يعتبر عقد الإيجار من العقود الهامة والمتداولة بكثرة بين الناس لارتباطه بأمور جوهرية كالسكن أو الأنشطة التجارية مما دفع المشرع في دولة الإمارات العربية المتحدة إلى إعطاءه أهمية خاصة في كل قانون يصدر بخصوص إيجار العقارات، من خلال بيان التزامات كل من المؤجر والمستأجر، ومدة عقد الإيجار وحالات إنقضاءه، وطرق تسوية منازعات الإيجارات وإجراءاتها.
لمعرفة الآثار القانونية الناجمة عن عقد الإيجار وحقوق طرفي العقد والتزاماتهم و كل ما يخص قانون الإيجار في عجمان يمكنكم قراءة هذه المقالة.
المدة وبدل الإيجار
المدة
يصنّف عقد الإيجار ضمن عقود المدة وعليه يجب أن تكون مدة العقد متفق عليها بين الطرفين ومحددة صراحة في متن عقد الإيجار، وخلاف ذلك وحال عدم الاتفاق على المدة أعتبر العقد منعقداً لمدة سنة واحدة.
ولا يجوز فسخ العقد خلال المدة المتفق عليها إلا بالتراضي، وعلى المستأجر إذا رغب بفسخ العقد إرسال إخطار للمؤجر يوضح له نيته بالفسخ على أن يكون ذلك قبل شهرين من التاريخ المقرر لإخلاءه العقار، مع التزامه بدفع الأجرة عن هذين الشهرين.
بدل الإيجار
يمثل بدل الإيجار المبلغ المالي الذي يلتزم المستأجر بدفعه للمؤجر كمقابل لانتفاعه بالعين المؤجرة، وعلى الأطراف الاتفاق عليه وتحديد مقداره وطريقة الدفع التي تكون إما عاجلة عند إبرام العقد، أو مؤجلة لتاريخ محدد أو تتم على أقساط شهرية مثلاً، على أن يحدد ذلك كله بشكل صريح في عقد الإيجار.
وإذا لم يتفق الطرفان على مبلغ الإيجار ، يكون للمؤجر الحصول على مبلغ إيجار المثل الذي تقوم بتحديده لجنة المنازعات التي تستهدي بأوضاع سوق العقارات في إمارة عجمان ومتوسط مبلغ إيجار ثلاث عقارات مشابهة لمواصفات العقار محل النزاع وفي نفس المنطقة، وذلك للوصول لمبلغ إيجار المثل.
التزامات طرفي العقد المؤجر والمستأجر
عند انعقاد عقد الإيجار صحيحاً ينتقل حق الانتفاع بالعين المؤجرة للمستأجر، ويرتب التزامات على كل طرف لتنفيذ ما اشتمل عليه العقد بصورة تضمن تحقيق الغاية المرجوة منه.
أولاً: التزامات المؤجر
- الالتزام بتسليم العقار المؤجر وتوابعه، بحالة تمكن المستأجر من الانتفاع به وحيازته حيازة هادئة ومستمرة دون أي عائق أو مانع.
- الالتزام بصيانة العقار المؤجر، من خلال القيام بكافة الإصلاحات والترميمات الضرورية في فترة الإيجار، وإصلاح أي خلل قد يحدث في العين المؤجرة ويؤثر بصورة مباشرة على إستيفاء المنفعة منه.
- الالتزام بضمان العقار المؤجر، بأن لا يتعرض للعين المؤجرة بأي تغيير يمنع المستأجر من الانتفاع بها وضمان اي عيوب تحول دون الانقطاع أو تنقص منها نقصاناً فاحشاً.
التزام المؤجر بصيانة العقار المأجور
نص قانون الايجار في عجمان على واجبات المؤجر فيما يخص صيانة وإصلاح وترميم العقار المؤجر أثناء مدة الإيجار ونص على ما يلي:
- يجب على المؤجر أن يقوم بالاصطلاحات والترميمات الضرورية في العقار المؤجر، وأن يقوم بأعمال الصيانة الملائمة الأخرى التي جرى العرف في الإمارة على تكليف المؤجر بها، لتمكين المستأجر من الانتفاع المعقول من العقار المؤجر.
