تعتبر العقارات أحد أهم الواجهات الحضارية والاجتماعية والاقتصادية في دولة الامارات العربية المتحدة، فالعقار هو الأساس الذي ترتكز عليه الأمم، كيف لا والأرض التي منها خلقنا وعلى ظهرها نعيش، هي العقار الأساسي الذي تتفرع منه بقية العقارات الأخرى. ويعرف العقار بأنه كل شيء ثابت لا يمكن تحريكه دون تلف او تغيير في هيئته، ولذلك يشمل الأرض وكل ما أتصل بها اتصال قرار، كالبنايات والأشجار وغيرها. وتتميز دبي والامارات العربية المتحدة بالتقدم الكبير في مجال العقارات، حيث يوجد بها أفضل البنايات العقارية على مستوى العالم.
وتتنوع ملكية هذه العقارات في دبي، ولعل أكثرها هو الملكية المشتركة للعقارات، حيث يتحد أكثر من شخص في ملكية عقار في دبي، بأن يمتلك كل واحد وحدة أو أكثر في العقار المشترك. هذه الملكية المشتركة للعقارات في دبي، تترتب عليها عدد من الأمور والمسؤوليات المشتركة التي تتطلب من الملاك التضامن الكامل حولها، من اجل أن يكون العقار المشترك صالحاً للاستخدام ومحققاً للأغراض التي أُنشأ من أجلها. نتناول في هذا المقال الملكية المشتركة للعقارات في دبي، ومسؤولية الملاك التضامنية للمحافظة على العقار، وكيفية إدارته، وذلك وفقاً لقانون ملكية العقارات المشتركة في دبي.
قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي
أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس دولة الامارات العربية المتحدة ورئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، وأهتم القانون برسم الخطط والبرامج التي تنظم ملكية العقارات المشتركة في دبي، وتوضح حقوق وواجبات ملاك وشاغلي العقار المشترك في الامارة، بالقدر الذي يحقق الاستقرار العقاري، والمحافظة على العقارات المشتركة حتى تكون صالحة لاستخدامها في الأغراض التي أسست من أجلها.
ويطبق هذا القانون على كافة العقارات المشتركة، ومشاريع التطوير العقاري الرئيسية، والمناطق الحرة، ومناطق التطوير الخاصة. وعرف القانون العقار المشترك بأنه يشمل المبني وملحقاته واجزاءه المخصصة للاستخدام المشترك، كما يشمل الأرض المقام عليها، والأرض التي تقسم إلى وحدات، والأراضي المخصصة للتمليك المستقل. ويشمل ايضاً المشاريع الكبرى وهي العقارات المشتركة التي يعتمدها مدير دائرة الأملاك والأراضي وفقاً لمعايير محددة.
من هو المطور العقاري؟
وفقاً لقانون ملكية العقارات المشتركة في دبي المشار اليه سابقاً، فإن هنالك نوعين من المطور هما، المطور الرئيس والمطور الفرعي، فالمطور الرئيس هو كل من يرخص له من أجل ممارسة تطوير العقارات في دبي، والتصرف في وحداتها للغير، ويصنف كمطور عقاري رئيس وفقاً للتشريعات السارية في دبي. أما المطور الفرعي هو المرخص له لممارسة الاعمال المتعلقة بتطوير العقارات في دبي، والتصرف في وحداتها للغير، بحيث يمنحه المطور الرئيس الحق في تطوير جزء من المشروع الرئيس، وذلك وفقاً لأحكام المجمع الاساسين ويتم تصنيفه كمطور فرعي وفقاً للقوانين المعمول بها في الامارة.
تصفح ايضاً: الانسحاب من عقد شراء العقار في دبي
بدل الخدمات والاستعمال
يكون لجمعية ملاك العقار المشترك، حق امتياز على كل وحدة، وذلك فيما يتعلق برسوم الخدمات غير المدفوعة، وبقية الالتزامات الأخرى المفروضة على مالك الوحدة، ويستمر هذا الحق حتى إذا انتقلت ملكية الوحدة لشخص آخر. أما إذا لم يدفع ملك الوحدة حصته من الرسوم، أو تخلف عن تنفيذ التزاماته، عندئذٍ يعتبر قرار مدير الجمعية ضد هذا المالك قابلاً للتنفيذ بواسطة قاضي التنفيذ لدى أي محكمة مختصة، على أن تنقضي ثلاث أشهر من تاريخ اخطاره بالقرار عن طريق كاتب العدل، ويجوز للمتضرر من القرار الاعتراض عليه لدى المحكمة المختصة خلال تلك المدة، وعندها يتم إيقاف التنفيذ لحين الفصل في الاعتراض.
ويكون للمطور الرئيس حق استيفاء بدل الاستعمال من المالك المشترك أو من المطور الفرعي، مقابل ما يقوم به من إدارة وصيانة وتشغيل وإصلاح المرافق المشتركة، سواء بالنسبة للمباني الجاهزة او تلك التي قيد الانشاء أو الأراضي الفضاء، وتحدد حصة المطور الفرعي او المالك من بدل الاستعمال، وفقاً للآلية التي يحددها المدير العام في هذا الشأن، مع مراعاة نظام المجمع الأساس المعتمد، عند تحديد هذه الآلية.
