مقدمة
تُعدّ الملكية العقارية المشتركة من أبرز الأطر القانونية المنظمة لواقع التملك العقاري الحديث في إمارة دبي، لاسيما في ظل التوسع العمراني الكبير وتنامي المشاريع السكنية والتجارية والفندقية متعددة الوحدات. وقد جاء التنظيم التشريعي لهذا النوع من الملكية ليضع إطاراً واضحاً يحدد حقوق الملاك المشتركين والتزاماتهم، وينظم إدارة الأجزاء المشتركة والانتفاع بها، بما يحقق التوازن بين الملكية الفردية للوحدات والملكية الجماعية للمرافق المشتركة، وذلك وفقاً لأحكام قانون الملكية المشتركة.
ومن هنا، تبرز أهمية فهم أحكام قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي لكل مالك، ومطور، ومستثمر، وكل ذي صلة بالقطاع العقاري، لما لذلك من أثر مباشر في حماية الحقوق وضمان حسن الإدارة والاستعمال والاستدامة.
ويمثل قطاع العقارات في دبي والامارات العربية المتحدة، أحد أهم المحركات لاقتصاد الامارة، سنتناول في هذه المقالة صورة لم تكن معروفة من قبل من صور الملكية العقارية، وهي الملكية المشتركة للعقارات، حيث اصبحت صورة شائعة من صور التملك الحر للعقارات في دبي، وفقاً لما ينظمه قانون الملكية المشتركة دبي.
إطلع على شروط الهبة في العقار وحالات الرجوع عنها
ما هي الملكية العقارية المشتركة؟
يعرف العقار المشترك في دبي بأنه المبنى بكافة أجزائه وملحقاته التي تخصص للاستخدام المشترك بين أكثر من شخص، ويشمل ذلك الأرض المقام عليها المبنى، وكذلك الأرض التي تخصص للتمليك في المستقبل، والأرض التي تقسم لوحدات. وتختلف العقارات المشتركة باختلاف اغراضها، فهنالك المشاريع العقارية الكبرى، التي تشمل العقارات المشتركة المحددة وفقاً لمعايير معينة، والمعتمدة من مدير عام دائرة الأراضي والاملاك في دبي، ايضاً المشاريع الفندقية، وهي العقارات التي تخصص وحداتها للتمليك المشترك، ويتم ترخيصها من الجهات المختصة بغرض استخدامها كوحدة أو كمنشأة فندقية مشتركة، وتشمل على سبيل المثال لا الحصر، الفنادق، والشقق الفندقية، والفلل الفندقية، وكذلك الغرف الفندقية، وذلك كله في إطار قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي.
هل تريد استشارة محامي عقارات ؟
خبراء دبي القانونيون بين يديك.
من هو المالك المشترك؟
عرف قانون الملكية المشتركة المشار اليه سابقاً، المالك المشترك بانه كل شخص يتم تقييده في السجل العقاري كمالك لوحدة في عقار مشترك، ويشمل ذلك كل من له حق الانتفاع بهذه الوحدة، أو له الحق في استئجارها بموجب عقد الايجار طويل الأمد، كما يشمل المطور العقاري فيما يتعلق بالوحدات غير المباعة.
إطلع علي أهم ما يجب معرفته عن قانون ايجارات عجمان
الوحدات المكونة للعقار المشترك
وفقاً للقانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، وهو من أهم تشريعات قانون الملكية المشتركة دبي، تتكون العقارات المشتركة من عدد من الوحدات التي يتم انشاؤها لأغراض مختلفة سواءً للاستخدام السكني أو الصناعي أو التجاري أو غير ذلك من الاستخدامات الأخرى، وتشمل هذه الوحدات الشقق، والمحلات، والمستودعات، والمكاتب، والطوابق، والأراضي أو أي جزء منها، كما تشمل البيوت المتصلة ببعضها البعض، أو البيوت المستقلة، ولكنها تقع ضمن عقار مشترك.
