تعتبر الحاجة إلى السكن من الحاجات الإنسانية الضرورية والأساسي التي لا غنى عنها لأي إنسان، وهي حاجة يمكن إشباعها إما عن طريق تملك الوحدة السكنية أو استئجارها من الغير، وفي حالة الاستئجار فإن الأمر لا يخلو من نشوب بعض الخلافات بين المستأجر وبين مالك العقار الكائن به الوحدة المستأجرة بغض النظر عن سببها إلا أن مصدرها يكون العلاقة الإيجارية القائمة فيما بينهما، ونظراً لارتفاع معدلات الوافدين في إمارة عجمان بدولة الإمارات العربية المتحدة والتي ارتفعت معها معدلات الطلب على استئجار الوحدات سواء السكنية أو التجارية أو غيرها من الوحدات الأخرى، لذلك فقد حرص مشرع إمارة عجمان على تنظيم المنازعات الإيجارية بصورة تضمن الحد من أي عوائق أو تحديات قد تواجه العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، ومن خلال هذا المقال سوف نلقي الضوء على أهم الجوانب المتعلقة بالمنازعات الإيجارية في إمارة عجمان.
المقصود بالمنازعات الإيجارية
يعتبر مصطلح المنازعات الإيجارية مصطلحاً قانونياً يشار به إلى أي نزاع قد ينشأ بين مالك العقار ومستأجره، وذلك عن أو بسبب أو حول عقد الإيجار المبرم بينهما عن الوحدة السكنية أو التجارية أو الصناعية، سواء كان بسبب مدة العقد أو القيمة الإيجارية أو التأخر في سدادها أو حتى بفسخ عقد الإيجار ذاته وغيرها من المنازعات الأخرى التي تتناول أي خلاف بين المالك والمستأجر بشأن عقد الإيجار المبرم بينهما.
أسباب نشأة المنازعات الإيجارية
تتعدد وتتباين الأسباب التي قد تنشأ عنها المنازعات الإيجارية بإمارة عجمان وذلك بصورة يصعب معها ذكر تلك الأسباب على سبيل الحصر، إلا أنه يمكن تصنيف أهم وأبرز هذه الأسباب في شكل طوائف تتمثل في:
- طائفة الأسباب التي تتعلق بشروط العقد: حبث فد تكون شروط العقد غامضة وغير واضحة فيحدث خلاف حول تفسيرها بين المالك والمستأجر فيما بعد، ومن أبرز تلك الأسباب المنازعة حول المدة الزمنية المحددة لاستمرار العقد، أو مقدار القيمة الإيجارية أو مدة استحقاقها، أو فيمة مبلغ الصيانة اللازم سداده من قبل المستأجر، أو الغرض الذي تم استئجار الوحدة من أجله.
- طائفة الأسباب التي تتعلق بسداد قيمة الأجرة: وهذه الأسباب تدور في فلك سداد القيمة الإيجارية واستلامها، فالمستأجر قد يتخلف عن سداد القيمة الإيجارية في موعدها المتفق عليه فتثور منازعة من قبل المالك بهذا الشأن، كما قد يمتنع المالك عن استلام القيمة الإيجارية عند عرضها عليه من المستأجر في موعدها فيثور النزاع بهذا الشأن من قبل المستأجر.
- طائفة الأسباب التي تتعلق بملحقات الأجرة: كما هو الحال في المنازعات التي تنشأ بسبب تكاليف خدمات الصيانة والإصلاح للوحدة المستأجرة، سواء كانت متعلقة بقيمة تلك التكاليف أو تحديد شخص المتحمل بعبء سدادها.
- طائفة الأسباب التي تتعلق باستمرار العقد وانتهائه: تخص تلك المنازعات الحالات التي تنتهي فيها مدة العقد ويرفض المستأجر رد الوحدة للمالك، أو التي يرغب فيها المالك إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء مدة العقد، أو غيرها من الحالات التي تستهدف إنهاء عقد الإيجار.
