تعد العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر من العلاقات المؤقتة والمحددة بمدة زمنية معينة، والأصل في هذه العلاقة هو أن ينتفع المستأجر بالعقار دون أي تعرض له في ذلك من قبل المؤجر، فلا يكون من حق الأخير إخلاء المستأجر من العقار المؤجر إلا بعد انتهاء مدة عقد الإيجار دون تجديدها، بل يمكن ألّا يستردها على الرغم من انتهاء مدة الإيجار فيعد ذلك بمثابة تجديداً ضمنياً لعقد الإيجار لمدة جديدة تقدر بذات مدة عقد الإيجار المنتهية أو عام واحد فقط أيهما أقل.
ولكن قانون الإيجارات في دبي تضمّن حالات استثنائية محددة يكون من حق المؤجر فيها إخلاء المستأجر من العقار المؤجر[1] ، سواء قبل انتهاء مدة عقد الإيجار أو عند انتهائها دون تجديد، فإذا كنت تتساءل عن شروط إخلاء المستأجر وترغب في معرفتها فعليك بقراءة هذا المقال.
هل تحتاج إلى مشورة إيجارية؟ اضغط هنا الآن
أسباب تبيح إخلاء المستأجر في دبي قبل انتهاء عقد الإيجار
ورد في القانون المعدل الحالات التي تسمح للمؤجر بإخلاء المستأجر من العقار قبل أن تنتهي المدة المتفق عليها في عقد الإيجار، وقد حددها القانون على سبيل الحصر للحيلولة دون التوسع فيها، وهذه الحالات سوف نتناولها في النقاط التالية.
1. عدم سداد الإيجار
يحق للمؤجر إخلاء المستأجر من العقار في حال عدم سداد الإيجار المتفق عليه في الموعد المحدد لسداده، إلّا أن استخدام المؤجر لحق طلب الإخلاء هنا مرهون بشرط أساسي وهو أن يسبقه إخطار موجه من المؤجر للمستأجر ينبه عليه فيه بالسداد خلال خلال مهلة قدرها (30) يوم تحتسب من تاريخ هذا الإخطار وتمر دون تمام السداد، وقد أجاز القانون للمؤجر والمستأجر الاتفاق على ما يخالف ذلك، وبالتالي فإن شرط الإخطار والمهلة قائم كقاعدة عامة للمطالبة بإخلاء المستاجر، أما الاستثناء عليه فيتمثل في تضمين عقد الإيجار اتفاق مغاير.
2. التأجير من الباطن بدون موافقة المؤجر
لا يجوز للمستأجر أن يقوم بتأجير العقار من الباطن للغير إلا بعد إبداء المؤجر موافقته على ذلك، على أن تكون تلك الموافقة محررة في شكل مكتوب، سواء كانت واقعة التأجير من الباطن تخص كل أو جزء من هذا العقار، وإلا بات هو والمستأجر من الباطن عرضة للإخلاء من قبل المؤجر، ولا يكون أمام المستأجر من الباطن عندئذ سوى مطالبة المستأجر بتعويضه.
3. إساءة استخدام العقار المأجور
يحق أيضاً للمؤجر إخلاء المستأجر متى قام الأخير بنفسه أو عن طريق الغير بإساءة استخدام العقار، ويعد بمثابة إساءة الاستخدام أن يتم استخدام العقار في أعمال غير مشروعة، أو أعمال تتعارض مع النظام العام والآداب العامة.
4. ترك المحل التجاري المأجور دون إشغال
تقتصر تلك الحالة على المحال التجارية المستأجرة والتي تستخدم في نشاط تجاري، حيث أنه في حالة غلق المستأجر لهذا المحل وتركه دون ممارسة أي نشاط به إما لمدة قدرها (30) يوم متتالية أو (90) يوم متفرقة خلال السنة الواحدة، فإنه يحق للمؤجر إخلائه منه، إلّا إذا كان لدى المستأجر في ذلك سنداً يبرره، وقد أجاز القانون الاتفاق على ما يخالف ذلك بين طرفي عقد الإيجار.
5. الإضرار بالعقار المأجور
يجيز القانون للمؤجر إخلاء المستأجر متى قام الأخير بأي من الافعال التالية:
- المساس بسلامة العقار المأجور عبر إجراء أي تغيير في بنية العقار بصورة لا يمكن معها إعادة الحال إلى ما كان عليه، كالقيام على سبيل المثال بأعمال هدم أو بناء في جدرانه.
- الإضرار بالعقار المأجور عن طريق فعل شخصي منه سواء كان متعمداً إحداثه أو حدث بسبب إهمال جسيم من جانبه لعدم اتخاذه للاحتياطات المناسبة.