إذن هذه الوحدات المكونة للعقارات المشتركة تختلف باختلاف الاستخدام، بحيث يشترك فيها عدد من الملاك، الامر الذي يدعو إلى تضامن الملاك حتى يتثنى لهم استخدام هذه الوحدات بشكل أمثل. وهناك أجزاء مشتركة بين الملاك أو المستخدمين للعقار، وهي الأجزاء التي يتم تخصيصها في العقار المشترك للاستخدام العام بين ملاك أو شاغلي الوحدات المشتركة في الموقع، كما أن هناك أجزاء مشتركة لكنها مخصصة للاستخدام الحصري لعدد معين من ملاك العقار المشترك دون غيرهم من بقية الملاك.
تجدر الإشارة إلى أن هنالك مناطق أو وحدات أو أجزاء بالعقار المشترك، تكون مملوكة للمطور العقاري يخصصها للاستخدام الخاص به أو للاستخدام الاستثماري أو التجاري أو غير ذلك من الاستخدامات، وفقاً لما ينظمه قانون الملكية المشتركة.
إطلع علي قانون الوساطة العقارية والتزامات وشروط الوسيط
مكونات الاجزاء المشتركة
حسب المادة (7/أ) من القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في دبي، وهو أحد تطبيقات قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي، تتكون الأجزاء المشتركة للعقار المملوك ملكية مشتركة، على سبيل المثال لا الحصر من المكونات الاتية:
- الأجزاء الهيكلية للعقار المملوك ملكية مشتركة، والدعائم الرئيسية والاعمدة والاساسات والجدران الهيكلية، والسلالم، والممرات، والاسقف، والاسطح.
- الردهات والعتبات والمداخل ومخارج الطوارئ وممرات المواقف، والنوافذ الواقعة على الجدران الخارجية، إلا إذا تضمن مخطط الموقع المشترك خلاف ما ذكر.
- المرافق الترفيهية، وغرف الحراسة، وحمامات السباحة، ومرافق التخزين، والحدائق، والمكاتب ومواقف السيارات، ما لم يتضمن المخطط خلاف ذلك.
- أنظمة ومعدات المرافق الرئيسية بما فيها أنظمة الإضاءة، ومولدات الكهرباء، وأنظمة التكييف والتبريد، وأنظمة ومعدات الغاز والمياه ومرافق تجميع النفايات ومعالجتها.
- الخزانات، والمصاعد، والمولدات والانابيب، ومراوح ومداخن ومجاري التهوية، وأنظمة التهوية الميكانيكية، ووحدات ضغط الهواء.
- أنابيب المياه الرئيسية، وأنابيب ومداخن الغاز، ومجاري الصرف الصحي، وأسلاك وأبراج الكهرباء والاتصالات التي تخدم الملاك في أكثر من وحدة.
- أجهزة القياس المتعلقة بتمديد أو توريد خدمات المرافق.
- أي أجزاء أخرى لا تقع ضمن حدود الوحدات، ولكنها ضرورية لوجود العقار وصيانته واستدامة وسلامة تشغيله.
- أي أجزاء أخرى مشتركة يتضمنها المخطط.
أما المادة (7/ب) من هذا القانون ذكرت بأنه، تتألف الأجزاء المشتركة للأرض، على سبيل المثال لا الحصر، من المكونات الآتية:
- الدوارات، والطرق، ونقاط التقاطع، وحواف الرصيف والممرات، والجزر الفاصلة في الطريق، وأنظمة التصريف وما يتعلق بها، والجسور القطرية.
- البرك، والبحيرات، والقنوات، والمتنزهات، والاشكال المائية، والنوافير، والمجاري المائية الأخرى، ما لم يتضمن المخطط خلاف ذلك.
- الساحات العامة، والمسطحات الخضراء، وساحات اللعب، ومواقف السيارات المخصصة لجهات الإدارة، أو لجنة الملاك او الزوار، أو مناطق الاستراحة، ما لم يتضمن المخطط خلاف ذلك.
استشارة لمده 15 دقيقة مجانا [ اضغط هنا] او من خلال [الواتساب من هنا]
سجل العقارات المشتركة
تطبق أحكام قانون الملكية المشتركة دبي سالف الذكر، على كافة العقارات المشتركة في الإمارة، وكافة مشاريع التطوير الرئيسية فيها، بما في ذلك المناطق الحرة ومناطق التطوير الخاصة. وتقوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي بإعداد سجل خاص بالعقارات المشتركة، ووفقاً للمادة 4 البند (أ) من القانون المذكور أعلاه، يجب أن يشتمل سجل العقارات المشتركة على ما يلي:
- الوحدات التي تخصص للتمليك المستقل في العقار المشترك التي يقوم ببيعها المطورون، وأسماء مالكي هذه الوحدات.
