0097142555496     sales@hhslawyers.com

إخلال المشتري بسداد الأقساط العقارية

يبحث المطور العقاري في أغلب الأحيان عن مشاريع سكنية مجتمعية تقدم خدمات متكاملة، ويتولى من خلال هذه المشاريع إنجاز منتجات عقارية متنوعة ما بين منشآت سكنية، وصناعية، وترفيهية، وتوفير مصادر التمويل، وتحديد الاستشاريين، والمقاولون، للخروج بمشروع ذي وجهة حضارية.

هذا المقال يتناول المنازعات العقارية في حال إخلال المشتري بسداد الأقساط العقارية.

تولي دولة الإمارات العربية المتحدة اهتماماً كبيراً للأعمال التي يقدمها القطاع الخاص في مجال التطوير العقاري، ولتقنين عمل هذا القطاع عملت الدولة على وضع القوانين التي تنظم بموجبها التوازن العادل بين جذب الاستثمارات، وحماية المستهلكين أو المتعاقدين، والأموال العامة من جهة، وتحديد حقوق المطور والتزاماته، ومسؤولياته القانونية والمدنية من جهة أخرى.

التعريف بالتطوير العقاري

 عرف المشرع المحلي التطوير العقاري وفق أحكام القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي بأنه: مشاريع تشييد البنايات المتعددة الطوابق أو المجمعات للأغراض السكنية والتجارية، ويمكن القول بأنه إنشاء المباني الاستثمارية، من عمارات سكنية، أو فيلات، أو منشآت، وتهيئتها للسكن، أو للأغراض التجارية، أو الصناعية، أو السياحية، كما عرف المطوّر بأنه الشخص الطبيعي أو المعنوي المرخص له بمزاولة نشاط شراء وبيع العقارات بغرض تطويرها.

تصفح ايضاً: الالتزامات التعاقدية والقانونية للمطور العقاري

المنازعات القانونية في مشاريع التطوير العقارية

عادة ما يرغب أيٍ من المواطنين أو الأشخاص في شراء وحدة عقارية في مشروع يقوم عليه أحد المطورين، ونتيجة لأحداث قد تطرأ قد يقوم بإلغاء المشروع بعد حصوله من المستثمرين على دفعة من قيمة الوحدات المباعة، أو قد لا يقوم المشتري بتسديد الأقساط في مواعيدها المستحقة وينتج عن ﺫلك نزاعات عقارية عديدة.

يتمثل الهدف الرئيس من إصدار القانون رقم (13) لسنة 2008 في وضع الأحكام التي تحفظ حقوق طرفي العقد من مطورين عقاريين أو مشترين في بيئة آمنة وشفافة تضمن تنفيذ المشاريع العقارية في الوقت المحدد لذلك دون تأخير، وإتمام بناء الوحدة العقارية المتعاقد عليها، وتمليكها للمشتري، فقام القانون بتحديد التزامات كل من المطوّر العقاري والمشتري وبيّن الأثر المترتب على الإخلال بهذه الالتزامات.

إخلال المشتري بسداد الأقساط العقارية

إن إخلال المشتري بالالتزام بسداد أقساط ثمن الوحدة العقارية في مواعيد استحقاقها من شأنه التأثير سلباً على سير العمل في المشروع العقاري، وسيؤدي إلى تأخير إنجازه في الوقت المحدد، وإلحاق الخسارة بالمطور العقاري، عدلت المادة (11) بشأن المنازعات المتصلة بعقد البيع على الخارطة وكان آخرها بموجب القانون رقم (19) لسنة 2017

بيّنت الفقرة (أ) ما يتوجب على المطور العقاري والدائرة القيام به في حال إخلال المشتري بتنفيذ التزاماته التعاقدية، وعدم التزامه بسداد الأقساط في مواعيد استحقاقها، وذلك وفقاً للتدرج التالي:

  1. يخطر المطور دائرة الأراضي والأملاك بإخلال المشتري، وفقاً للنموذج المعدّ لديها لهذه الغاية
  2. تقوم الدائرة بالتحقق من صحة مزاعم المطوّر، وفي حال ثبوت إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية، فإن على المطوّر القيام بالخطوات التالية:
  • إخطار المشتري خطياً بضرورة الوفاء بالتزاماته التعاقدية مع المطوّر العقاري خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ إعلانه بهذا الإخطار
  • إجراء تسوية الودية بين المطوّر والمشتري، وفي حال الوصول إلى التسوية يتم إثباتها بمُلحق، وتصبح جزءاً لا يتجزأ من عقد البيع على الخارطة وملزمة للطرفين.
  • عند انقضاء المهلة الممنوحة للمشتري دون سداد، أو تسوية، يعطي المطوّر العقاري وثيقة رسمية، تفيد التزامه باتباع الإجراءات القانونية، وتبين نسبة إنجاز المطور العقاري للوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة.
  • لا يمنح المطوّر العقاري هذه الوثيقة الرسمية، إلا بعد أن يثبت أن المشتري لم يسدد الأقساط المقررة عليه فعلاً ولم يوف بالتزاماته التعاقدية المقررة بحسب مواعيدها بموجب العقد المبرم معه، يمنح المطور العقاري هذه الوثيقة الرسمية.

