0097142555496     info@hhslawyers.com
الايجار في عجمان

قانون الإيجار في إمارة عجمان

قانون الايجار عجمانتتشعب العلاقة بين المؤجر والمستأجر وعادة ما يسودها بعض الخلاف الذي يستدعي وضع شروط لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حالات كثيرة، ولعل أكثر الحالات شيوعاً هي حالات فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة، وصيانة العقار والإنشاءات الإضافية، والحالات التي يجوز فيها للمؤجر إخلاء المستأجر وغيرها.. هذه المقال يستعرض جانباً من المرسوم فيما يخص الايجار في عجمان – قانون فسخ عقد الايجار في عجمان – ويتطرق لتلك الحالات بالتفصيل.

لديك استفسار؟ تواصل مع خبراء قانونيين في الامارات الان

ملامح من قانون الايجار في عجمان

مرسوماً أميرياً راعي تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة عجمان أصدره عضو المجلس الأعلى حاكم عجمان صاحب السمو حميد بن راشد النعيمي، بالرقم (1) لسنة 2001م، واشتمل المرسم على 17 مادة استصحبت التطور الكبير الذي تشهده أمارة عجمان في مجال الاستثمارات بغرض تأجيرها للأغراض السكنية والتجارية والصناعية ومزاولة الأعمال المهنية

تصفح ايضاً: دور مراكز التوفيق والمصالحة في حل المنازعات

صيانة العقار المؤجر

نصت المادة السابعة من المرسوم الواجبات فيما يخص صيانة وإصلاح وترميم العقار المؤجر أثناء مدة الإيجار ونص على ما يلي:

  • يجب على المؤجر أن يقوم بالاصطلاحات والترميمات الضرورية في العقار المؤجر، وأن يقوم بأعمال الصيانة الملائمة الأخرى التي جرى العرف في الإمارة على تكليف المؤجر بها، لتمكين المستأجر من الانتفاع المعقول من العقار المؤجر.
  • يلتزم المؤجر بإصلاح أي خلل يحدث في العقار المؤجر يؤثر بصورة جوهرية في استيفاء المنفعة المقصودة منه، وإذا كان الخلل متعلقاً بهيكل البناء أو السقف، أو من الأمور العاجلة، فيجوز للمستأجر أن يطلب أذن لجنة التحكيم لإصلاح الخلل بواسطة جهة ثالثة تحددها اللجنة ويدفع المؤجر ما أنفقه المستأجر أو يقتطع قيمة الاصلاحات من بدل الايجار بالقدر المعقول المتعارف عليه، وعلى لجنة التحكيم أن تبت في الطلب خلال فترة لا تجاوز 48 ساعة.
  •  لا يجوز منع المؤجر من القيام بأعمال ضرورية لصيانة العقار شريطة ألا يؤدي ذلك إلى منع المستأجر من الانتفاع بعقاره في حال خروج المستأجر.

وأضافت المادة الثامنة من المرسوم فيما يخص الإنشاءات الإضافية و الاصلاحات والتحسينات ما يلي:

  • إذا أحدث المستأجر بإذن المؤجر – خطياً – انشاءات اضافية في العقار المؤجر أو اية إصلاحات لمنفعة العقار المؤجر أو صيانته الدورية اللازمة جاز للمستأجر استرجاع قيمة ما أنفقه من المؤجر، وفي حالة نشوء خلاف على ذلك تقرر لجنة التحكيم قيمة الإصلاحات بالحد المعقول.
  • إذا تمت الصيانة من قبيل التحسين بدون إذن المؤجر خطياً أو قام بها المستأجر لغايات منفعته الخاصة، فلا يجوز له أن يسترجع قيمة ما أنفقه من المؤجر.

المادة التاسعة من المرسوم وضحت الضمانات التي يجب توفيرها للمستأجر ونظمت ذلك على النحو التالي:

  • بمجرد سداد بدل الايجار، يحق للمستأجر الانتفاع بالعقار المؤجر، وابقاء العقار المؤجر في حيازته حتى تنقضي مدة الإيجار.
  • على المؤجر صيانة العقار ما لم يكن الطرفان قد اتفقا في عقد الايجار بخلاف ذلك.
  • لا يجوز للمؤجر أن يحدث في العقار المؤجر أي ضرر يمنع المستأجر من الانتفاع بعقاره.
  • إذا قام المؤجر سواء بنفسه أو بواسطة غيره، بعمل يقصد منه ازعاج المستأجر، أو حرمانه من التمتع الكامل بمنافع العقار المؤجر، أو أخذ المؤجر أو أتلف أو عطل أي ميزات كانت متوافرة في العقار المؤجر وقت تأجيرها إجبار المستأجر على إخلاء العقار، أو لقبول زيادة بدل الايجار، خلافاً لأحكام العقد، يحق للمستأجر أن يطلب من لجنة التحكيم انصافه.
  • إذا ثبت لدى لجنة التحكيم صحة الادعاء، يجوز لها إصدار أوامرها إلى المؤجر لإزاله المخالفة في مدة تحددها، وفي حالة اخفاق المؤجر في ازالة المخالفة خلالها، فيجوز للجنة التحكيم أن تسمح للمستأجر بإزالتها وخصم ما يصرفه في سبيل ذلك من بدل الايجار.
  • إذا هلك العقار المؤجر أثناء مدة الايجار هلاكا كلياً أو جزئياً، جاز للمستأجر فسخ عقد الإيجار، دون أن يطلب تعويضاً إذا كان الهلاك يعود لسبب خارج عن إرادة المؤجر كحالات القوة القاهرة مثل الزلازل والفيضانات والكوارث الطبيعية.
  • إذا ظهر في العقار المؤجر عيوب جوهرية لم تكن معلومة وقت ابرام عقد الايجار فيجوز للمستأجر طلب فسخ العقد أو تخفيض بدل الايجار وتعويض الضرر بحسب ما قد تقرره لجنة التحكيم.

المادة الثانية عشر وضحت الحالات التي يجوز فيها إخلاء العقار المأجور، لأحد الأسباب الآتية:

  • إذا لم يخطر المستأجر المؤجر برغبته في استمرار التأجير قبل شهرين من تاريخ انتهاء عقد الإيجار الأصلي أو انتهاء فترة التمديد.
  • إذا لم يسدد المستأجر الايجار خلال خمسة عشر يوماً من ميعاد استحقاقه، وامتنع المؤجر عن استلام الإيجار، للمستأجر إيداعه لدى موظف البلدية قبل خمسة عشر يوما بعد تاريخ استحقاقه، ويعتبر ايصال الايداع سنداً قانونياً مبرءً للذمة في حدود المبلغ المودع.
  • إذا لم يلتزم المستأجر بشروط عقد الإيجار خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ استلامه خطاب المؤجر بتنفيذ الالتزام.
  • إذا لحق بالعقار المؤجر ضرر متعمد أو نتيجة إهمال المستأجر أو سماحه للآخرين بإلحاق الضرر بالعقار.
  • إذا استعمل المستأجر العقار المؤجر أو سمح لآخرين باستعماله لأغراض غير شرعية أو بصورة تتنافى مع الاخلاق العامة أو التقاليد والاعراف المرعية لدى المقيمين بالمنطقة الواقع بها العقار المؤجر.
  • إذا ثبت أن المستأجر قام بتأجير العقار أو قسماً منه للغير بدون موافقة خطية من المؤجر فيجوز للجنة التحكيم الحكم بإخلاء المستأجر الفرعي ويعوض من المستأجر الأصلي.
  • إذا يشغل المؤجر العقار مدة ستة أشهر وتضرر العقار المؤجر جراء ذلك، يجوز للجنة التحكيم الحكم بالإخلاء ولو دفع المستأجر مقدم ست شهور.
  • إذا رغب المؤجر في هدم العقار المؤجر بسبب كونه آيلا للسقوط أو لإجراء تعمير أساسي في العقار المؤجر ويشترك في هذه الحالة:
  1. أن يكون هذا الهدم أو التغيير او التعمير ضرورياً أو مما ينسجم مع خطة التطوير والتنمية في الإمارة، بحسب ما قد تراه لجنة التحكيم.
  2. أن يحصل المؤجر على الإذن المبدئي الترخيص اللازم من البلدية لهدم العقار المؤجر بغرض إجراء الهدم أو التغيير أو التعمير المطلوب.
  3.  أن يطلب المؤجر من المستأجر اخلاء العقار المأجور بإخطار خطي يتم تسليمه اصولا للمستأجر قبل ثلاثة أشهر تبدأ من تاريخ صدور الإذن المبدئي من البلدية بإجراء الهدم او التغيير او التعمير المطلوب.

تصفح ايضاً:

A senior partner in HHS Lawyers with over 30 years of experience, Mohamed Ali applies his extensive knowledge of property and real estate law in UAE to help clients tackle property rights and real estate issues. Read more