العقار هو ذلك الشيء المستقر بحيزه ثابتاً فيه، بحيث لا يمكن نقله أو تحريكه دون تلف أو تغيير في هيئته. أما الوسيط العقاري (الدلّال) يعرف بأنه الشخص الذي يقوم بممارسة أعمال الوساطة العقارية في دبي، كما تعرف الوساطة العقارية بأنها العقد الذي يتعهد بمقتضاه الوسيط العقاري لشخص ما، بالبحث عن طرف ثانٍ وذلك بغرض إبرام عقد معين، وبالوساطة في المفاوضات من أجل التعاقد، مقابل أجر معين يتقاضاه ذلك الوسيط.
وقد أنشأت اللائحة رقم (85) لسنة 2006 بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في إمارة دبي، سجلاً خاصاً لقيد الوسطاء العقاريين يرخص لهم من خلاله مزاولة نشاط الوساطة في داخل الإمارة، وتسجل فيه كل البيانات الخاصة بالوسيط، وما يطرأ عليها من تعديلات أو تحديثات لاحقة في تلك البيانات.
كما ألزمت اللائحة كل من أراد أن يمتهن نشاط الوساطة العقارية بحتمية الترخيص والتقييد في سجل قيد الوسطاء، ولا يجوز ممارسة أي نشاط للوساطة دون هذا الإجراء بالإضافة إلى الالتزام بأخـلاقيات المهنة وفــق ميثاق الشــرف الذي تعـده اللجنــة.
للحصول على استشارة قانونية؟ اضغط هنا الان
تقييم فئات الوسطاء
المادة الخامسة من اللائحة سالفة الذكر، اشترطت وجود تقييم عمل وخبرة يحدده القائمون على أمر السجل، ويكون تقييم الوسطاء فيه محدداً من فئتين.
الفئة (أ): وتتكون هذه الفئة من الخبراء المسجلون بالقائمة، ولكنهم غير مرخص لهم، ذلك لأنه تم استثنائهم من شروط التسجيل، واعتمادهم من الرئيس
الفئة (ب): وهـم مزاولي نشاط الوساطة المرخص لهم من قبل الجهات المختصة
تصفح أيضاً: الموقف القانوني في حالة إخلال المشتري بسداد الأقساط العقارية
ما هي شروط التسجيل في سجل الوسطاء؟
وفقاً للمادة السادسة من لائحة سجل الوسطاء العقاريين في دبي، يجوز لمن يرغب في ممارسة الوساطة في أمارة دبي من الأشخاص من الفئة (ب)، أن يتقدموا بطلب للقسم على النموذج المقرر، لقيده في السجل، يقوم القسم بفحص الطلبات والرد خلال (7) أيام من تاريخ تقديمه على أن يرفق الطلب مصحوباً بالمستندات التالية:
- رخصة تجارية سارية المفعول
- عضوية غرفة التجارة والصناعة بدبي
- صورة من جواز السفر، إذا كان الوسيط مؤسسات فردية أو شركة
- شهادة ملكية محل الوساطة أو عقد الإيجار (صورة طبق الأصل)
- شهادة حسن سير وسلوك لصاحب المؤسسة أو المدراء المسؤولين
- ألا تكون الشركة أو إدارتها قد ســبق إعــلان إفلاسهم أو الحــكم عليهم في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة
- شهادات إكمال دورات متخصصة في المجال العقاري من جهات معتمدة من الدائرة
- اجتياز امتحان مهنة الوساطة
ويجوز للقسم اتخاذ جميع الإجراءات للتحقق من استيفاء طلب القيد أو التأشير أو الإلغاء، وللجنة حق الموافقة على القيد أو رفضه على أن تكون هناك أسباب مقنعة لرفض القرار، كما يجوز لصاحب الطلب استيفاء الشروط وإعادة الطلب مرة أخرى خــلال أربعة عشر يوماً يوم من تاريخ رفض الطلب الأول.
يمنح الوسيط بطاقة ورقــم قيد بالســجل، على أن يقرن أسمه برقم قيده في السجل في جميع المكاتبات والتقارير الصادرة عنه، وتجديد قيده في السجل سنوياً بناءً على طلبه، وذلك قبل (30) يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء صلاحية شهادة القيد.