- الإضرار بالعقار المأجور عن طريق إتاحة الفرصة أمام الغير للقيام بالفعل المتسبب في هذا الضرر.
6. مخالفة النظام أو الغرض من الإيجار
يجب على المستأجر أن يستخدم العقار المأجور في ذات الغرض الذي تم تأجير العقار من أجله، فلا يحق للمستأجر أن يغير النشاط الثابت تأجير العقار لممارسته فيه بعقد الإيجار، كما يجب عليه أيضاً أن يستخدمه بصورة تتفق مع أحكام الانظمة السارية في إمارة دبي بشأن التخطيط والبناء، وإن خالف المستأجر أياً من ذلك فإن المؤجر يحق له إخلائه.
7. أن يكون العقار المأجور آيل للسقوط
يشترط لإخلاء المستأجر في تلك الحالة ان يكون إثبات أن العقار آيل للسقوط بموجب تقرير فني تصدره بلدية دبي، أو أن يصدر من جهة اخرى ويتم اعتماده منها.
8. عدم مراعاة القوانين او اشتراطات التعاقد
يكون المستأجر مرتكباً لمخالفة تبيح للمؤجر إخلائه من العقار متى خالف أي التزام من الالتزامات التي يلقيها القانون على عاتقه، أو شرط من الشروط التي يحمله بها عقد الإيجار، وامتنع عن تنفيذه خلال مهلة زمنية قدرها (30) يوم من التاريخ الذي يتم فيه إخطاره من قبل المؤجر بتنفيذه.
9. مقتضيات التنمية العمرانية في إمارة دبي
وأخيراً تتمثل آخر الحالات في أن تكون مقتضيات تنمية وتطوير إمارة دبي على الصعيد العمراني في حاجة إلى القيام بهدم العقار المأجور، ثم بنائه مرة أخرى طبقاً لما يتم تقريره من تعليمات واشتراطات في هذا الشأن من قبل الجهات المختصة.
أسباب تبيح إخلاء المستأجر في دبي عند انتهاء عقد الإيجار
أما عن تلك الحالات فقد وردت في القانون المعدل المذكور سلفاً، وهذه الحالات حددها القانون أيضاً على سبيل الحصر لمنع التوسع فيها وتتمثل فيما يلي:
1. رغبة مالك العقار المأجور في تعديل بنيانه
يحق للمؤجر عدم تجديد عقد الإيجار عند انتهاء مدته وإخلاء المستأجر من العقار متى تحصل على التراخيص التي تقتضيها عملية تعديل بنائه، سواء كان هذا التعديل يتمثل في هدم هذا العقار وبنائه مرة أخرى، أو في بناء أجزاء أخرى للعقار.
2. الحاجة لإجراء ترميم أو صيانة للعقار المأجور
متى كانت حالة العقار المأجور تقتضي إجراء عملية ترميم أو إصلاح تقتضي عدم وجود ساكنين به أثناء القيام بها، وكان لدى المؤجر تقرير فني أصدرته أو تم اعتماده من قبل بلدية دبي، فيحق للمؤجر عندئذ إخلاء المستأجر من العقار عند انتهاء مدة الإيجار.
3. الرغبة في استخدام العقار المأجور
منح القانون للمؤجر الحق في إخلاء المستأجر متى أراد أن يستخدم العقار بنفسه أو أن يستخدمه شخص من أقاربه، شريطة أن تكون درجة القرابة بينهما من الدرجة الأولى دون سواها، وأن يكون لدى المؤجر دليلاً يثبت عدم وجود عقار بديل لذلك سوى العقار المأجور.
4. الرغبة في بيع العقار المأجور
وأخيراً يجيز القانون للمؤجر إخلاء المستأجر من العقار المأجور متى أراد المؤجر بيع هذا العقار إلى الغير.
في حال تحقق أحد الأسباب أعلاه يمكن للمؤجر إخلاء المستأجر، ولكن الشرط الأساسي واجب التحقق هنا هو إخطار المستأجر قبل 12 شهر من الإخلاء.
كان هذا كل ما تحتاج إلى معرفته عن حالات وشروط إخلاء المستأجر في دبي. إذا كنت ترغب بقراءة المزيد عن القضايا الإيجارية فإننا نرشح لك المقالات التالية. وإذا كنت ترغب بالتشاور مع محامي حول شروط إخلاء المستأجر في دبي لا تتردد بالتواصل معنا.
- كيفية إنذار المستأجر بالإخلاء.
- شروط وإجراءات إخلاء مستأجر من عقار تجاري في إمارة دبي.
- إجراءات مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي.
إدارة البحوث و النشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
sales@hhslawyers.com
مراجع
- قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي – بوابة دبي التشريعية