القانون الذي تخضع له المنازعات الإيجارية في عجمان
من أهم التساؤلات التي تتصدر محركات البحث على شبكة الإنترنت التساؤل الخاص بتحديد القانون الذي ينظم المنازعات الإيجارية في إمارة عجمان بدولة الإمارات العربية المتحدة، والإجابة على هذا التساؤل تتمثل في القانون الذي أصدره المشرع المحلي لإمارة عجمان بموجب المرسوم الأميري رقم (2) لسنة 2017 بشأن قانون إيجار العقارات في إمارة عجمان، والذي تضمن تنظيماً شاملاً لكافة ما يخص إيجار العقارات داخل إمارة عجمان، كما أنشأ نظام خاص ومحكم بشأن فض كافة المنازعات الإيجارية التي قد تنشأ بين المالك والنستأجر داخل إطار وحدود إمارة عجمان باعتباره القانون الذي يخضع لأحكامه هذا النوع من المنازعات.
الجهة المختصة بنظر المنازعات الإيجارية في عجمان
منح المشرع المحلي لإمارة عجمان سلطة الاختصاص بنظر المنازعات الإيجارية التي تنشأ داخل الإمارة إلى لجنة تعرف بـ “لجنة المنازعات”، وجعل هذه اللجنة هي الجهة الوحيدة المختصة دون سواها بنظر هذا النوع من المنازعات، وهي لجنة يتم تشكيلها بموجب قرار أميري يصدر من قبل سمو ولي عهد إمارة عجمان بالتشاورة مع رئيس بلديتها، ويتضمن تحديد رئيس اللجنة والأعضاء المعاونين له، ويتفرع عن اللجنة مجموعة من الدوائر التي تختص كل دائرة منها بنظر مجموعة من المنازعات الإيجارية، وتتشكل كل دائرة من قاض يكون هو رئيس الدائرة و عدد (3) أعضاء من أصحاب الدراية والخبرة في مجال تطوير وإدارة وتأجير العقارات بإمارة عجمان، وتصدر قراراتها في المنازعات الإيجارية التي تعرض عليها إما بإحماع كافة أعضاء الدائرة أو بالأغلبية العادية، وفي حالة انقسام الآراء وتساوي عدد الآراء في كل جانب فإن الجانب الذي يتضمن رأي القاضي الذي يرأس الدائرة هو الجانب الذي يتم تغليب رأيه..
ولا يقتصر اختصاص هذه اللجنة – عن طريق دوائرها المختلفة – على نظر المنازعات الإيجارية فقط في إمارة عجمان، بل يمتد هذا الاختصاص ليشمل تنفيذ القرارات التي تصدر عن تلك الدوائر فيما يعرض عليها من منازعات إيجارية، وذلك عن طريق دوائر تنفيذ يتم إنشائها خصيصاً لتنفيذ تلك القرارات.
الطعن على قرارات لجنة المنازعات في عجمان
على الرغم من أن قرار لجنة المنازعات فيما يعرض عليها من منازعات يعد قراراً نهائياً وباتاً، إلا أن قانون إيجار العقارات لإمارة عجمان قد أجاز لمن يصدر ضده قرار من إحدى دوائر لجنة المنازعات الإيجارية أن يطعن عليه بموجب التماس إعادة نظر يتم تقديمه إلى رئيس لجنة المنازعات، إلا أن تقديم ذلك الالتماس ليس حقاً مطلقاً بل هومقيد بتحقق سبب من الأسباب التي حددها قانون إيجار العقارات لإمارة عجمان على سبيل الحصر، وإذا لم يتحقق أحدها فعندئذ لا يحق الطعن بالالتماس على قرار اللجنة.
هل تحتاج إستشارة بخصوص نزاع عقاري؟
إحصل على إستشارتك من محاميينا العقاريين ذوي الخبرة في إمارة عجمان الآن..
إدارة البحوث و النشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
ايميل: sales@hhslawyers.com
