عقد الإيجار يُصنف من العقود الزمنية أي العقود التي يقتضي تنفيذها مدة من الزمن ويمثل الزمن عامل أساسي وجوهري فيها، لذلك فإنها دائماً ما تكون عقود محددة المدة بحيث يمنح المالك (المؤجر) حق الانتفاع بالعقار المملوك له إلى المستأجر لمدة محددة، ويظل العقد قائماً إلى نهاية مدته بحيث ينتهي بنهايتها أو يمتد الإيجار لمدة أخرى متى اتفق طرفي عقد الإيجار على ذلك أو استمر المستأجر شاغلاً للعقار بعد انتهاء مدة العقد دون اعتراض من المؤجر.
ولكن يحدث أحياناً أن يقرّر المستأجر إخلاء العقار برغم عدم انتهاء مدة عقد الإيجار، أو الانتقال أو مغادرة الدولة بشكل مفاجئ، وقد يحدث العكس ويطلب صاحب العقار من المؤجر أن يخلي له عقاره قبل انتهاء العقد، فما هي الشروط التي تحكم الحالتين؟ وهل على المستأجر أن يقبل خسارة أمواله؟ يجيبك هذا المقال على هذه التساؤلات وأكثر.
للحصول على استشارة قانونية؟ اضغط هنا الآن
حالات إنهاء عقد الإيجار قبل نهاية مدته في دبي
القاعدة العامة هي أن عقد الإيجار لا يجوز إنهائه قبل انتهاء مدته، والاستثناءات على تلك القاعدة هي وجود حالات محددة على سبيل الحصر يمكن عند تحقق إحداها أن يتم إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته.
ومما سبق نستنتج أن الإجابة على هذا التساؤل تتمثل في أن جواز ذلك مقرون بتحقق حالة من الحالات الاستثنائية المحددة على سبيل الحصر، والتي إن لم تتحقق إحداها فلا يكون إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته ممكناً إلّا باتفاق وتراضي الطرفين فقط باعتبار انه طالما كانت لدى إرادتيهما مجتمعتين القدرة على إبرام العقد فإنها تمنحهما القدرة أيضاً على إنهائه.
وإليكم الحالات الاستثنائية التي تجيز إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في إمارة دبي، والتي ننوه إلى انها حالات تجيز للمؤجر فقط – دون المستأجر – إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته.
1. إذا امتنع المستأجر عن سداد بعض أو كل بدل الإيجار
أجاز القانون للمؤجر المطالبة بإخلاء المستأجر وإنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في حالة عدم قيام المستأجر بسداد بعض أو كل قيمة الإيجار في مواعيدها المتفق عليها، وفي تلك الحالة يلزم على المؤجر ان ينبه على المستأجر بضرورة سداد قيمة بدل الإيجار المستحقة في ذمته بموجب إخطار رسمي، وبمجرد مرور ثلاثين يوماً من تاريخ هذا الإخطار دون أن يقوم المستأجر بالسداد يكون للمؤجر الحق في إنهاء عقد الإيجار، وإن كان القانون قد أجاز للمؤجر والمستأجر الاتفاق على ما يخالف ذلك، فيكون لهما الاتفاق على سبيل المثال على أن تكون مدة الإخطار أقل أو أطول.
2. قيام المستأجر بتأجير بعض أو كل العقار دون إذن المؤجر
ثاني الحالات الاستثنائية تتمثل في أن يقوم المستأجر بتأجير العقار الذي يستأجره من الباطن إلى الغير دون إذن صريح من المؤجر يجيز له فيه أن يقوم بذلك التأجير من الباطن، ويجب أن يكون هذا الإذن مكتوباً حيث لا يعتد بالإجازة الشفوية لصعوبة إثباتها، وتتحقق تلك الحالة سواء كان التأجير من الباطن الغير مأذون به قد تم من قبل المستأجر على كامل العقار أو على بعض منه فقط.
3. استعمال العقار في أغراض غير مشروعة
يجيز القانون للمؤجر أن يخلي المستأجر من العقار متى قام الأخير باستغلال العقار لتحقيق هدف غير مشروع أو يخالف النظام العام والآداب العامة، كما هو الحال في استغلال العقار لممارسة أعمال منافية للآداب، ويستوي الأمر في تلك الحالة سواء كان المستأجر قد قام باستخدام العقار في ذلك بنفسه أو عن طريق تمكين شخص آخر من استخدامه.
4. عدم إشغال المحل التجاري دون مبرر مشروع
يخص ذلك الاستثناء الحالة التي يكون العقار المستأجر هو محلاً تجارياً، حيث يجيز القانون للمؤجر إنهاء عقد إيجاره وإخلاء مستأجره منه قبل نهاية مدة الإيجار وذلك في حالتين:
- الحالة الأولى: عدم إشغال المحل لمدة ثلاثين يوم متتالية.
- الحالة الثانية: عدم إشغال المحل لمدة تسعين يوم غير متصلة في السنة الواحدة.