- الأراضي التي يملكها المطورون، أي الأراضي التي ستقام عليها العقارات المشتركة.
- النظام الذي يدار به المبنى.
- أعضاء لجنة الملاك.
- المخططات.
- جهة الإدارة.
- مساحة كل جزء من الأجزاء المشتركة، والاجزاء المشتركة الخاصة، ونسبتها من مساحة الأجزاء في العقار المملوك ملكية مشتركة.
- العقود المتعلقة بإدارة العقار المشترك، أو الأجزاء المشتركة.
- الوحدات أو المناطق أو الأجزاء المملوكة للمطور العقاري في العقار المشترك.
وتصدر دائرة الأملاك والأراضي في دبي السندات والشهادات وأي وثائق أخرى تتعلق بالوحدة أو بالعقار المشترك من واقع بيانات السجل المذكورة أعلاه، وذلك بناءً على طلب يقدم من زوي الشأن، ويحق لكل صاحب مصلحة الاطلاع على سجل العقارات المشتركة، وفقاً لما ينظمه قانون الملكية المشتركة.
خاتمة
إن الإلمام بأحكام الملكية العقارية المشتركة في دبي لم يعد مسألة نظرية، بل أصبح ضرورة عملية لكل من يتعامل مع العقارات المشتركة، سواء بصفته مالكاً أو مستثمراً أو مطوراً أو منتفعاً. فالفهم الصحيح لهذا الإطار القانوني، وخاصة ما ورد في قانون الملكية المشتركة دبي، يسهم في تجنب النزاعات، ويحفظ الحقوق، ويدعم الإدارة السليمة للعقار المشترك بما يحقق الاستقرار القانوني والاستثماري.
وللحصول على استشارة قانونية متخصصة بشأن الملكية العقارية المشتركة أو أي منازعات أو إشكالات مرتبطة بها، يمكنكم التواصل مع مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية، للحصول على الدعم القانوني المهني المناسب.
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط): 971521782469
هل تريد استشارة محامي عقارات ؟
خبراء دبي القانونيون بين يديك.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
ما المقصود بالملكية العقارية المشتركة في دبي؟
هي صورة من صور التملك العقاري تكون فيها الوحدة مملوكة بشكل مستقل، مع اشتراك الملاك في ملكية أو استخدام أجزاء ومرافق مشتركة داخل العقار أو المشروع وفقاً لما ينظمه القانون والمخططات المعتمدة، وخاصة قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي.
من هو المالك المشترك وفقاً للقانون؟
المالك المشترك هو كل شخص مقيد في السجل العقاري كمالك لوحدة في عقار مشترك، ويشمل ذلك أصحاب حق الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد، كما قد يشمل المطور العقاري بالنسبة للوحدات غير المباعة.
ما الفرق بين الوحدة والأجزاء المشتركة؟
الوحدة هي الجزء المخصص للتمليك المستقل، مثل الشقة أو المكتب أو المحل، أما الأجزاء المشتركة فهي المرافق والعناصر المخصصة للاستعمال المشترك بين الملاك أو الشاغلين، مثل الممرات والمصاعد والمداخل والمسابح والأنظمة الرئيسية للعقار.
هل جميع الأجزاء المشتركة تكون متاحة لجميع الملاك؟
ليس بالضرورة، فبعض الأجزاء تكون مخصصة للاستعمال العام لجميع الملاك أو الشاغلين، بينما قد تخصص أجزاء مشتركة أخرى للاستعمال الحصري لفئة محددة من الملاك بحسب المخطط المعتمد.
ما أهمية سجل العقارات المشتركة في دبي؟
تكمن أهميته في توثيق البيانات الأساسية للعقار المشترك، مثل الوحدات والملاك والمخططات وجهة الإدارة والأجزاء المشتركة والعقود المتعلقة بالإدارة، بما يضمن الوضوح القانوني وحماية حقوق أصحاب العلاقة.
