تُعد الهبة العقارية أحد أهم الوسائل القانونية لنقل ملكية العقار دون مقابل مالي، وقد اكتسبت أهمية متزايدة في السوق العقارية بدولة الإمارات العربية المتحدة، لاسيما في إمارة دبي، نظرًا لما توفره من مرونة في التخطيط المالي ونقل الملكية بين أفراد الأسرة. ونظرًا لتعدد التفسيرات السابقة حول هذا الموضوع، فقد أولى المشرّع الإماراتي عناية خاصة بتنظيم الهبة من خلال تشريعات واضحة تحفظ الحقوق وتضمن سلامة الإجراءات.
الإطار القانوني للهبة العقارية في دبي
تنظم الهبة العقارية في إمارة دبي من خلال مجموعة من التشريعات المحلية والاتحادية، وعلى رأسها:
- القانون المدني الإماراتي الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته، والذي تناول أحكام الهبة في المواد من (609) حتى (636)، وألزم أن تتم الهبة بسند رسمي.
- قانون التسجيل العقاري في إمارة دبي رقم 7 لسنة 2006، والذي اشترط التسجيل في دائرة الأراضي والأملاك ليكون التصرف العقاري نافذًا في مواجهة الغير.
- القرار الإداري رقم (30) لسنة 2013 الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك بدبي، والذي نظم رسوم تسجيل الهبة العقارية وحدد نسبتها بـ 0.125% من قيمة العقار إذا كانت الهبة لأقارب الدرجة الأولى.
يمكنكم معرفة المزيد في مقال: الهبة في الشريعة والقانون
شروط صحة هبة العقار في إمارة دبي
ليُعتد بالهبة العقارية في دبي قانونًا، يجب توافر الشروط التالية:
- وجود سند رسمي موثق للهبة، يتم توثيقه وتسجيله لدى دائرة الأراضي والأملاك.
- ألا تكون الهبة معلّقة أو مشروطة بشرط باطل أو مجهول.
- قبول الموهوب له للهبة، ويجوز أن يتم ذلك صراحةً أو ضمنًا.
- خلو العقار من القيود مثل الرهن أو النزاعات، ما لم تتم موافقة الدائن أو صاحب المصلحة.
- قرابة من الدرجة الأولى بين الواهب والموهوب له للحصول على الامتياز الضريبي (الوالد/ة، الأبناء، الزوج/ة فقط).
مثال تطبيقي: في دعوى أمام محكمة التمييز بدبي (الطعن رقم 998/2019 مدني)، أقرت المحكمة ببطلان هبة عقار تمت من الأب إلى ابن أخيه دون مقابل مالي، لعدم توافر شرط القرابة من الدرجة الأولى، مما أوجب دفع رسوم التسجيل الكاملة بنسبة 4%.
إجراءات تسجيل هبة العقار في دبي
تتبع إجراءات تسجيل الهبة العقارية الخطوات التالية:
- تقديم الطلب من خلال مركز “أمين التسجيل العقاري” أو عبر منصة “دبي ريست”.
- تقديم المستندات المطلوبة، ومنها:
- سند ملكية العقار.
- خطة الموقع (Affection Plan).
- شهادة التقييم صادرة عن الدائرة.
- إثبات القرابة: (شهادة ميلاد، زواج، أو خلاصة قيد موثقة).
- شهادة عدم ممانعة من المطور العقاري (NOC) في حال العقار قيد الإنشاء.
- سداد رسوم الهبة (0.125%) ورسوم التقييم والتسجيل.
- إصدار سند ملكية جديد باسم الموهوب له خلال يوم عمل واحد في أغلب الحالات.
المزيد عن إجراءات تسجيل هبة العقار تجدونها في هذا المقال
القيود القانونية على الهبة العقارية
على الرغم من المرونة، إلا أن هناك قيودًا تنظيمية تهدف إلى ضبط العملية، منها:
- منع الهبة المتكررة: لا يجوز نقل العقار عن طريق الهبة مرة أخرى إلى شخص آخر دون تسجيل البيع رسميًا.
- الهبة بين الشركات والأفراد: تُشترط ملكية الواهب أو الموهوب له لنسبة 100% من الشركة المنقولة إليها الهبة.
- الهبة الممولة بعقار مرهون: تتطلب موافقة خطية من الجهة المموّلة، وإلا كانت باطلة قانونًا.
الطبيعة القانونية للهبة والموقف القضائي
قررت محكمة التمييز بدبي أن الهبة لا تعتبر بيعًا ولا تخضع لأحكام العقود العوضية، كما أنها لا تعد وسيلة للتهرب الضريبي طالما تمت وفق القواعد المنظمة. وجاء في حيثيات حكمها:
“الهبة لا تعد تبرعًا إلا إذا خلت من أي مقابل أو نية عوض، ويتحقق ذلك بتقديم الواهب العقار دون أي اشتراط مباشر أو ضمني للانتفاع.”
