جدول المحتويات
مقدمة
يشهد القطاع العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة، ولا سيما في إمارة دبي، تطوراً تشريعياً وتنظيمياً متسارعاً عزّز من جاذبيته الاستثمارية ورسّخ الثقة في بيئته القانونية. ومع ازدياد مشاريع التطوير العقاري والبيع على الخارطة، برزت أهمية تحديد الالتزامات التعاقدية والقانونية للمطور العقاري بصورة دقيقة، لما لذلك من أثر مباشر على حماية حقوق المشترين وضمان تنفيذ المشاريع وفق الأطر النظامية المعتمدة.
وتكمن أهمية هذا الموضوع في أن العلاقة بين مطور العقارات والمشتري لا تقتصر على مجرد اتفاق مالي لبيع وحدة عقارية، بل تمتد إلى منظومة متكاملة من الالتزامات المرتبطة بالتسجيل، وحسابات الضمان، ومراحل الإنجاز، ومواعيد التسليم، والشفافية في التنفيذ، والمسؤولية القانونية عند الإخلال أو التعثر أو الإلغاء.
وفي هذا المقال يوضح مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية العلاقة التعاقدية بين المطور العقاري والمشتري والمنازعات التي قد تحدث بينهما في حال أخل المطوّر العقاري بالتزاماته تجاه المشتري.
أسباب النزاعات العقارية بين المطوّر والمشتري
أتاح القانون الإماراتي مسألة التملك العقاري ويُمكن لأي مواطن أو مُستثمر أن يتعاقد على شراء وحدة عقارية ضمن مشاريع التطوير السكنية الفاخرة والمتعددة والتي يطرحها أحد المطورين العقاريين في دبي أو بقية الإمارات وفق إجراءات تعاقدية معروفة، إلا أن هذا المطوّر العقاري قد يقوم بإلغاء المشروع بعد حصوله من المستثمرين على دفعة من قيمة الوحدات المباعة، وينتج عن ذلك نزاعات عقارية تصل إلى المحاكم، إذ أن الإخلال بشروط العقد يعتبر من الأسباب الرئيسية التي تُؤدي إلى النزاعات العقارية.
هل تريد استشارة محامي عقارات ؟
خبراء دبي القانونيون بين يديك.
قانون تنظيم العلاقة بين المطوّر العقاري والمشتري
تنظيم العلاقة العقارية المبدئية بين المطور العقاري، والمشتري في إمارة دبي وما تم فيه من تعديل للائحة التنفيذية في هذا الشأن ورد في القانون رقم (13) لسنة 2008، والقانون رقم (8) لسنة 2007، حيث يلتزم المطوّر العقاري بموجب العقد المبرم بينه والمشتري ببناء وحدات عقارية على أرض يملكها، أو يملك حق البناء عليها، ونقل ملكيتها لصالح المشترين حسب المواصفات والمواعيد المتفق عليها، وذلك مقابل التزام المشتري بسداد الأقساط المالية بحسب ما هو متفق عليه وبحسب مراحل الإنجاز.
ويسمى هذا النوع من البيع (البيع على الخارطة) وهو وسيلة حديثة تتحقق معها مصالح مشتركة لطرفي العلاقة العقارية، إذ يمكن للمشتري شراء الوحدة العقارية وفق أقساط تتناسب مع مقدرته المالية، ويتيح للمطور العقاري إمكانية الحصول على التمويل اللازم لإقامة وتنفيذ المشاريع العقارية عن طريق ما يدفعه المشترون من أقساط دون الحاجة إلى الاقتراض البنكي وما يلزم ذلك من فوائد باهظة.
يبدأ المشتري بسداد الأقساط التي التزم بدفعها للمطوّر، وبناء على العقد يتم تحديد قيد زمني لتسليم العقار محل العقد، لكن قد يتفاجأ المشتري بإلغاء العقد من قبل المطوّر لأسباب عديدة، وحتى لا يقع المشتري ضحية لذلك قام المشرع ومن خلال إضافة الفقرة (ب) من المادة (11) من القانون، والتي تم تعديلها مؤخراً بموجب القانون رقم (19) لسنة 2017 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي لسد مثل هذه الثغرات.
واشترط القانون عدم تطبيق تلك الإجراءات والقواعد إلا على عقد بيع الأرض على الخارطة، ويظل البيع خاضعاً لأحكام العقد المُبرم بين أطرافه، وتسري على جميع عقود (البيع على الخارطة)، سواءً تلك التي تم إبرامها قبل أو بعد العمل بهذا القانون، وتبطل في حال عدم الالتزام بها
لا تحول هذه القواعد دون الإخلال بحق المشتري في اللجوء للقضاء أو التحكيم، في حال تعسّف المُطوّر العقاري في استخدام الصلاحيّات المُخوّلة له بموجب هذه المادة.