- يلتزم المؤجر بإصلاح أي خلل يحدث في العقار المؤجر يؤثر بصورة جوهرية في استيفاء المنفعة المقصودة منه، وإذا كان الخلل متعلقاً بهيكل البناء أو السقف، أو من الأمور العاجلة، فيجوز للمستأجر أن يطلب أذن لجنة التحكيم لإصلاح الخلل بواسطة جهة ثالثة تحددها اللجنة ويدفع المؤجر ما أنفقه المستأجر أو يقتطع قيمة الاصلاحات من بدل الايجار بالقدر المعقول المتعارف عليه، وعلى لجنة التحكيم أن تبت في الطلب خلال فترة لا تجاوز 48 ساعة.
- لا يجوز منع المؤجر من القيام بأعمال ضرورية لصيانة العقار شريطة ألا يؤدي ذلك إلى منع المستأجر من الانتفاع بعقاره في حال خروج المستأجر.
ثانياً: التزامات المستأجر
- الالتزام بالمحافظة على العقار المؤجر، وتكون بمثابة محافظة الشخص العادي على ممتلكاته من خلال القيام بكل أعمال النظافة والصيانة البسيطة اللازمة للانتفاع بالشيء.
- بالالتزام برد العقار المؤجر عند انتهاء مدة العقد بنفس الحالة التي كان عليها في بداية العقد، ويستثنى من ذلك التلف الناتج عن استعمال العقار المؤجر استعمال مألوف وبصورة معقولة، أو التلف الناشئ لسبب خارج إرادة المستأجر.
- الالتزام بعدم إعارة أو التنازل عن حيازة العقار، أو إيجاره من الباطن كلياً أو جزئياً إلا بموافقة المؤجر موافقة خطية أو الاتفاق على ذلك صراحة في بنود عقد الإيجار.
لديك استشارة قانونية حول قانون الإيجار في عجمان؟ اضغط هنا الآن
حقوق المستأجر في عجمان
- بمجرد سداد بدل الايجار، يحق للمستأجر الانتفاع بالعقار المؤجر، وابقاء العقار في حيازته حتى تنقضي مدة الإيجار.
- الانتفاع بالعقار مصاناً وجاهزاً للاستخدام دون وجود أي ضرر يمنعه من الانتفاع من العقار.
- يحق للمستأجر أن يطلب من لجنة التحكيم انصافه إذا قام المؤجر سواء بنفسه أو بواسطة غيره، بعمل يقصد منه ازعاج المستأجر، أو حرمانه من التمتع الكامل بمنافع العقار المؤجر، أو أخذ المؤجر أو أتلف أو عطل أي ميزات كانت متوافرة في العقار المؤجر وقت تأجيره أو قام بإجبار المستأجر على إخلاء العقار، أو لقبول زيادة بدل الايجار، خلافاً لأحكام العقد.
- إذا ثبت لدى لجنة التحكيم صحة الادعاء، يجوز لها إصدار أوامرها إلى المؤجر لإزاله المخالفة في مدة تحددها، وفي حالة اخفاق المؤجر في ازالة المخالفة خلالها، فيجوز للجنة التحكيم أن تسمح للمستأجر بإزالتها وخصم ما يصرفه في سبيل ذلك من بدل الايجار.
- إذا هلك العقار المؤجر أثناء مدة الايجار هلاكا كلياً أو جزئياً، جاز للمستأجر فسخ عقد الإيجار، دون أن يطلب تعويضاً إذا كان الهلاك يعود لسبب خارج عن إرادة المؤجر كحالات القوة القاهرة مثل الزلازل والفيضانات والكوارث الطبيعية.
