يشهد سوق الإيجارات العقارية في دبي نمواً متزايداً، ولا يخلو هذا من مشكلات بين المالك والمستأجر، ففي حالات كثيرة يقرّر المستأجر إخلاء العقار برغم عدم انتهاء مدة عقد الإيجار ، أو الانتقال أو مغادرة الدولة بشكل مفاجئ، وقد يحدث العكس ويطلب صاحب العقار من المؤجر أن يخلي له عقاره قبل انتهاء العقد، فما هي الشروط التي تحكم الحالتين؟ وهل المستأجر تقبل خسارة أمواله.؟
ينص القانون في المادة رقم (6) من قانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة
بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي على أنه في حال انتهاء مدة عقد الإيجار واستمرار المستأجر شاغلاً له دون أن يعترض صاحب العقار، فإن العقد يتجدد من تلقاء نفسه، اعتباراً من تاريخ انتهائه، وما لم يتفق الطرفان على إنهاء العقد بإرادتهما فإن العقد يستمر سارياً لا ينتهي بانتهاء مدته
للحصول على استشارة قانونية؟ اضغط هنا الان
فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر دبي
أما في حال فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر قبل انتهاء المدة فليس على صاحب العقار قانونياً ردّ أي بدلات إيجار للمستأجر ما لم ينص العقد على ذلك في بند خاص، علماً بأنه ليس في القانون بند حاكم ينظّم فسخ العقد المبكر لدى منظومة عقود الإيجار في دبي ، بل على
المستأجر أن يطلب إدراج بندٍ في عقد الإيجار يحدّد مُدة الإخطار، وقيمة الغرامة المنطبقين على حالات فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة.
سن المشرّع في المادة (7) السابعة من القانون رقم (26) لسنة 2007 حفاظاً على حقوق الطرفين أن عقد الإيجار لا يصح قانوناً الغاؤه بقرار من المؤجر أو المستأجر، دون ان يكون عن تراضٍ بينهما، أو وفقاً لأحكام القانون، أما المادتين (27) و(28) من القانون فنصت على أن عقد الإيجار يظل قائماً لا ينتهي بوفاة المؤجر أو المستأجر، وتستمر العلاقة الإيجارية مع ورثة المتوفى لكل طرف منهما
تصفح ايضاً: قانون الإيجار في إمارة عجمان
أسباب المنازعات الشائعة
قد تنشأ أحياناً بعض الخلافات بين المستأجرين والمالكين، وعادة ما يتم حلها عن طريق التراضي، إلا أن بعض حالات النزاع بين المؤجر والمستأجر قد تصل إلى مركز فض المنازعات الإيجارية دبي بعد فشل الاتفاق بينهما لإخلال أحد طرفا العقد بشروطه، وأكثر أسباب المنازعات حدوثاً هي:
- وضع ملاك العقارات زيادة إيجار غير قانونية للايجار الجديد
- كثير من أسباب الإخلاء لا يسندها المنطق
- يقوم صاحب العقار باقتطاع غير منطقي من مبلغ إيداع الضمان
- اكتشاف عيوب لم تكن ظاهر بالعقار
- قطع الخدمات الأساسية عن المستأجر
متى يجوز إخلاء العقار قبل انتهاء المدة؟
يجوز لصاحب العقار بموجب قانون الإيجار في دبي ، طلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء مدة عقد الإيجار في الحالات الآتية:
- إذا أراد المالك هدم العقار لإضافة إنشاءات جديدة أو لإعادة بنائه مما قد يمنع المستأجر من استخدام العقار
- إذا استوجبت حالة العقار إخضاعه للترميم أو الصيانة الشاملة بشرط إثبات ذلك بتقرير فني مصدق عن بلدية دبي
- رغبة صاحب العقار في سكنه من قبله، أو أحد اقربائه من الدرجة الأولى، واثباته عدم امتلاكه لعقار آخر لتأدية هذا الغرض
- لدى رغبة صاحب العقار بيع العقار المستأجر
- في حال عجز المستأجر عن دفع الإيجار أو جزء منه خلال 30 يوماً من تاريخ استلام اخطار الدفع من صاحب العقار
- قيام المستأجر بتأجير العقار أو جزء منه دون الحصول على موافقة خطية من صاحب العقار
- أي إضافات أو تعديلات يجريها المستأجر على العقار تعرضه للخطر
- إذا قيام المستأجر أو سمح لأحد آخر باستخدام العقار لأغراض غير قانونية أو أخلاقية
في كل الأحوال الواردة أعلاه، على المؤجر أن إخطار المستأجر بنيته إخلاء العقار خلال مدة زمنية تساوي (90) يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء العقد.
التحقق من بنود العقد
عند الاطلاع والعلم بالموقف القانوني حيال قرار الفسخ المبكر للعقد، يتعين على المستأجر مراجعة عقد الإيجار الخاص به للتحقق من وجود أية بنود تتعلق بفسخ العقد وما يترتب قانوناً على الإخلال ببنوده، ما لم يُدرِج المستأجر بنداً خاصاً بفسخ العقد ضمن بنود عقد الإيجار، فلا إلزام لمالك العقار من الناحية القانونية بتسهيل عملية فسخ عقد المستأجر عدا ان يكون هناك تفاوضاً مع مالك العقار والاتفاق على ذلك.
على المستأجر التواصل مع مالك العقار للوصول إلى اتفاق مناسب للطرفين لفسخ العقد، بناء على البنود المتفق عليها في عقد الإيجار.
تصفح ايضاً: الالتزامات التعاقدية والقانونية للمطور العقاري
متى يحق لمالك العقار إخلاء المستأجر؟
بموجب المادة 25 (1) من قانون مركز فض المنازعات الإيجارية دبي، يجوز لمالك العقار أن يطلب إخلاء المستأجر قبل انقضاء فترة الإيجار في الحالات التالية:
- إخلال المستأجر بتسديد الإيجار خلال 3 شهر عقب إخطاره من قبل المؤجر.
- قيام المستأجر بتأجير العقار من الباطن دون الحصول على موافقة خطية من صاحب العقار.
- قيام المستأجر شخصياً أو سماحه لأطراف أخرى باستخدام العقار لأغراض غير قانونية أو تخالف الآداب العامة.
- تسبُّب المستأجر بأضرار للعقار عمدًا أو اهمالاً
- إذا كان العقار آيلاً للسقوط، بناء على تقرير تقني مُثبت من قبل بلدية دبي.
- قيام المستأجر باستخدام العقار لغير الغرض المؤجر لأجله، أو استعماله على نحو يخالف أنظمة البناء.
- اتخاذ الجهات الحكومية المختصة قراراً بهدم العقار.
HHS Advocates – UAE
إدارة البحوث والنشر
