المنازعات العقارية إخلاء عقار لمصلحة مالك بسبب تأجيره من الباطن
حرص المشرّع الإماراتي على إحاطة العلاقة بين المؤجر والمستأجر بجملة من الأحكام والضوابط التي تحدد الالتزامات الملقاة على عاتق كل منهما في معرض تنفيذ عقد الإيجار، بالإضافة لترتيب التبعات القانونية جراء مخالفة هذه الالتزامات، وما يمكن أن يحدثه ذلك من تطبيق لحالات الإخلاء المنصوص عليها في القانون.
حيث حدد القانون الإماراتي بعض الحالات التي يمكن من خلالها إخلاء المأجور لمصلحة المالك ، والتي من بينها تأجيره من الباطن .
نستعرض لكم في مقالنا هذا مفهوم تأجير العقار من الباطن، ومتى يمكن اعتباره موجباً للإخلاء، وغير ذلك من الشؤون ذات الصلة بالموضوع.
مع أكثر من 15 عاماً من الخبرة ، سنضمن لك دائمًا الحصول على أفضل خدمة. لطلب الاستشارة اضغط هنا
حدد القانون رقم (26) لعام 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي –قانون الايجارات في دبي– الحالات التي يمكن بموجبها للمؤجر طلب إخلاء العقار لمصلحته وفق ما يلي :
تصفح أيضاً: قانون الإيجارات في إمارة دبي تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
ينطوي الإيجار من الباطن على دخول طرف ثالث للانتفاع بالعقار موضوع الإيجار، حيث يقوم المستأجر الأصلي بإبرام عقد بينه وبين مستأجر أخر لمنفعة معلومة ولقاء مقابل محدد لمدة معينة.
ولا يقصد من هذا العقد تنازل المستأجر الأصلي عن حقه في الإيجار، أو انتقال حقوقه أو التزاماته إلى الغير، إنما يقصد منه تمكين الغير من الانتفاع بالعقار موضوع عقد الإيجار وفق مدد وأجور معينة، ويُسمى المستأجر الأصلي في هذه الحالة مؤجراً من الباطن، في حين يُسمى الغير مستأجر من الباطن.
وتنشأ بمقتضى هذا العقد التزامات جديدة على عاتق كل من الطرفين، ولا تكون هناك التزامات من قبل المستأجر من الباطن أمام المؤجر إلا في حدود معينة .
أتاح القانون الإماراتي للمستأجر الأصلي إمكانية تأجير العقار للغير ضمن شروط معينة منها :
وبالتالي فإن التأجير من الباطن يكون صحيحاً متى اقترن بموافقة المالك، حيث نص القانون المذكور آنفاً على ما يلي :
ليس للمستأجر أن يتنازل عن الانتفاع بالعقار أو تأجيره من الباطن للغير ، إلا في حال الموافقة الخطية من المالك على ذلك، باستثناء الحالات التي يتفق فيها الطرفان على غير ذلك.
ويتضح مما سبق حرص المشرّع الإماراتي على إتاحة المجال أمام الأطراف لتحقيق الاستفادة وفق شروط معينة تصب في مصلحة كل منهما، ولا تضر بهما.
يترتب على إخلال المستأجر الأصلي لأي من الشروط المبينة فيما سبق أحقية المؤجر بمطالبته بالإخلاء قبل انتهاء المدة المحددة في العقد ، وفق ما بيتنه المادة (25) من القانون والتي جاء فيها :
في حال قيام المستأجر الأصلي بتأجير العقار من الباطن دون موافقة المؤجر الخطية على ذلك ، فإنه يكون للمؤجر الحق في المطالبة بإخلاء العقار قبل انتهاء المدة المعينة له.
ويكون للمستأجر من الباطن في هذه الحالة حق الرجوع على المستأجر الأصلي بالتعويض.
كما ذكرنا فيما سبق فإنه يمكن للمستأجر من الباطن مطالبة المستأجر الأصلي بالتعويض في حال الإخلاء، كما يمكن له وفي حال الحكم بفسخ عقد الإيجار ما بين المؤجر والمستأجر الأصلي أن يستمر شاغلاً للعقار وفق شروط العقد المبرم مع المستأجر الأصلي، ويُشترط هنا أن يكون العقد قد تم بموافقة المؤجر الخطية على ذلك.
تترتب على المؤجر من الباطن وفق نص المادة (22) من القانون جملة من الالتزامات المتعلقة بتسديد كافة الضرائب والرسوم المستحقة على الانتفاع بالعقار للدوائر والجهات الحكومية، كما يكون مُلزماً بسداد الضرائب والرسوم المقررة جراء التأجير من الباطن.
بالإضافة إلى إلزامه بأن يؤدي للمؤجر بدل الإيجار عن الفترة المعينة من تاريخ بدء الإيجار من الباطن وحتى تاريخ الإخلاء الفعلي، بالإضافة إلى تقديمه شهادة تثبت براءة ذمته عن خدمات الماء والكهرباء .
يرتبط عقد الإيجار من الباطن وجوداً وعدماً بعقد الإيجار الأساسي، وبالتالي فإن انقضاء عقد الإيجار الأساسي يستتبع معه حكماً انقضاء عقد الإيجار من الباطن ، باستثناء فيما إذا وافق المؤجر الأصلي على تمديد عقد الإيجار من الباطن وفق ما نصت عليه المادة الثامنة من القانون.
ننصحك أيضاً بقراءة: قضيتا منازعات إيجارية في إمارة دبي مع أحكامهما.
مكتب أتش أتش أس للمحامين، لدينا المستشارون المتخصصون في كل ما يتعلق بحالات إخلاء العقار في دولة الإمارات العربية المتحدة.
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للمحامين