واجبات ومسؤولية الوسيط القانونية والأخلاقية
اشتملت لائحة سجل الوسطاء العقاريين في دبي، على عدة واجبات يجب على الوسيط العقاري الالتزام بها، وهي واجبات ذات طابع أخلاقي ومسؤوليات قانونية، وهي كما يلي:
- أن يطلع الوسيط مـن يمثله بمراحــل وتفاصيل المفاوضات والوســاطة، وكل معلومات إبرام الاتفاق، كما عليه إطلاع المتعاقد الآخـر أيضاً على أمور الاتفاق الجوهرية، وذلك لنفي الجهالة عنه.
- لا يجوز للوسيط أن يتوسط لإبرام صفقة تخالف قوانين ونظم الإمارة
- على الوسيط أن يكون أميناً في عرضة وأن يُطلع كِلا الطرفين على جميع الظروف التي يعلمها عنها، ويكون مسؤولاً عن كل غش أو خطأ يصدر منه
- أن يكون الوسيط أميناً على المبالغ أو السندات التي تسلم إليه من الطرفين لحفظها أو لتوصيلها إلى أحـد الطرفين، وتأديتها أو تسليمها طبقاً لما اُشترط عليه
- يكون الوسيط مسؤولاً عن أية خسائر أو أضرار تلحق بالمتعاقدين إذا غش أو خدع أو دون مراعاة للأصول أو ميثاق الشرف
- إذا اشترك أكثر من وسيط في عقد واحـد أصبحوا متضامنين في المسؤولية عن العمل المكلفين به، إلا إذا رخص لهم بالعمل منفردين
- يجب على الوسيط أن يكون لديه سجل خاص به مثبتاً بداخله المعاملات التي عقدها، وعليه الاحتفاظ بوثائـق وأوراق المعاملات، وعليه في حال طلب الدائرة ذلك أن يقدم كل المعلومات والبيانات والإحصاءات ذات العَلاقة بنشاط الوساطة، أما إذا كان البيع بالخارطة أو النموذج فعليه الاحتفاظ بالخارطة أو النموذج إلى أن تتم العملية.
تصفح أيضاً: حق المشتري في اللجوء إلى القضاء حال تعسف المطور العقاري
أجــر الوسيط العقاري
على الوسيط التأكد من كتابة عقد الوساطة مع توضيح أسماء الأطراف المتعاقدين والشروط المتفق عليها في الوساطة ومواصفات العَقَار، والتأشير بالعقد في سجل العَقَار، والاتفاق على أجر الوسيط، أو وفق العـرف السائد. وبحسب ما حددت المواد من 28-33 من اللائحة فإن الوسيط لا يستحق أجراً في الحالات التالية.
- إذا لم تؤدي هـذه الوساطـة إلى إبرام العقـد بين الطـرفين
- إذا لم يتفق الأطـراف على شروط عقـد الوساطة.
- إذا لم يبرم عقـد البيع ولم يسجل بالدائرة
- إذا كان عقـد البيع معلقاً على شـرط متفـق عليه في العقـد ولم يتحقق
- إذا عمل الوسيط لمصلحة المتعاقد الآخر بما يخالف التزاماته تجاه من يمثله
- إذا قبل من المتعاقد الآخـر وعـداً بمنفعة تتنافى مع قواعـد حسن النية وميثاق الشرف
- إذا قيّم الوسيط نفسه طرفاً ثانياً في العقـد الذي توسـط في إبرامه وأجــازه العاقد في ذلك.
- يجوز للوسيط أن يطالب بأجره إذا فسخ العقد طبقـاً للاتفاق المنصوص عليه في العقــد، إلا إذا ثبت الغش أو الخطأ الجسيم من جانبه.
- إذا لم تؤد مفاوضات الوسيط إلى إبرام اتفـاق بين الطـرفين لا يحـق له المطالبة بتعـويضـات أو نفقـات أو مصاريف ما لم ينـص العقـد بخلاف ذلك.
شروط استحقاق الأجر
- إذا طلب متعامل وساطة أكثر من وسيط، واستطاعوا إكمال الاتفاق تشاركوا أجر عملهم وتقاسموه وفقاً لشروط العقد الذي بينهم.
