تتشعب العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وعادة ما يسودها بعض الخلاف الذي يستدعي وضع شروط لتنظيم العلاقة بينهما في حالات كثيرة، ولعل أكثر الحالات شيوعاً هي حالات فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة، وصيانة العقار والإنشاءات الإضافية، والحالات التي يجوز فيها للمؤجر إخلاء المستأجر من العقار وغيرها.. هذا المقال يستعرض جانباً من المرسوم فيما يخص الايجار في عجمان – قانون فسخ عقد الايجار في عجمان – ويتطرق لتلك الحالات بالتفصيل.
احصل على استشارة أو اطلب ان يتصل بك أحد بك مستشارينا؟ اضغط هنا الان
ملامح من قانون الايجارات في عجمان
أصدر صاحب السمو الشيخ حميد بن راشد النعيمي عضو المجلس الأعلى حاكم عجمان، مرسوماً أميرياً بالرقم (1) لسنة 2001م، بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في عجمان، وراعى القانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة عجمان. واشتمل المرسوم على 17 مادة استصحبت التطور الكبير الذي تشهده أمارة عجمان في مجال الاستثمارات بغرض تأجيرها للأغراض السكنية والتجارية والصناعية ومزاولة الأعمال المهنية.
كما أصدر سعادته المرسوم الأميري رقم (2) لسنة 2017 بإصدار قانون إيجار العقارات في إمارة عجمان، لتعزيز الاستقرار العقاري في الامارة، وتحقيق العدالة الناجزة بين المؤجر والمستأجر، ودعم التنمية المستدامة في الإمارة، فضلاً عن جذب المستثمر العقاري للاستثمار في إمارة عجمان.
صيانة العقار المأجور
نص قانون الايجار في عجمان على واجبات المؤجر فيما يخص صيانة وإصلاح وترميم العقار المؤجر أثناء مدة الإيجار ونص على ما يلي:
- يجب على المؤجر أن يقوم بالاصطلاحات والترميمات الضرورية في العقار المؤجر، وأن يقوم بأعمال الصيانة الملائمة الأخرى التي جرى العرف في الإمارة على تكليف المؤجر بها، لتمكين المستأجر من الانتفاع المعقول من العقار المؤجر.
- يلتزم المؤجر بإصلاح أي خلل يحدث في العقار المؤجر يؤثر بصورة جوهرية في استيفاء المنفعة المقصودة منه، وإذا كان الخلل متعلقاً بهيكل البناء أو السقف، أو من الأمور العاجلة، فيجوز للمستأجر أن يطلب أذن لجنة التحكيم لإصلاح الخلل بواسطة جهة ثالثة تحددها اللجنة ويدفع المؤجر ما أنفقه المستأجر أو يقتطع قيمة الاصلاحات من بدل الايجار بالقدر المعقول المتعارف عليه، وعلى لجنة التحكيم أن تبت في الطلب خلال فترة لا تجاوز 48 ساعة.
- لا يجوز منع المؤجر من القيام بأعمال ضرورية لصيانة العقار شريطة ألا يؤدي ذلك إلى منع المستأجر من الانتفاع بعقاره في حال خروج المستأجر.
الإنشاءات الإضافية والاصلاحات والتحسينات
إذا أحدث المستأجر بإذن المؤجر – خطياً – انشاءات اضافية في العقار المؤجر أو اية إصلاحات لمنفعة العقار المؤجر أو صيانته الدورية اللازمة، جاز للمستأجر استرجاع قيمة ما أنفقه من المؤجر، وفي حالة نشوء خلاف على ذلك تقرر لجنة التحكيم قيمة الإصلاحات بالحد المعقول.
إذا تمت الصيانة من قبيل التحسين بدون إذن المؤجر خطياً أو قام بها المستأجر لغايات منفعته الخاصة، فلا يجوز له أن يسترجع قيمة ما أنفقه من المؤجر.
ضمانات المستأجر
- بمجرد سداد بدل الايجار، يحق للمستأجر الانتفاع بالعقار المؤجر، وابقاء العقار في حيازته حتى تنقضي مدة الإيجار.
- على المؤجر صيانة العقار ما لم يكن الطرفان قد اتفقا في عقد الايجار بخلاف ذلك.
- لا يجوز للمؤجر أن يحدث في العقار المؤجر أي ضرر يمنع المستأجر من الانتفاع به.