- إذا ظهر في العقار المؤجر عيوب جوهرية لم تكن معلومة وقت ابرام عقد الايجار، فيجوز للمستأجر طلب فسخ العقد أو تخفيض بدل الايجار وتعويض الضرر بحسب ما قد تقرره لجنة التحكيم.
حالات إخلاء العقار المؤجر وفق قانون الإيجار في عجمان
بين قانون إيجار العقارات في إمارة عجمان الحالات التي تخول المؤجر الحق في إخلاء العقار المأجور سواء أثناء مدة العقد أو عند إنتهاءه وهي:
- حالة إمتناع المستأجر عن توقيع عقد الإيجار الجديد المقدم من المؤجر في الشهر الأخير من تاريخ إنتهاء عفد الإيجار الأصلي.
- تخلف المستأجر عن سداد مبلغ الإيجار أو سداد أي قسط منه خلال مدة أقصاها اسبوعين إثنين من تاريخ حلول ميعاد استحاقه دون عذر مقبول.
- عدم تنفيذ المستأجر الالتزامات التي يفرضها القانون، أو أي شرط من شروط العقد خلال مدة ثلاثة أسابيع من تاريخ إستلامه طلب المؤجر بتنفيذها.
- تضرر العقار بشكل جسيم نتيجة فعل متعمد من المستأجر أو إهماله في إتخاذ الحيطة والحذر.
- ترك المستأجر العقار خالياً مدة أربعة أشهر متواصلة وكان لذلك الترك ضرر ملموس على العقار.
- إستعمال العقار من المستأجر أو ممن سمح لهم بذلك إستعمالاً مخالف لأحكام القانون أو تتعارض مع الأخلاق العامة.
- قيام المستأجر بتأجير العقار كله أو جزء منه، أو التنازل عن حيازته لطرف ثالث دون إذن من المالك وبمخالفة شروط عقد الإيجار.
- نية المؤجر بهدم العقار لكونه آيلاً للسقوط أو تجاوز عمره الافتراضي.
- حالة كان المؤجر جهة حكومية وقررت إخلاء العقار لأسباب تقتضيها المصلحة العامة.
كيفية تسوية المنازعات الإيجارية في إمارة عجمان:
بموجب أحكام قانون إيجار العقارات في إمارة عجمان شكلت لجنة سميت لجنة المنازعات تتضمن مجموعة من الدوائر يترأس كل منها قاض منتدب من وزارة العدل مع ثلاثة أعضاء من الخبراء في مجال تطوير العقارات وإيجارها في إمارة عجمان.
وتختص هذه اللجنة بالنظر والبت في جميع أنواع المنازعات الإيجارية في إمارة عجمان والتي تخضع لأحكام هذا القانون.
وتكون منازعات الإيجار بمثابة دعاوى حقوقية ذات طبيعة مستعجلة، وتقوم اللجنة في سبيل تحقيق العدالة الناجزة بتطبيق قواعد العدالة الطبيعية وأحكام الشريعة الإسلامية، وللأطراف المثول أمام اللجنة وتقديم كافة دوفوعهم و المستندات التي تؤيد ذلك، وطلب سماع الشهود إذا لزم الأمر.
وفي حال اتفق الأطراف صراحة في عقد الإيجار على إختصاص لجنة المنازعات للفصل في أي نزاع ينشأ بينهما عن العلاقة الإيجارية، لا يجوز لهما رفع دعوى أمام المحاكم القضائية، ويكون قرار اللجنة في النزاع المعروض عليها نهائياً وباتاً ولا يجوز الطعن فيه بأي طريقة من طرق الطعن في الأحكام.
قد يهمك أيضاً: قانون الإيجارت في إمارة دبي
تواصل مع محامي خبير في قضايا الإيجارات
لدى مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية ثلة من أمهر المحامين المتخصصين بالمنازعات الإيجارية، اضغط هنا الان لطلب مشورة ايجارية أو تفضل بتعبئة النموذج ليتصل بك أحد مستشارينا.
إدارة البحوث و النشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
ايميل: sales@hhslawyers.com
