ترك المشرع في دولة الإمارات العربية المتحدة لكل إمارة من الإمارات السبع الحرية في حل المنازعات الإيجارية بالطريقة التي تناسبها، حيث يوجد في كل إمارة لجان مختصة بالنظر في المنازعات الإيجارية الناشئة بين المؤجر والمستأجر، وبناء على هذا صدر قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي.
وقد يحدث أن يتواجد أطراف عقد الإيجار في حالات نزاع تتطلب إخلاء العقار، سواء حدثت هذه المشاكل أثناء سريان عقد الإيجار أو عند انتهائه، وقد ارتأينا لغرض تعريفكم بإجراءات رفع دعوى إخلاء عقار في إمارة دبي نشر المقال التالي.
ولكن قبل البدء بشرح إجراءات رفع الدعوى لا بد من الإشارة إلى الحالات التي تجيز رفع الدعوى، حيث ذكرها القانون على سبيل الحصر.
متى يحق للمؤجر رفع دعوى إخلاء عقار؟
حالات إخلاء العقار قبل انتهاء عقد الإيجار
وفق قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي يكون للمؤجر طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء عقد الإيجار حصراً لأحد الحالات التالية:
- عدم سداد بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المستأجر بالسداد.
- تأجير العقار من الباطن أو أي جزء منه دون الحصول على موافقة المؤجر الخطية على ذلك.
- إذا استعمل المستأجر العقار أو سمح لآخرين باستعماله لغاية غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة.
- في حال كان العقار تجارياً، وتركه المستأجر دون إشغال ودون سبب مشروع لمدة ثلاثين يوماً متصلة أو تسعين يوماً متقطعة في السنة الواحدة.
- إذا أحدث المستأجر تغييراً في العقار بحيث يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه إعادته إلى حالته الأصلية، أو ألحق بالعقار ضرراً نتيجة فعله المتعمد أو إهماله الجسيم في اتخاذ الحيطة والحذر أو سماحه للغير بإلحاق ذلك الضرر.
- استعمال المستأجر العقار في غير الغرض المؤجّر لأجله أو استعمله على نحو يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي المعمول بها في الإمارة.
- إذا كان العقار آيلاً للسقوط.
- إذا لم يراع المستأجر أي التزام فرضه عليه هذا القانون أو أي شرط من شروط عقد الإيجار، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجِّر له بتنفيذ ذلك الالتزام أو الشرط.
- إذا اقتضت متطلبات التنمية والتطور العمراني في الإمارة هدم العقار وإعادة بنائه وذلك وفقاً لما تقرره الجهات الحكومية المختصة.
اقرأ بالتفصيل عن الحالات المذكورة أعلاه في المقال التالي: متى يحق للمؤجر إخلاء المستأجر في دبي؟
حالات إخلاء العقار عند انتهاء عقد الإيجار
يكون للمؤجر طلب إخلاء المستأجر من العقار عند انتهاء عقد الإيجار حصراً لأحد الحالات التالية:
- رغبة مالك العقار في هدمه لإعادة بنائه أو رغب بإضافة أية مبان جديدة تحول دون انتفاع المستأجر بالعقار المؤجر.
- ترميم العقار أو إجراء صيانة شاملة له وتعذر إجراء أعمال الترميم والصيانة بوجود المستأجر في العقار.
- إذا رغب مالك العقار في استعادته لاستعماله الشخصي أو لاستعمال أي من أقاربه حتى الدرجة الأولى.
- رغبة مالك العقار في بيع العقار المؤجر.
إجراءات رفع دعوى إخلاء عقار في دبي
في البداية يجب أن يتم إخطار المستأجر بطلب إخلاء العقار عن طريق الكاتب العدل أو عن طريق البريد المسجل. وبعد إرسال الإخطار ومرور الآجال المحددة فيه دون استجابة المستأجر لطلب المؤجر، يلجأ الأخير لرفع دعوى لإخلاء العقار أمام الدائرة الإبتدائية المخول لها بالفصل في النزاع.
وبعد ذلك تقوم الدائرة الإبتدائية بإصدار حكمها، علماً بأنه يحق للطرفين الاعتراض على حكم الدائرة الابتدائية أمام الدائرة الإستئنافية خلال أجل (15) يوما تبدأ من اليوم التالي لتاريخ جلسة صدور الحكم. وتكون أحكام الدائرة الإستئنافية نهائية غير قابلة للطعن عليها بأي طريق من طرق الطعن، ويتم تنفيذ الحكم الصادر عن طريق إدارة تنفيذ الأحكام.
أسئلة يتكرر طرحها
1. ما هي مدة الفصل في دعوى إخلاء العقار؟
يتم الفصل في النزاعات الإيجارية خلال مدة لا تزيد على (30) يوماً من تاريخ إحالة ملف الدعوى إلى اللجنة.
2. هل يجوز للمستأجر عدم دفع الإيجار بعد رفع الدعوى؟
رفع دعوى الإخلاء لا يعفي المستأجر من أداء بدل الإيجار طيلة المدة التي يستغرقها نظر الدعوى وصدور الحكم فيها وتنفيذه.
3. في حال إخلاء العقار لغرض الاستخدام الشخصي هل يمكن تأجيره للغير؟
لا يجوز للمؤجر تأجير العقار للغير إلا بعد مضي سنتين على الأقل بالنسبة للعقارات السكنية وثلاث سنوات بالنسبة للعقارات غير السكنية وذلك من تاريخ استعادة المؤجر للعقار، ما لم تقض اللجنة بمد هذه المدة لأسباب تقدرها.
4. هل ينتهي عقد الإيجار بوفاة المؤجر؟
لا ينتهي عقد الإيجار بوفاة المؤجر ولا بوفاة المستأجر وتستمر العلاقة مع ورثة المتوفى منهما، إلّا إذا رغب ورثة المستأجر إنهاء العلاقة الإيجارية، على أن لا يتم الإنهاء إلّا بعد انقضاء مدة لا تقل عن ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر بتلك الرغبة أو انتهاء العقد أيهما أسبق.
استفد من خبراتنا القانونية في المنازعات الإيجارية
نظراً لدقة الحالات التي يمكن من خلالها رفع دعوى إخلاء العقار وذكرها على سبيل الحصر في القانون، ونظراً لوجود آجال لا بد من مراعاتها لدى الطعن أمام المركز؛ فإننا ننصحك بالحصول على مشورة إيجارية، مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية يقدم لك هذه الخدمة نظرا لخبرته ومهاراته في مجال المنازعات الإيجارية في إمارة دبي.
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
ايميل sales@hhslawyers.com
