أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس دولة الإمارات العربية المتحدة ورئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، المرسوم رقم (31) لسنة 2016 بشأن رهن الأراضي الممنوحة من الحكومة في إمارة دبي، وبموجب هذا المرسوم فإن للأشخاص المستفيدين – سواء كانوا أشخاصاً عاديين أو اعتباريين – الذين لهم الحق في الانتفاع بالأراضي الممنوحة، يسمح لهم برهن الأرض الممنوحة لصالح المصارف أو البنوك أو المؤسسات التمويلية الأخرى المرخص لها بالعمل في الإمارة.
أبرز التعريفات حول رهن الأراضي الممنوحة
اشتملت المادة الأولى من المرسوم رقم (31) لسنة 2016 بشأن رهن الأراضي الممنوحة في إمارة دبي، على عدد من التعريفات المتعلقة بالرهن، حيث عرفت الأرض الممنوحة بأنها تلك الأرض التجارية أو الصناعية أو السكنية الممنوحة، أو التي يتم منحها من قبل الحكومة للأشخاص بغرض الانتفاع بها، كما عرفت الأرض المرهونة بأنها تلك الأرض الممنوحة التي يتم رهنها بالمباني والمنشآت التي عليها.
ومن ضمن التعريفات الواردة في المادة الأولى من المرسوم المذكور، أن الأراضي السكنية المرهونة يقصد بها قطعة الأرض التي تملكها الحكومة، وتمنحها للشخص المستفيد لأغراض السكن، بينما يقصد بالأراضي الصناعية أو التجارية الممنوحة، تلك التي تملكها الحكومة وتقوم بمنحها للمستفيد لأغراض تجارية أو صناعية.
أيضاً عرفت المادة الأولى من المرسوم الراهن على أنه الشخص الطبيعي أو الاعتباري المستفيد الذي له الحق في الانتفاع بالأرض الممنوحة. كما عرفت المرتهن بأنه الدائن الذي يقوم بإقراض الراهن بضمان الأرض الممنوحة.
تصفح ايضاً: إجراءات التسجيل العقاري في دبي
شروط الرهن
نصت المادة (2/ب) من المرسوم بشأن رهن الأراضي الممنوحة في دبي المشار إليه سابقاً، على الشروط التي يكون معها الرهن صحيحاً ومنتجاً لآثاره القانونية، وهذه الشروط كما يلي:
- أن يكون الهدف من رهن الأرض الصناعية أو التجارية الممنوحة، استثمار المبلغ المقترض في استغلال هذه الأرض في الهدف الذي منحت من أجله.
- أن تكون الغاية من رهن الأرض السكنية التي تمنح، استثمار المبلغ المقترض لغايات التوسعة أو الصيانة أو الإحلال أو البناء.
- أن يتم تسجيل الرهن وفقاً للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في قانون الرهن التأميني في إمارة دبي.
- أي شروط أخرى تحددها دائرة الأراضي والأملاك في دبي، بالتنسيق مع مؤسسة محمد بن راشد للإسكان، وبموجب القرارات الصادرة عن المدير العام لدائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن.
تسجيل رهن الأراضي الممنوحة في دبي
طبقاً لقانون رهن الأراضي الممنوحة في دبي، فإنه لا يجوز لدائرة الأراضي والأملاك في دبي تسجيل أي رهن على الأراضي الممنوحة إذا لم تتوفر في شروط الرهن المنصوص عليها في المادة (2/ب) من القانون، وعلى دائرة الأراضي والأملاك عند التسجيل أن تتحقق من أن بنود عقد الرهن تتضمن ما يلي:
- وجوب صرف مبلغ الاقتراض، وذلك لتحقيق الغاية التي منحت لأجلها الأرض.
- أن يقدم الراهن رخصة صادرة من الجهة المختصة.
- أي بيانات أو مستندات أخرى ترى دائرة الأراضي والأملاك ضرورة تقديمها من الراهن للتأكد من صحة البيانات المنصوص عليها في عقد الرهن أو تنفيذه.
تصفح ايضاً: العقارات المشتركة في دبي – الإدارة وسند الملكية
رهن الأراضي الممنوحة للحكومة والمطورين
وفقاً للمادة الرابعة من المرسوم الخاص برهن الأراضي الممنوحة في إمارة دبي، يجوز رهن الأراضي الممنوحة للجهات الحكومية أو الشركات التي تمتلك الحكومة أو تلك الجهات التابعة لها نسبة لا تقل عن (50%) من رأس مال هذه الأراضي، وذلك دون شرط أو قيد. كما يجوز رهن الأراضي الممنوحة للمطورين العقاريين والتصرف فيها بكافة أوجه التصرف دون شرط أو قيد، وذلك بقصد التطوير العقاري، لأنها أراضي ذات ملك حر.
