أقر المشرع في دولة الإمارات العربية المتحدة إجراءات دقيقة تهدف إلى حماية العقار محل البيع بالمزاد العلني لضمان تحقيق أكبر حصيلة ممكنة مما يعزز من حظوظ استيفاء الحق، ومن جهة حماية المدين من بيع العقار بثمن بخس لتسديد دينه بسرعة مخافة من المتابعات القضائية.
ومهما يكن سبب بيع العقار بالمزاد العلني؛ كاستحالة قسمة العقار المملوك على الشيوع قسمة عينية، أو لحلول أجل الوفاء بدين وامتناع المدين عن التنفيذ مما يؤدي بالدائن إلى التنفيذ الجبري الذي قد يؤدي إلى البيع بالمزاد العلني …إلخ فإن إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني هي واحدة.
إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني
قبل البدء ببيع العقار في المزاد العلني، يجب التأكد أن الأمر يتعلق بتنفيذ غير مباشر وبالتالي تنفيذ جبري، وأيضاً يجب الحصول على سند تنفيذي ممهور بالصيغة التنفيذية، وبعد ذلك يمكن اتباع الإجراءات الآتية لبيع العقار في المزاد العلني:
- إعلان السند التنفيذي، إذ يجب أن يسبق التنفيذ إعلان السند التنفيذي طبقا لإجراءات الإعلان المقررة في القانون.
- يقدم الحاجز طلباً بالحجز على العقار إلى السيد قاضي التنفيذ، ويتضمن الطلب بيانات كل من طالب الحجز، وبيانات المطلوب الحجز عليه، ووصف العقار المطلوب حجزه.
- إذا تبين لقاضي التنفيذ أن طلب الحجز على العقار قد استوفى شروطه القانونية، أصدر قراره بالحجز ويبلغ هذا القرار إلى الدائرة المختصة بتسجيل العقارات للتأشير في السجلات الخاصة بهذا العقار وتحديد الساعة والتاريخ.
- يقوم القائم بالتنفيذ بإعلان كل من المدين والحائز والكفيل العيني بصورة من طلب الحجز، بعد التأشير عليه بما يفيد تسجيله، خلال (7) سبعة أيام من الحجز ويتم في ذات الميعاد إعلان نفس الحجز إلى الدائنين أصحاب الحقوق المقيدة، ويصبح هؤلاء الدائنون بمجرد إعلانهم طرفاً في الإجراءات كحاجزين.
- بعد إتمام الحجز، يجوز للمدين أن يقدم لقاضي التنفيذ طلباً ببيع العقار المحجوز لأحد المشترين، ويرفق بطلبه ثمن البيع وموافقة المشتري عليه، ويعرض ذلك على الدائنين الحاجزين إذا كان ثمن المبيع أقل من الدين المحجوز من أجله وذلك خلال (7) سبعة أيام من تاريخ تقديم الطلب، فإذا لم يعترضوا خلال (7) سبعة أيام من تاريخ إخطارهم أو عند موافقتهم يتم إجراء البيع وإيداع الثمن خزينة المحكمة لصالح الدائنين.
- يخطر قاضي التنفيذ قبل مباشرة بيع العقار بطريق المزاد المدين بأداء الدين خلال (15) خمسة عشر يوماً من تاريخ التبليغ وإلا بيع العقار بطريق المزايدة، وللمدين أن يطلب خلال هذه المدة إرجاء البيع ولقاضي التنفيذ إجابة الطلب في أيٍّ من الحالتين الآتيتين:-
أ. إذا كانت إيرادات العقار لمدة (5) خمس سنوات تكفي لسداد الدين والفوائد والرسوم والنفقات، لقاضي التنفيذ في هذه الحالة أن يفوض الدائن تحت إشرافه في تحصيل إيرادات العقار حتى السداد التام، وإذا حدث طارئ يحول دون حصول الدائن على حقوقه بصورة منتظمة فعلى قاضي التنفيذ بناءً على طلب الدائن الاستمرار في إجراءات بيع العقار.ب. إذا كانت إيرادات العقار لمدة (5) خمس سنوات لا تكفي لسداد الدين والفوائد والرسوم والنفقات وكان للمدين إيرادات أخرى بالإضافة إلى إيرادات العقار تكفي لسداد الدين على أقساط خلال مدة لا تجاوز المدة المشار إليها في هذه الفقرة وذلك بالضمانات التي يراها، وإذا قصر المدين في دفع قسط من هذه الأقساط فعلى قاضي التنفيذ -بناءً على طلب الدائن- الاستمرار في إجراء بيع العقار. - يعين قاضي التنفيذ قبل الإعلان عن البيع خبيراً أو أكثر لتقدير ثمن العقار، وذلك خلال مهلة لا تجاوز (15) خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليف القاضي له بالمهمة.
- يخطر القائم بالتنفيذ كل من المدين والحائز والكفيل العيني بمكان البيع ويومه والمدة التي تجرى خلالها المزايدة، وبالإعلان عن البيع قبل اليوم المحدد لإجرائه بمدة لا تزيد على (30) ثلاثين يوماً، وذلك بإدراج الإعلان على الموقع الإلكتروني للمحكمة أو بالنشر في صحيفتين يوميتين تصدران في الدولة، وتعلق نسخة من الإعلان في مكان بارز من العقار وأخرى على لوحة إعلانات المحكمة، أو بأي وسيلة أخرى يراها قاضي التنفيذ مناسبة.
- يودع الدائن قبل البدء في إجراءات المزايدة مبلغ يُقدره قاضي التنفيذ لتغطية نفقات ومصروفات بيع العقار بما في ذلك مقابل أتعاب المحاماة، ويُخصم هذا المبلغ من ثمن بيع العقار ويُرد للدائن.