اقرأ أيضاً: محامي منازعات عقارية في دبي | دليل شامل وفق التشريعات في دولة الإمارات
في حال إلغاء المشروع بقرار مسبب من المطور
تضمن القانون أعلاه حكماً يقضي بأنه في حال تم إلغاء المشروع العقاري بقرار مسبب من مؤسسة التنظيم العقاري، فإنه يتوجب على المطور العقاري في هذه الحالة رد كافة المبالغ المستلمة من المشترين، وفقاً للإجراءات والأحكام المنصوص عليها في القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي، أوجب هذا القانون على أمين الحساب اتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق المودعين بما يضمن إعادة المبالغ المدفوعة منهم في حال قيام أي ظروف طارئة يترتب عليها عدم إكمال المشروع العقاري، بما فيها إلغاء المشروع من قبل مؤسسة التنظيم العقاري.
محكمة تمييز دبي وحقوق المشترين
قضت محكمة تمييز دبي ولضمان المحافظة على حقوق المشترين بأنه: إذا تعددت المشروعات التي ينفذها المطور، يجب فتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع على حدة وتطبيق لذلك، وبذلك يكون المشرع قد ألقى على المطور التزام بإيداع المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخارطة، أو من الممولين في حساب ضمان التطوير العقاري باسم المشروع، بحيث إذا أخل المطور بتنفيذ هذا الالتزام، فإنه يحق للمشتري أن يحبس الثمن، أو جزء منه عن المطور، واللجوء إلى المحكمة المختصة بطلب فسخ العلاقة التعاقدية، واسترداد ما دفعه من ثمن.
حق المشتري في اللجوء إلى القضاء حال تعسف المطور العقاري
اتاحت الفقرة (و) من المادة (11) من القانون، للمشتري حق اللجوء إلى القضاء أو التحكيم في حال تعسف المطور العقاري في تطبيق الإجراءات والتدابير التي أجازت له هذه المادة اتخاذها بحق المشتري في حال إخلاله بالتزاماته التعاقدية ويندرج ذلك في إطار حرص المشرع على تحقيق التوازن بين مصالح المتعاملين في القطاع العقاري وحماية مراكزهم القانونية وحقوقهم المكتسبة.
والقواعد والإجراءات التي شرعت لمصلحة المطور العقاري عند إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية لا تعني أن تكون صلاحيات المطور في هذه الحالة مطلقة وبمنأى عن رقابة القضاء بلا حسيب أو رقيب أو معقب، بل تخضع هذه القواعد والإجراءات لرقابة القضاء الذي له حق إلغائها وإبطال أي أثر ترتب عليها في حال ثبوت تغوّل المطور العقاري على حقوق المشتري وتعسّفه في استخدام الصلاحيات المخولة له بموجب هذه المادة.
اقرأ أيضاً: رفع دعوى تعويض عن عدم تسليم عقار في دولة الإمارات
المساعي الودية والإجراءات القانونية
يمثل التدرج في حل النزاع استراتيجية متبعة في دولة الإمارات، وقد تستخدم في حالة التنازع الذي قد ينتج جراء عدم انتهاء مشروع عقاري في الوقت المحدد، ويبدأ هذا التدرج في حل النزاع القائم بطرق سلمية، وفي حال لم يلتزم المطور العقاري بما عليه من التزام حسب بنود العقد بالطريقة الودية، يتم اللجوء إلى رفع الدعاوي للقضاء.
بوسع دائرة الأملاك والأراضي في إمارة دبي التدخل بطلب من أحد الطرفين، والقيام بإجراء التسوية الودّية بين المُطوّر العقاري والمُشتري في حال نشوب نزاع قانوني، ويتم إثبات هذه التسوية بمُلحق عقد يتم التوقيع عليه من قبل الطرفان، وبحسب القانون، فإنه في حال إلغاء المشروع العقاري بقرار تسبب فيه المطور العقاري أو مؤسسة التنظيم العقاري، نتيجة لإهمال أو نصب أو سوء تصرف في الأموال فإنّه يجب على المُطوّر العقاري رد كافة المبالغ المُستلمة من المُشترين.
ويُمكن للمُشتري الذي تضرر من عدم استلام العقار موضع التنازع البدء في إجراءات التقاضي القانوني بإرسال إنذار قانوني للشركة العقارية التي لم تف بشروط العقد المبرم بينها وبين المُشتري، كإجراء يحفظ حقه، ومن ثم بدء إجراءات رفع دعوى، لاسترداد المبالغ التي قام بدفعها كأقساط، إضافة إلى التعويض وأتعاب المحاماة وإلزام الشركة العقارية بكافة المصاريف.