ولا يجوز للمطور الفرعي أو المالك أن يمتنع عن سداد بدل الاستعمال وبدل الخدمات، الذي يتم اعتماده من مؤسسة التنظيم العقاري دبي ، كما لا يحق للمالك التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغية تجنب دفع بدلات الخدمات والاستعمال المستحقة عليه. ومع ذلك يحظر على جهة الإدارة أو المطور اتخاذ إجراءات في مواجهة المالك، تحول بينه وبين استلامه للوحدة أو الانتفاع بها أو بأي جزء مشترك أو مرفق مشترك، بهدف إلزامه بدفع بدل الخدمات أو الاستعمال، إلا وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي والقرارات الصادرة بموجبه
ووفقاً للمادة (30) من قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي، المشار اليه في متن هذا المقال، فإن على جهة الإدارة القيام بفتح حساب خاص ببدل الخدمات لأي عقار مشترك، في أي من المصارف المرخص لها بالعمل في دبي، والمعتمدة لدى مؤسسة التنظيم العقاري دبي ، وتقوم الإدارة بإيداع بدل الخدمات في هذا الحساب، خلال سبعة أيام عمل من تاريخ استيفاءها للبدل. ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة في حساب بدل الخدمات لصالح أي جهة دائنة للإدارة. وتستخدم المبالغ المودعة في الحساب الخاص ببدل الخدمات، على الأغراض التالية:
- خدمات الامن والسلامة في العقار المملوك ملكية مشتركة.
- خدمات نظافة الأجزاء المشتركة.
- أقساط التأمين على العقار المشترك الملكية.
- خدمات صيانة وتشغيل وتحسين وإصلاح الأجزاء المشتركة والتجهيزات والتركيبات والتمديدات فيها، بهدف الإبقاء عليها بحالة جيدة تجعلها صالحة للاستخدام.
- سداد أتعاب شركة الإدارة.
- سداد الاتعاب المترتبة على تدقيق الحسابات وميزانيات حساب بدل الخدمات.
- سداد المصاريف الإدارية للمطور العقاري المعتمدة من مؤسسة التنظيم العقاري دبي.
- الاحتياطي النقدي الذي يتم تخصيصه لتغطية الحالات الطارئة.
- سداد رسوم ونفقات المؤسسة نظير قيامها بعمليات التفتيش والاشراف على الإدارة.
- سداد أي نفقات أخرى ينص عليها نظام المجمع الأساس تكون لازمة لإدارة وصيانة وتشغيل وإصلاح الأجزاء المشتركة في العقار المملوك ملكية مشتركة.
أيضاً يتم فتح حساب من قبل المطور العقاري الرئيس، خاص ببدل الاستعمال لكل مشروع عقاري مشترك، لدى أحد المصارف، وعلى الإدارة بعد تحصيل بدل الاستعمال أن تقوم بإيداعه في الحساب الخاص به، وذلك خلال سبعة أيام من تاريخ استيفاء البدل، وفي حالة استغلال المطور للمرافق المشتركة لأغراض تجارية تحقق عوائد مالية، يجب عليه إيداع نسبة معينة من صافي الأرباح التي تم الحصول عليها من ذات الاستغلال في حساب بدل الاستعمال. ويقتصر استخدام المبالغ التي تم ايداعها في حساب بدل الاستعمال، على ذات الأغراض التي تُستخدم فيها مبالغ بدل الخدمات التي ذكرناها أعلاه.
تصفح ايضاً: محامين العقارات في دبي والخدمات التي يقدموها لمالكي العقارات والمطورين العقارين
إجراء تعديلات على العقار المشترك
بناءً على ما جاء في المادة (39) من قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي، لا يجوز لشاغل العقار المشترك أن يجري أي تعديلات على الهيكل الخارجي للوحدة أو أي جزء من العقار المشترك، ما لم يحصل على موافقة من المطور الرئيس، ودائرة الأراضي والاملاك دبي، وأي جهة أخرى ذات اختصاص، وذلك بما لا يتعارض مع القوانين المتعلقة بالبناء في دبي.
وعلى الشاغل الذي يخالف هذا الحكم تحمل مسؤولية إصلاح أي ضرر ناشئ عما قام به من تغيير أو تعديل، وعلى نفقته الخاصة وبالطريقة التي تحددها المؤسسة أو يحددها المطور الرئيس، وإذا تخلف الشاغل عن ذلك يتم تكليف أي جهة بالإصلاح وتحميل الشاغل كافة النفقات والتكاليف المتعلقة بهذا الإصلاح. ويجب على الشاغل وضيوفه استخدام الأجزاء المشتركة في الغرض الذي أعدت له، وبطريقة لا تمس حقوق الاخرين في استخدام هذه الأجزاء، ولا تؤدي لإزعاجهم ولا تعرض سلامتهم للخطر وسلامة العقار المشترك.
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للمحامين
دولة الامارات العربية المتحدة
للاستعلام عن الخدمة
sales@hhslawyers.com
واتس اب كتابة فقط 971526922588
تليفونيا 97142555496