- يُشرف قاضي التنفيذ في اليوم المعين للبيع على إجراء المزايدة، ولا يجوز البدء في إجرائها إلا بعد التحقق من صيرورة الحكم المنفذ بمقتضاها نهائيًّا.
- يجب على من يعتمد قاضي التنفيذ عطاءه، أن يودع خلال العشرة أيام التالية لجلسة البيع كامل الثمن الذي اعتمد والمصروفات، وفي حالة دفعه الثمن يحكم القاضي برسو المزاد عليه فإذا لم يودع من رسى عليه المزاد الثمن كاملاً، يعرض قاضي التنفيذ العقار على المزايد الذي يليه بالسعر الذي عرضه، فإذا وافق يعتمد القاضي عطاءه وعليه إيداع الثمن خلال العشرة أيام التالية للبيع وأما إذا رفض المزايد الثاني فعلى قاضي التنفيذ إعادة المزايدة خلال (15) خمسة عشر يوماً وبذات الإجراءات السابقة، وعندئذٍ يحكم القاضي برسو المزاد على صاحب أعلى عطاء.
- إذا تعذر بسبب لا يد للمشتري فيه إتمام معاملة البيع والتسجيل بقيمة المزايدة خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ رسو المزاد، فللمشتري الحق في طلب فسخ المزايدة واستعادة البدل النقدي الذي دفعه، وعند إجابة هذا الطلب على قاضي التنفيذ أن يعيد المزايدة من جديد.
- إذا تركت المزايدة لعدم تعقب الدائن لها لمدة (6) ستة أشهر أو أكثر، فيجب إعادة المزايدة من جديد وتُلغى المهل السابقة.
- يصدر حكم رسو المزاد بديباجة الأحكام، ويشتمل على صورة من طلب الحجز على العقار، وبيان الإجراءات التي اتبعت في شأنه، وفي الإعلان عن البيع، وصورة من محضر جلسة البيع، ويشتمل منطوقه على أمر المدين أو الحائز أو الكفيل العيني، بتسليم العقار لمن حكم برسو المزاد عليه. ولا يُعلن هذا الحكم ويجري تنفيذه جبراً.
- لا يجوز استئناف حكم مرسي المزاد، إلا لعيب في إجراءات المزايدة أو في شكل الحكم أو لصدوره دون وقف الإجراءات في حالة يكون وقفها واجباً قانوناً ويرفع الاستئناف بالأوضاع المعتادة خلال (7) سبعة أيام من تاريخ النطق بالحكم.
- يطلب قاضي التنفيذ بناءً على طلب ذوي الشأن، من الإدارة المختصة بتسجيل العقارات تسجيل حكم مرسي المزاد بعد قيام من حكم برسو المزاد عليه إيداع كامل الثمن، وتتبع في تسجيل الحكم القواعد المقررة في التسجيل العقاري.
بيع العقار بالمزاد العلني في دبي
تعرف إمارة دبي نقلة نوعية في هذا المجال، على غرار عدة مجالات أخرى، إذ هناك ما يعرف بسوق دبي العقاري الإلكتروني الذي تديره دائرة الأراضي والأملاك في دبي الذي تم إطلاقه في 2013، إذ يمكن عرض أملاك الشركات العقارية والمطورين العقاريين وأصحاب العقارات من خلال مزادات إلكترونية من داخل وخارج الإمارة مما يضمن سهولة العملية والحصول على أكبر سعر ممكن.
أسئلة يتكرر طرحها
1. هل يمكن بيع جزء فقط من العقار إن كان هذا الجزء يكفي لتغطية مبلغ الدين؟
نعم: إذا كان العقار المعروض للبيع قابلاً للتجزئة وكان الجزء من هذا العقار -حسب تقدير الخبراء- كافياً لسداد الدين وفوائده والرسوم والنفقات، فعلى قاضي التنفيذ أن يقوم بفرز ذلك الجزء بطرحه للمزاد وأن يستثني الأجزاء الأخرى، وإذا تبين من نتيجة المزاد أن البدل المعروض في ذلك الجزء من العقار لا يكفي للسداد فعلى قاضي التنفيذ أن يطرح للمزاد باقي العقار أو أي جزء آخر إضافي منه كافٍ للسداد.
2. ما العمل إذا لم يتقدم أي مشتري في جلسة البيع الأولى؟
إذا لم يتقدم أي مشتري في جلسة البيع الأولى يقرر قاضي التنفيذ تأجيل البيع لليوم التالي في ذات المكان والمدة المحددة للمزايدة، فإذا لم يتقدم مشتر في الجلسة الثانية بالثمن الأساسي أجل القاضي البيع لليوم التالي مع إنقاص الثمن الأساسي بنسبة (5%) ثم لجلسة ثالثة وهكذا مع إنقاص الثمن (5%) في كل مرة، فإذا بلغ مجموع النقص (25%) وجب تأجيل البيع لمدة لا تجاوز (3) ثلاثة أشهر التالية مع إعادة إجراءات الإعلان وفي هذه الحالة يباع العقار بأعلى عطاء على ألا يقل عن (50%) من الثمن الأساسي الذي حدده الخبير.
احجز استشارة مع محامي متخصص بالتنفيذ
نظراً للإجراءات الطويلة والمعقدة لبيع العقار بالمزاد العلني وما يسبقه من حجز وحيازة سند تنفيذي فإنه يمكنك الحصول على استشارة مناسبة لك، مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية يقدم لك هذه الخدمة نظرا لخبرته ومهاراته في المجال.
لمزيد من المعلومات يمكنك الإتصال وأخذ موعد للحصول على استشارة، مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية يعتبر من بين أهم مكاتب المحاماة في هذا المجال في دولة الإمارات العربية المتحدة.
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
ايميل sales@hhslawyers.com