تصفح أيضاً: هبة العقار في إمارة دبي: الإطار القانوني والتنفيذي وفق أحدث التشريعات الإماراتية (2025)
إلغاء المشروع العقاري
أُنشئت لجنة المشاريع العقارية الملغاة من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) وهي لجنة متخصصة في الإشراف على المشاريع الملغاة، فإذا تم إلغاء المشروع، سيتم إدراجه مع لجنة المشاريع العقارية الملغاة، وفي حال الإدراج، يمكن المطالبة بكل المبالغ المدفوعة، وتتخذ مؤسّسة التنظيم العقاري لدائرة الأراضي والأملاك في دبي خطوات تأديبية بحقّ المطوّر العقاري المُخالف للقوانين واللوائح التنفيذية المنظمة للعقارات في الإمارة وخاصّة في المسائل المتعلّقة بالعقارات التي لم ينته إنجازها أو توقف عن إنجازها.
وخبراء العقارات في مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية، يتمتعون بخبرات عالية في مجال العقارات في دبي وكافة الامارات العربية المتحدة، ويمتازون بالإلمام القوي بالقوانين المنظمة لقطاع العقارات وقوانين العلاقة بين المطور العقاري والمشتري.
استشارة لمده 15 دقيقة مجانا [ اضغط هنا] او من خلال [الواتساب من هنا]
خاتمة
في ضوء ما سبق، يتبين أن المشرّع الإماراتي قد أرسى إطاراً قانونياً متكاملاً ينظم العلاقة بين المطور العقاري والمشتري، بما يكفل التوازن بين المصالح التعاقدية ويحمي الحقوق عند الإخلال أو التعثر أو إلغاء المشروع. ومع ذلك، فإن طبيعة المنازعات العقارية وما تتسم به من تشعب قانوني وإجرائي تستلزم فهماً دقيقاً للنصوص النظامية والعقود المبرمة والوسائل القانونية الأنسب لكل حالة.
ولذلك، فإن الاستعانة بجهة قانونية متخصصة تمثل خطوة جوهرية لحماية الحقوق واتخاذ الإجراء الصحيح في الوقت المناسب. وللحصول على استشارة قانونية متخصصة أو مباشرة الإجراءات المتعلقة بالمنازعات العقارية وحقوق المشترين والتزامات المطورين العقاريين، يمكنكم التواصل مع مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية، حيث نضع خبرتنا القانونية بين أيديكم لتقديم الدعم المهني والحلول القانونية الفعّالة وفق أعلى معايير الدقة والاحتراف.
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط): 971521782469
هل تريد استشارة محامي عقارات ؟
خبراء دبي القانونيون بين يديك.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
ما المقصود ببيع العقار على الخارطة؟
هو تعاقد يتم بموجبه بيع وحدة عقارية قبل اكتمال إنشائها، على أن يلتزم المطور بتنفيذ المشروع ونقل الملكية للمشتري وفق المواصفات والمواعيد المتفق عليها، مقابل سداد المشتري للأقساط بحسب العقد ومراحل الإنجاز.
هل يحق للمطور العقاري إلغاء العقد أو المشروع من تلقاء نفسه؟
لا يكون ذلك مطلقاً، بل يخضع للضوابط القانونية والعقدية المعمول بها، كما أن إلغاء المشروع أو اتخاذ إجراءات بحق المشتري يجب أن يتم وفق الأطر النظامية المقررة وتحت رقابة الجهات المختصة والقضاء.
ماذا يحق للمشتري إذا أخل المطور بالتزاماته؟
يحق للمشتري، بحسب الحالة، المطالبة بحفظ حقوقه عبر التسوية الودية أو الإنذار القانوني أو اللجوء إلى القضاء أو التحكيم، والمطالبة بفسخ العقد أو استرداد المبالغ المدفوعة والتعويض عند توافر أسبابه القانونية.
ماذا يحدث إذا تم إلغاء المشروع العقاري؟
إذا تم إلغاء المشروع وفقاً للإجراءات القانونية، فإن الأصل هو إعادة المبالغ المستلمة من المشترين وفق الأحكام المنظمة لحساب الضمان والإجراءات المعتمدة لدى الجهات المختصة في إمارة دبي.
هل يمكن للمشتري اللجوء إلى القضاء عند تعسف المطور؟
نعم، يظل من حق المشتري اللجوء إلى القضاء أو التحكيم إذا ثبت تعسف المطور العقاري في استعمال صلاحياته أو مخالفته للأحكام القانونية أو الالتزامات التعاقدية.