– نقض دبي، الطعن المدني رقم 53 لسنة 2021.
التفريق بين الهبة القانونية والهبة الصورية
من أبرز المخاطر العملية هي الهبات الصورية التي تُستخدم للتهرب من الالتزامات أو الديون أو نزاعات الورثة.
مثال واقعي:
في حكم محكمة النقض الإماراتية (الطعن رقم 347/2018 مدني)، قضت المحكمة ببطلان عقد هبة عقار من الأب إلى ابنه، بعدما ثبت أن الهبة كانت بهدف تهريب العقار من إجراءات حجز قضائي لصالح الدائن. اعتبرت المحكمة أن “الهبة لم تتوافر فيها نية التبرع، وأنها تخالف النظام العام، مما يوجب بطلانها”.
تعليق قانوني: أي هبة لا تتوافر فيها نية التبرع المجردة، أو تتم بغرض الإضرار بالغير (كالدائن أو الورثة)، تُعد باطلة بوجه القانون، ويجوز الطعن فيها أمام القضاء.
موقف المحكمة من الهبة المشروطة أو المقيدة
أحيانًا يهب الواهب العقار بشرط استمراره في السكن أو الاحتفاظ بمنفعة مدى الحياة.
اجتهاد قضائي:
في دعوى منظورة أمام محكمة استئناف دبي (رقم 245/2020)، تمسّك أحد الورثة ببطلان الهبة لأن الأب اشترط لنفسه الإقامة مدى الحياة في العقار. إلا أن المحكمة رفضت الدفع، واعتبرت أن:
“الشرط لا يُبطل الهبة طالما لا يتنافى مع طبيعتها، ولا يمنع انتقال الملكية. واحتفاظ الواهب بمنفعة الإقامة لا ينفي نية التبرع.“
أثر الهبة العقارية على حقوق الورثة
قد تُشكل الهبة الممنوحة في حياة الواهب مساسًا بالتركة وتوزيعها لاحقًا بين الورثة.
تطبيق عملي:
في الطعن المدني رقم 622/2016 – نقض دبي، أقرت المحكمة أن الهبة التي تمت من والد إلى أحد أبنائه، قبل وفاته بمدة قصيرة، تعتبر صحيحة إذا كانت موثقة ومسجلة، ولا يجوز لبقية الورثة الاعتراض عليها بحجة المساس بحصصهم، ما لم يثبت الغبن أو انعدام أهلية الواهب.
ملاحظة قانونية: متى تمت الهبة بشكل رسمي وسليم، لا تُعد جزءًا من التركة، ولا تُعاد عند قسمة الإرث، ما لم يكن هناك تدليس أو انعدام أهلية.
الهبة العقارية المرهونة للمصرف
الهبة لا يجوز تسجيلها على عقار مرهون ما لم تتم موافقة خطية من جهة التمويل.
مثال عملي:
في إحدى الحالات العقارية (تقرير قضائي داخلي – دبي 2022)، رفضت دائرة الأراضي تسجيل هبة من مالك لعقار عليه رهن لبنك، إلى ابنته، رغم وجود عقد هبة موثق. وذلك بسبب عدم إرفاق موافقة البنك على تحويل الملكية، طبقًا لنص المادة 15 من قانون التسجيل العقاري.
أهمية التصريح الضريبي عند تسجيل الهبة العقارية
حتى وإن كانت الهبة لا تخضع لضريبة الدخل، فقد تترتب آثار ضريبية غير مباشرة.
- على سبيل المثال، في حال الهبة لشركة أو في سياق تجاري، قد يُطلب من الموهوب له تقديم إقرار بعدم وجود شبهة تعامل تجاري، لتفادي المعالجة الضريبية المختلفة.
- في بعض الحالات، تطلب الدائرة توضيح الغرض النهائي من العقار (سكني – استثماري – للبيع لاحقًا) لأغراض التقييم المالي والتنظيم.
“يتعهد الواهب بعدم الرجوع عن الهبة تحت أي ظرف، ويقر بعدم تعلق الهبة بأي شرط مستقبلي من شأنه المساس بالملكية أو حق الموهوب له.”
هذا البند مهم خاصة إذا كانت الهبة لابن أو زوجة في إطار الترتيب المالي أو توزيع الأصول، ويمكن معرفة المزيد عن الرجوع في الهبة العقارية بقراءة هذا المقال
يمكن الحصول على المشورة القانونية اللازمة والكاملة حول الهبة العقارية وأي قضية أخرى تواجهونها من خلال التواصل معنا. لدى مكتب أتش أتش أس مجموعة من المستشارين والخبراء الذين سيقدمون لك المساعدة التي تحتاجها. تواصل معنا اليوم.
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
ايميل: sales@hhslawyers.com
){kind=link}