يجوز للمطوّر العقاري بعد استلامه للوثيقة الرسمية اتخاذ تدابير بحق المشتري دون اللجوء إلى القضاء، بحسب نسبة إنجازه للعقار محل عقد البيع على الخارطة، على النحو التالي:

أ/ في حال إنجازه (%80) من الوحدة العقارية، فيكون له مما يلي:

  • الإبقاء على العقد المبرم بينه وبين المشتري واحتفاظه بكامل المبالغ المسددة له مع مطالبة المشتري بسداد ما تبقى من قيمة العقد، وفي حال حصول المطور على هذه المبالغ فإنه يجب عليه تسجيل الوحدة العقارية باسم المشتري في السجل العقاري لدى الدائرة
  • الطلب من الدائرة بيع الوحدة العقارية محل العقد بالمزاد العلني، مع تحمل المشتري لكافة التكاليف المترتبة على هذا البيع، وتتولى الدائرة القيام به وفقاً للإجراءات المعتمدة لديها
  • فسخ العقد بإرادته المنفردة، ويتم من خلال دائرة الأراضي والأملاك باعتبار أن العقد مسجل لديها في السجل العقاري المبدئي الذي تتولى الدائرة تنظيمه
  • يحق المطور أن يخصم ما لا يزيد على (%40) من قيمة العقار المنصوص عليها في عقد البيع من المبالغ التي أودعها المشتري في حساب الضمان الخاص بالمشروع العقاري
  • يرد ما زاد عن تلك القيمة للمشتري خلال سنة من تاريخ فسخ العقد أو خلال (60) ستين يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدة العقارية لمشتر آخر باعتبار أن ذلك وسيلة مشروعة للتنفيذ على أموال المشتري الذي أخل بالتزاماته التعاقدية.

ب/ في حال (%60) ولغاية (%80) من الوحدة العقارية:

  • له فسخ العقد بإرادته المنفردة، وخصم ما لا يزيد على (%40) من قيمة العقار ورد ما زاد على ذلك للمشتري خلال سنة من تاريخ فسخ العقد أو (60) ستين يوماً من تاريخ إعادة بيع العقار لمشترٍ آخر

ج / إذا كانت نسبة إنجازه تقل عن (60%) من الوحدة العقارية:

  • يحق له فسخ العقد بإرادته المنفردة، وخصم ما لا يزيد على (25%) من قيمة العقار، ورد ما زاد على ذلك للمشتري خلال سنة من تاريخ فسخ العقد أو خلال (60) ستين يوماً من تاريخ إعادة بيع العقار لمشتر آخر

‌د/ إذا لم يبدأ المطوّر العقاري بالعمل في المشروع العقاري لأي سبب خارج عن إرادته ودون إهمال أو تقصير منه، فيمكن له فسخ العقد بإرادته المنفردة وخصم ما لا يزيد على (%30) من قيمة المبالغ المدفوعة له من قبل المشتري، ورد ما زاد على ذلك للمشتري خلال (60) ستين يوماً من تاريخ فسخ العقد.

ثانياً: تضمنت الفقرة (ب) من المادة (11) حكماً يقضي بأنه في حال تم إلغاء المشروع العقاري بقرار مسبب من مؤسسة التنظيم العقاري، يتوجب على المطوّر رد كافة المبالغ المستلمة من المشترين، حيث أوجب القانون فتح حساب مصرفي خاص بالمشروع العقاري تودع فيه مبالغ المشترين ، وتكون هذه المبالغ مخصصة حصرياً لأغراض إنشاء المشروع العقاري، ولا يجوز الحجز عليها لصالح دائني المطور العقاري، بما يضمن إعادة المبالغ المدفوعة منهم في حال قيام أي ظروف طارئة يترتب عليها عدم إكمال المشروع العقاري، بما فيها إلغاء المشروع من قبل مؤسسة التنظيم العقاري.

تصفح ايضاً: 

HHS Advocates – UAE
إدارة البحوث والنشر

كشريك رئيسي في HHS Lawyers يتمتع بخبرة تزيد عن 30 عاماً، يطبق محمد علي معرفته الواسعة بقانون العقارات في الإمارات العربية المتحدة لمساعدة العملاء على معالجة قضايا حقوق الملكية والعقارات. عرض المزيد