رهن دخل العقار في ظروف معينة
وفقاً لقانون رهن الأراضي الممنوحة في دبي، يجوز رهن دخل وعائدات العقار المقام على الأرض الصناعية أو التجارية الممنوحة بمعزل عن هذه الأرض، لمصلحة أحد المصارف أو البنوك، أو المؤسسات التمويلية المرخص لها العمل في دبي، وفي هذه الحالة يتولى المرتهن لإدارة العقار والحصول على عائداته إلى حين سداد المبلغ المقترض أو حسب ما يتم الاتفاق عليه بين الطرفين. وتتولى دائرة الأراضي والأملاك وضع إشارة على صحيفة الأرض الصناعية أو التجارية الممنوحة تفيد برهن دخل العقار المقام على هذه الأرض لمصلحة المرتهن.
كيف يتم التنفيذ على الأرض المرهونة؟
طبقاً لأحكام المرسوم رقم (31) لسنة 2016 بشأن رهن الأراضي الممنوحة في دبي، إذا تخلف الراهن أو خلفة بالوفاء بالتزاماته الواردة في عقد الرهن، يحق للمرتهن أو خلفه أن يباشر إجراءات التنفيذ على الأرض المرهونة، وبيعها عن طريق المزاد العلني وفقاً للإجراءات المعمول بها في دائرة الأراضي والأملاك وتحت إشرافها، شريطة أن يتم إنذار الراهن أو خلفه عن طريق كاتب العدل بالوفاء بالتزاماته قيل 30 يوم على الأقل من مباشرة إجراءات التنفيذ على الأرض الممنوحة.
وعلى الرغم من مما ورد بهذا الحكم، إلا أنه لا يجوز بيع الأرض السكنية الممنوحة إذا تخلف الراهن عن الوفاء بالدين إلا بعد الحصول على موافقة مجلس إدارة مؤسسة محمد بن راشد للإسكان، ويتم منح الموافقة وفقاً للشروط التي يعتمدها المجلس في هذا الشأن.
وتتولى المحاكم النظر في الدعاوى والطلبات المتعلقة بالرهن على الأرض الممنوحة، فإذا تخلف الراهن أو خلفه عن الوفاء بالتزاماته خلال المدة المقررة قانوناً 30 يوم، يصدر قاضي التنفيذ قراراً بالحجز على العقار المرهون بناءً على طلب المرتهن، وذلك تمهيداً لبيعه عن طريق المزاد العلني، وفقاً للإجراءات لدى دائرة الأراضي والأملاك.
تصفح ايضاً: خدمات مكتب محامي عقارات في دبي
أيلولة متحصلات التنفيذ
بينت المادة الثامنة من قانون رهن الأراضي الممنوحة في إمارة دبي، كيفية توزيع وأيلولة المبالغ المتحصل عليها وفقاً لإجراءات التنفيذ على الأراضي المرهونة، كما يلي:
مع عدم الإخلال بالحقوق الممتازة لمؤسسة محمد بن راشد للإسكان، تستوفى ديون المرتهن من ثمن بيع الأرض المرهونة، وذلك بعد خصم الرسوم الإدارية التالية:
- الرسوم والمصاريف القضائية.
- الرسوم والمصاريف المترتبة على بيع الأرض المرهونة عن طريق المزاد العلني، وتسجيله لدى دائرة الأراضي والأملاك.
- الرسوم المتعلقة بتملك الأراضي التجارية والصناعية المستحقة بموجب مرسوم بقانون رقم (4) لسنة 2010، بشأن تنظيم تمليك الأراضي التجارية والصناعية الممنوحة في إمارة دبي.
- حصيلة ما تبقى من ثمن بيع الأرض الصناعية أو التجارية الممنوحة – إن وجدت – فإنها تؤول إلى الراهن.
- تؤول حصيلة ما تبقى من ثمن بيع الأرض السكنية الممنوحة – إن وجدت – لشراء مسكن يتم تقييده كمنحة باسم المستفيد، أو غيرها من الخدمات الاستهلاكية التي تراها مؤسسة محمد بن راشد للإسكان مناسبة، فإذا لم يفي المبلغ المتبقي من حصيلة البيع لشراء مسكن، عندئذٍ يؤول هذا المبلغ إلى الراهن.
إدارة البحوث و النشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
ايميل: sales@hhslawyers.com