- إذا قام المؤجر سواء بنفسه أو بواسطة غيره، بعمل يقصد منه ازعاج المستأجر، أو حرمانه من التمتع الكامل بمنافع العقار المؤجر، أو أخذ المؤجر أو أتلف أو عطل أي ميزات كانت متوافرة في العقار المؤجر وقت تأجيره أو قام بإجبار المستأجر على إخلاء العقار، أو لقبول زيادة بدل الايجار، خلافاً لأحكام العقد، يحق للمستأجر أن يطلب من لجنة التحكيم انصافه.
- إذا ثبت لدى لجنة التحكيم صحة الادعاء، يجوز لها إصدار أوامرها إلى المؤجر لإزاله المخالفة في مدة تحددها، وفي حالة اخفاق المؤجر في ازالة المخالفة خلالها، فيجوز للجنة التحكيم أن تسمح للمستأجر بإزالتها وخصم ما يصرفه في سبيل ذلك من بدل الايجار.
- إذا هلك العقار المؤجر أثناء مدة الايجار هلاكا كلياً أو جزئياً، جاز للمستأجر فسخ عقد الإيجار، دون أن يطلب تعويضاً إذا كان الهلاك يعود لسبب خارج عن إرادة المؤجر كحالات القوة القاهرة مثل الزلازل والفيضانات والكوارث الطبيعية.
- إذا ظهر في العقار المؤجر عيوب جوهرية لم تكن معلومة وقت ابرام عقد الايجار، فيجوز للمستأجر طلب فسخ العقد أو تخفيض بدل الايجار وتعويض الضرر بحسب ما قد تقرره لجنة التحكيم.
حالات إخلاء العقار المأجور
يجوز للمؤجر مطالبة المستأجر إخلاء العقار محل الايجار في أي من الأحوال الآتية:
- إذا لم يخطر المستأجر المؤجر برغبته في استمرار التأجير قبل شهرين من تاريخ انتهاء عقد الإيجار الأصلي أو انتهاء فترة التمديد.
- إذا لم يسدد المستأجر الايجار خلال خمسة عشر يوماً من ميعاد استحقاقه، وإذا امتنع المؤجر عن استلام الإيجار، للمستأجر إيداعه لدى موظف البلدية قبل خمسة عشر يوما بعد تاريخ استحقاقه، ويعتبر ايصال الايداع سنداً قانونياً مبرءً للذمة في حدود المبلغ المودع.
- إذا لم يلتزم المستأجر بشروط عقد الإيجار خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ استلامه خطاب المؤجر بتنفيذ الالتزام.
- إذا لحق بالعقار المؤجر ضرر متعمد أو نتيجة إهمال المستأجر أو سماحه للآخرين بإلحاق الضرر بالعقار.
- إذا استعمل المستأجر العقار المؤجر أو سمح لآخرين باستعماله لأغراض غير شرعية أو بصورة تتنافى مع الاخلاق العامة أو التقاليد والاعراف المرعية لدى المقيمين بالمنطقة الواقع بها العقار المؤجر.
- إذا ثبت أن المستأجر قام بتأجير العقار أو قسماً منه للغير بدون موافقة خطية من المؤجر فيجوز للجنة التحكيم الحكم بإخلاء المستأجر الفرعي ويعوض من المستأجر الأصلي.
- إذا لم يشغل المستأجر العقار مدة ستة أشهر وتضرر العقار المؤجر جراء ذلك، يجوز للجنة التحكيم الحكم بالإخلاء ولو دفع المستأجر مقدم ست شهور.
- إذا رغب المؤجر في هدم العقار المؤجر بسبب كونه آيلا للسقوط أو لإجراء تعمير أساسي في العقار المؤجر ويشترط في هذه الحالة ما يلي:
- أن يكون هذا الهدم أو التغيير او التعمير ضرورياً أو مما ينسجم مع خطة التطوير والتنمية في الإمارة، بحسب ما قد تراه لجنة التحكيم.
- أن يحصل المؤجر على الإذن المبدئي الترخيص اللازم من البلدية لهدم العقار المؤجر بغرض إجراء الهدم أو التغيير أو التعمير المطلوب.
- أن يطلب المؤجر من المستأجر اخلاء العقار المأجور بإخطار خطي يتم تسليمه اصولا للمستأجر قبل ثلاثة أشهر تبدأ من تاريخ صدور الإذن المبدئي من البلدية بإجراء الهدم او التغيير او التعمير المطلوب.
تصفح ايضاً:
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للمحامين
دولة الامارات العربية المتحدة
للاستعلام عن الخدمة
sales@hhslawyers.com
واتس اب كتابة فقط 971526922588
تليفونيا 97142555496
المصادر:
- https://www.albayan.ae/across-the-uae/2001-02-25-1.1200024
- https://ajmannews.ae/news.php?id=63021&cat_id=1
