسة يشكل عاملاً حاسماً في نجاح الدعوى، وعلى سبيل المثال، لدى أتش أتش أس للخدمات القانونية خبرة طويلة في هذا المجال، ويقدم فريقها استشارات مدروسة تعزز موقف المشتري أمام القضاء، استنادًا إلى أحدث التشريعات
ومن خلال خبرتنا العملية، نؤكد أن التحضير الجيد، وتوثيق الأضرار، ومتابعة الإجراءات بدقة، هي عناصر أساسية للحصول على حكم تعويضي عادل.
للاطلاع على مقالات قانونية متخصصة ذات صلة، يمكنكم قراءة:
التعويض في قانون الاجراءات المدنية عن التأخر بتسليم العقار
إن دعوى تعويض عن عدم تسليم شقة تمثل وسيلة قانونية فعّالة لحماية حقوق المشترين وضمان التزام المطورين العقاريين بتعهداتهم التعاقدية. وبفضل التطور التشريعي في الإمارات، أصبح النظام القانوني أكثر صرامة في مراقبة المشاريع العقارية ومحاسبة المطورين المقصرين.
وتمثّل دعوى تعويض عن عدم تسليم شقة وسيلة لحماية المشتري من ممارسات بعض المطورين غير الملتزمين. وقد أحاط المشرع الإماراتي هذه الدعاوى بسلسلة من الضمانات والتشريعات الحديثة التي تكفل استرداد الحقوق وتعويض الأضرار.
يمكنكم التواصل معنا للحصول على استشارة قانونية مفصلة حول النزاع العقاري والقضايا العقارية المختلفة في دولة الإمارات.
إدارة البحوث و النشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
sales@hhslawyers.com