- إذا تعاقد طرف مع عـدة وسطاء كل على حدة لذات الموضوع من أجـل الوساطة والمفاوضة ونجح أحـد الوسطاء دون غيره في إتمام العملية، فأنه يستحق أجر عمله ذلك غير منقوص، دون غـيره من البقية
- إذا جاء التفويض مـن طرفي العقد للوسيط تحمل الطرفان مسؤوليتهما دون تضامن عن دفع الأجر للوسيط
الجـزاءات التأديبية وانتهاء صفـة الوساطـة
للجنة الحق في توقيع أي من الجزاءات التالية على الوسيط المخالف لأحكام هذه اللائحـة أو قراراتها:
- تنبيـه الوسيط العقاري بما بدر عنه من مخالفات
- إنذار الوسيط العقاري بعد إجراء التنبه
- إيقاف الوسيط لمدة لا تتجاوز سته شهور عـن العمـل
- إلحاق أسم الوسيط المخالف على القائمة السوداء
ويـُلغى بقرار من المدير قـيد الوسيط مـن السجل إذا أخـل بميثاق الشــرف، أو أرتكب مخالفـة جـوهـرية للقوانين أو النظـــــم والتعليمات السارية بالإمارة، أو جمع ثلاث نقاط بالقائمة السـوداء، بناء على توصية من اللجنة، يبين فيه أسباب الإلغـاء، ويجـوز للوسيط التظـلم مـن قرار الإلغاء أمام الرئـيس، خـلال (15) يوم من تاريخ إبلاغه به، ويكون قـرار الرئيس نهـائيا.
إسقاط صفة الوسيط
تسقط صـفة الوساطة عن الوسيط ويلغى القيـد لـدى الـدائرة في الحـالات التالية:
- ترك أعمال الوساطة نهائياً، وإشعار الدائرة بذلك
- ترك أعمال الوساطة لمـدة تـزيد على أثني عشر شهرا متواصلة دون عـذر مشروع
- فقـدان الشروط الأساسية بموجب أحكام هـذه اللائحة، أو أية قرارات أو تعليمــــات صــادرة بمقتضـاهـا
- في حال اتضح فيما بعد أن بيانات التسجيل كانت كاذبة
- في حال صـدر قـرار من الرئيس بإلغاء القـيد
تسوية منازعات الوساطة العقارية؟
وفقاً للائحة تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في دبي، المذكورة في صدر هذا المقال، يصدر قرار من مدير الدائرة بتكوين مجلس يتكون من المستشار القانوني للدائرة، وأربعة أشخاص ممن يختارهم، ويختص هذا المجلس بتسوية منازعات الوساطة. ولا يحق للمجلس النظر في منازعات الوساطة العقارية، ما لم يتضمن عقد الوساطة الشرط الخاص بالتسوية الودية أمام الدائرة، أو أن الأطراف اتفقوا لاحقاً بإحالة النزاع القائم بينهم للدائرة، ويجب أن يكون اتفاق التسوية مكتوباً، مع تحديد موضوع النزاع في وثيقة اتفاق التسوية.
كما يجب أن يباشر المجلس الذي تم تكوينه بالدائرة، مهامه وفقاً لإجراءات مبسطة تتسم بسرعة الفصل في المنازعات، وتحقيق العدالة بين الأطراف المتنازعة، على أن يهتدي بالمبادئ القانونية العامة، كما يجب أن يصدر قراره بمقتضى القانون، ما لم يتم تفويضه بالصلح، فعندئذٍ لا يتقيد المجلس بقواعد القانون إلا ما تعلق منها بالنظام العام. وتكون للمجلس أمانة سر يعينها المدير، تتولى تلقي الطلبات، وكتابة المحاضر والمراسلات، وفتح الملفات، وتبليغ الأطراف، وكافة الاعمال الإدارية المساعدة للمجلس.
إجراءات التسوية
- يُقدِم طالب التسوية الودية طلبه للجنة وفق نموذج معد لهذا الغرض، مع تدعيم الطلب بالمستندات المؤيدة له.
- بعد استيفاء الرسم المقرر، يأمر رئيس اللجنة بقيد الطلب وإعلان أطراف النزاع به.
- يجب على الخصم الرد على الطلب خطياً، وأن يودع مع الطلب مستنداته التي تدعمه، وذلك خلال أسبوع من تاريخ الإعلان.
- يفصل في النزاع من قبل المجلس خلال مدة لا تجاوز (30) يوم من تاريخ إحالة الملف، ويمكن تمديد هذه المدة إن كان لذلك مقتضى.
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للمحامين
دولة الامارات العربية المتحدة
للاستعلام عن الخدمة
sales@hhslawyers.com
واتس اب كتابة فقط 971526922588
تليفونيا 97142555496