وحتى يثبت للمؤجر الحق في إنهاء عقد الإيجار في أياً من هاتين الحالتين فيجب أن يكون عدم الإشغال غير مبرر، أما إذا كان لدى المستأجر سبباً سائغاً يبرر عدم إشغال المحل كالمرض أو السفر للحج أو غيره فلا يحق عندئذ للمؤجر إنهاء عقد الإيجار، وأجاز القانون لطرفي عقد الإيجار أن يتفقا على ما يخالف ذلك بحيث يحق لهما على سبيل المثال الاتفاق على تعديل مدد عدم الإشغال التي تجيز الإخلاء.
5. إحداث تغيير جوهري يضر بسلامة العقار
يحق للمؤجر أن ينهي عقد الإيجار قبل نهاية مدته أيضاً في الحالة التي يقوم فيها مستأجر العقار بإحداث أي تغيير عليه يكون من شأنه أن يؤثر على سلامة العقار، ويكون هناك صعوبة في إزالة هذا التغيير أو إصلاحه لإعادة العقار إلى حالته الأولى، ويعد من قبيل ذلك الفعل الذي يترتب عليه ضرر بالعقار سواء صدر من المستأجر أو من شخص آخر سمح له المستأجر بذلك، وسواء صدر بشكل متعمد أو نتيجة إهمال وعدم تحوط من المستأجر.
6. استخدام العقار في غير الغرض الذي تم استئجاره من أجله
من ضمن حالات إجازة إنهاء المؤجر لعقد الإيجار قبل نهاية مدته الحالة التي يقوم فيها المستأجر بتغيير الغرض الذي يستخدم فيه العقار، بحيث يخالف الغرض المثبت في عقد الإيجار، كما لو كان الغرض من الإيجار هو السكن ثم قام المستأجر باستخدام العقار كمكتب أو مقر لشركة، أو استخدمه بصورة تتعارض مع مه الأنظمة السارية في إمارة دبي بشأن التخطيط والبناء فيها.
7. أن يصبح العقار آيل للسقوط
يحق للمؤجر أيضاً إنهاء عقد الإيجار قبل نهاية مدته في حالة صدور تقرير فني معتمد من بلدية دبي يفيد أن العقار قد أصبح مهدداً بالإزالة لكونه آيل للسقوط، والحرص على حياة المستأجر وسلامته هنا يمثل السبب الرئيسي في منح المؤجر هذا الحق.
8. عدم الالتزام بأحكام القانون والعقد
متى ارتكب المستأجر أي مخالفة سواء لأحكام قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي أو لشروط عقد الإيجار، فيقع على المؤجر التزاماً بإخطار المستأجر بتنفيذ ما خالفه من أحكام القانون أو من شروط العقد، فإذا لم يقم المستأجر بتنفيذ ذلك الالتزام القانوني أو الشرط التعاقدي خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإخطار، فعندئذ يصبح للمؤجر الحق في إنهاء العقد قبل نهاية مدته.،
9. أغراض التنمية والتطوير في الإمارة
إذا استدعت الحاجة والمنفعة العامة في إمارة دبي إلى هدم العقار المستأجر لأغراض التنمية والتطوير وإعادة بنائه ثانية، فيكون للمؤجر إنهاء عقد الإيجار حتى لو لم تكن مدته قد انتهت.
فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر
في حال فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته من قبل المستأجر فليس على صاحب العقار قانونياً ردّ أي بدلات إيجار للمستأجر ما لم ينص العقد على ذلك في بند خاص، علماً بأنه ليس في القانون بند حاكم ينظّم فسخ العقد المبكر لدى منظومة عقود الإيجار في دبي ، بل على المستأجر أن يطلب إدراج بندٍ في عقد الإيجار يحدّد مُدة الإخطار، وقيمة الغرامة المنطبقين على حالات فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة.
سن المشرّع في القانون حفاظاً على حقوق الطرفين أن عقد الإيجار لا يصح قانوناً الغاؤه بقرار من المؤجر أو المستأجر، دون ان يكون عن تراضٍ بينهما، أو وفقاً لأحكام القانون.
أسباب المنازعات الشائعة
قد تنشأ أحياناً بعض الخلافات بين المستأجرين والمالكين، وعادة ما يتم حلها عن طريق التراضي، إلا أن بعض حالات النزاع بين المؤجر والمستأجر قد تصل إلى مركز فض المنازعات الإيجارية دبي بعد فشل الاتفاق بينهما لإخلال أحد طرفا العقد بشروطه، وأكثر أسباب المنازعات حدوثاً هي:
- وضع ملاك العقارات زيادة إيجار غير قانونية للايجار الجديد
- كثير من أسباب الإخلاء لا يسندها المنطق
- يقوم صاحب العقار باقتطاع غير منطقي من مبلغ إيداع الضمان
- اكتشاف عيوب لم تكن ظاهر بالعقار
- قطع الخدمات الأساسية عن المستأجر
هل تواجه استفسار عن إمكانية إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته؟ يوفر لكم مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية خدمات قانونية عالية الجودة.
لا تتردد بالتواصل معنا والحصول على استشارة قانونية.
إدارة البحوث و النشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
ايميل: sales@hhslawyers.com
