يتم تنظيم شؤون الإيجارت في إمارة دبي بموجب القانون رقم (26) لسنة 2007، المُعدّل بقانون رقم (33) لسنة 2008 ويتميز قانون الإيجارات في دبي بأنه قانون يحقق التوزان بين مصلحة المؤجر والمستأجر على أسس راسخة من قواعد العدالة الإجتماعية، يراعى فيه مصلحة المستأجر دون التضحية بمصالح المؤجر. وتسري أحكام هذا القانون على الأراضي والعقارات المؤجرة في دبي، باستثناء العقارات التي يقدمها الأشخاص الاعتباريون أو الطبيعيون لسكن العاملين لديهم دون تبادل بدل إيجار عنها.
هل تريد الحصول على مشورة إيجارية في دبي؟ اضغط هنا وتواصل معنا
أولاً: بيانات عقد الإيجار الأساسية
بموجب المادة (4) من قانون الإيجارت في دبي سالف الذكر يجب أن يشتمل عقد الايجار الذي ينظم العلاقة الايجارية بين مؤجر العقار ومستأجره على عدد من الأمور أهمها وصف كامل نافي للجهالة للعقار المؤجر متضمناً الغرض من تأجيره ومدة التأجير وبدل الايجار وكيفية أداء الإيجار، ويجب أن يسجل العقد وأي تعديلات تطرأ عليه لدى مؤسسة التنظيم العقاري.
وقررت المادة (9) من ذات القانون ضرورة أن يقوم المؤجر والمستأجر بتعيين بدل الإيجار ولكن إن حدث وأن تغافل الطرفان أو أغفلا تعيينه أو تعذر إثبات ما اتفقا عليه فحينها يكون بدل الإيجار هو نفسه بدل أجر المثل.
ثانياً: تجديد عقد الإيجار وضوابط تعديله
يجوز وفقاً للمادة (13) من قانون الإيجارت في إمارة دبي أن يقوم طرفي عقد الإيجار بالاتفاق فيما بينهم لغايات تجديد عقد الإيجار قبل انتهاء مدته على تعديل أي شرط أو بند في العقد ومن ذلك إعادة النظر في بدل الإيجار.
فإن عجزا عن الاتفاق أو لم تتوافق إرادتهما في ذلك فيكون للجنة القضائية الخاصة بالفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين صلاحية تحديد الأجر المناسب والعادل دون مخالفة المعايير الواردة في المادة (9) من ذات القانون وهي أن يكون قد مر سنتين كاملتين على تاريخ نشوء العلاقة الإيجارية لأول مرة حتى يتمكنا من التعديل.
وإضافة لما سبق ووفقاً لنص المادة (14) من القانون سالف البيان فإن رغبة أي طرف من طرفي عقد الإيجار في التعديل مشروطة بضرورة إبلاغ الطرف الآخر برغبته تلك قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء عقد الإيجار ما لم يوجد اتفاق بينهم يقضي بخلاف ذلك.
ثالثاً: حالات يحق فيها للمؤجر طلب إخلاء المستأجر للعقار قبل انتهاء مدة الإجارة
حددت المادة (25) من قانون الإيجارات في دبي عدد من الحالات على سبيل الحصر منها :
- وجود ضرورة تتعلق بالمصلحة العامة وبالتحديد أعمال التطوير العقاري في إمارة دبي والتي قد تتطلب هدم العقار ثم إعادة بناءه وفق تقديرات وقرارات الجهات المعنية.
- في حال أغفل المستأجر متعمداً أي شرط فرضه القانون أو أي بند نص عليه عقد الإيجار وذلك على شرط أن يقوم المؤجر بإخطار المستأجر بضرورة تنفيذ هذا الشرط فإن قام المؤجر بإخطار المستأجر ومضى على الإخطار 30 يوماً دون أن يجد جديد أو يلتزم المؤجر بالتنفيذ فحينها يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر للعقار.
- في حال كان العقار مهدداً بالسقوط نتيجة عيب في البناء أو التصميم أو نظراً لقدمه أو لأي سبب فني أو هندسي آخر فحينها يحق للمؤجر طلب اخلاء المستأجر للعقار بشرط أن يقوم بإثبات ذلك بتقرير فني صادر من بلدية دبي.
- إذا قام المستأجر باستعمال العقار في غير الأغراض المحددة سلفاً والمتفق عليه بينه وبين المؤجر في عقد الإيجار أو في حالة مخالفة أنظمة التخطيط والبناء في إمارة دبي.
- إذا قام المستأجر باستعمال العقار لغاية يحظرها القانون كأن يستعمله في تجارة المخدرات.
- إذا قام المستأجر باحداث تغيير في العقار أو في واجهته بحيث يؤدي هذا التغيير أو يؤثر على سلامة العقار مما يؤدي لصعوبة في إعادة العقار لحالته الأصلية التي كان عليها.
رابعاً: الحق في اختيار التحكيم كوسيلة لتسوية النزاعات
وفق المادة (32) من القانون سالف الذكر فإنه يحق لكلا طرفي عقد الإيجار أو العلاقة الإيجارية أن يتفقا على سلوك طريق التحكيم سواء في عقد الإيجار أو في اتفاق لاحق، ويحق للجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين أن تصدر ما تراه مناسباً من قرارات وقتية للحفاظ على تلك المراكز والحقوق حتى صدور حكم التحكيم ولكن لا يكون ذلك إلا بعد طلب من المؤجر أو المستأجر.
إدارة البحوث و النشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
ايميل: sales@hhslawyers.com
