لقد حرصت حكومة دبي و منذ عشرات السنين على إنشاء آلية خاصة للفصل في المنازعات التي تنشأ بين مؤجري ومستأجري العقارات في الإمارة وهي “مركز فض المنازعات الإيجارية” الذراع القضائية لدائرة الأراضي والأملاك بدبي، وقد تم إنشاء المركز بموجب قانون مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي (مرسوم رقم 26 لسنة 2013).
ويتشكل المركز من عدة لجان أهمها اللجان القضائية التي تتولى الفصل في المنازعات الإيجارية في إمارة دبي. وتعتبر اللجان القضائية الاستئنافية التابعة لمركز فض المنازعات الايجارية هي الآلية القضائية النهائية في المركز، حيث تتولى الفصل في الطعون المقدمة إليها ضد أحكام وقرارات اللجان القضائية الابتدائية، بحيث تكون قراراتها نهائية ولا يجوز الطعن عليها بأي طريق من طرق الطعن على الأحكام.
نستعرض في هذه المقالة أبرز الأحكام الصادرة من اللجان العدلية التابعة لمركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي؛ حول عدد من المنازعات الإيجارية في الإمارة، ودور اللجان القضائية الاستئنافية في حسم هذه المنازعات.
المنازعة حول انتهاء عقد الإيجار وتجديده
في كثير من الأحيان قد ينتهي عقد الإيجار دون أن يتم اتخاذ موقف من طرفي العقد بانتهائه أو الاستمرار في العلاقة الإيجارية، ومن ثم قد تنشأ عن ذلك منازعة بين المؤجر والمستأجر كما هو الحال في الدعوى الماثلة أمامنا حيث أقام المؤجر الدعوى الأصلية رقم 13010/2021 تجاري إيجارات، مدعياً أن المستأجر استمر شاغلاً للعين المؤجرة بعد انتهاء عقد الإيجار وبغير سداد الأجرة المستحقة للفترة اللاحقة لانتهاء العقد، مطالباً بإلزام المستأجر بالإخلاء وسداد الأجرة المترصدة وما يستجد منها.
بينما أقام المستأجر الدعوى المتقابلة بالرقم 13403/2021 تجاري إيجارات، مطالباً بتجديد العقد لفترة جديدة وبذات شروط العقد المنتهية مدته، وإلزام المؤجر بتسليمه عقد الايجار الجديد وشهادة إيجاري باعتبار أنه قد أوفى بالأجرة المستحقة عن المدة الجديدة بالإيداع بملف العرض والايداع رقم 000 لسنة 2021 تجاري.
وبجلسة 24/11/2021 قضت لجنة أول درجة (وهي لجنة قضائية بالدوائر الابتدائية في مركز فض المنازعات الايجارية)، برفض الدعوى الأصلية وقبول الدعوى المتقابلة ومن ثم تجديد العقد لمدة سنة بأجرة تبلغ 150 ألف درهم وبذات شروط العقد السابق.
لم يرضى كل من المؤجر والمستأجر بهذا الحكم، فقدم المؤجر الاستئناف الأصلي رقم 22748/2021 تجاري إيجارات، مطالباً بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء له مجدداً بطلباته ورفض الدعوى المتقابلة. كما تقدم المستأجر بالاستئناف رقم 22798/2021 تجاري إيجارات، مطالباً بتعديل الحكم المستأنف ليكون تجديد العقد لمدة 15 شهراً، وبذات شروط العقد المنتهية مدته.
المبادئ القانونية التي ارستها اللجنة الاستئنافية
قررت اللجنة الاستئنافية بمركز فض المنازعات الإيجارية، قبول الاستئنافين سابقي الذكر شكلاً لكونهما حازا على الأوضاع الشكلية المقررة قانوناً، وضمهما لوحدة السبب والأطراف ومن ثم حجزهما للحكم.
وفي السند القانوني لحكمها، فقد أرست اللجنة الاستئنافية المبادئ القانونية التالية: ذكرت اللجنة أنه من المقرر قانوناً وعملاً بأحكام القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدل بقانون رقم 33 لسنة 2008 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي أنه:
- إذا انتهت مدة عقد الإيجار واستمر المستأجر شاغلاً للعقار محل العقد دون اعتراض من المؤجر، فإن العقد يجدد تلقائياً ولمدة أخرى مماثلة أو لمدة سنة أيهما أقل وبذات شروط العقد الأخرى.
- ولغايات تجديد عقد الإيجار، يجوز لطرفيه قبل انتهاء مدة العقد تعديل شروط العقد أو إعادة النظر في المقابل سواءً بالزيادة أو النقصان، فإذا لم يصلا إلى اتفاق فيجوز للجنة المختصة تحديد الأجر العادل.
- في حال رغبة أي من طرفي عقد الإيجار تعديل أي من شروطه، فعليه إخطار الطرف الآخر بذلك قبل مدة لا تقل عن 90 يوم من تاريخ انتهاء العقد ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
حكم اللجنة الاستئنافية
في الاستئنافين المذكورين سابقاً، وبعد أن طبقت اللجنة الاستئنافية بمركز فض المنازعات الإيجارية الأسانيد القانونية على ما عرض عليها من وقائع؛ فقد قررت رفض الاستئناف الأصلي المقدم من المؤجر وتأييد الحكم الصادر في الدعوى الابتدائية الأصلية، كما قررت في الاستئناف المقدم من المستأجر بتعديل الحكم المستأنف فيما تضمنه من قضاء في قيمة الأجرة المستحقة عن المدة الجديدة للعقد لتكون بواقع 120 ألف درهم بدلا من 150 ألف.
تصفح أيضاً: قانون الايجار في إمارة دبي
المطالبة بالإخلاء للفشل في السداد
هذه صورة أخرى من صور المنازعات التي تنشأ بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، وذلك عندما يخل المستأجر بسداد بدل الإيجار لفترة من الفترات فيطالب المؤجر بإخلاء المستأجر من العقار محل العقد. لدينا مثال آخر من الدعاوى التي تم تقديمها لدى مركز فض المنازعات الإيجارية عندما أقام المؤجرون الدعوى الأصلية رقم 13964/2021 تجاري إيجارات، مطالبين بإلزام المستأجر بالإخلاء لامتناعه عن سداد الأجرة لفترة من الفترات.
وفي المقابل أقام المستأجر (المدعى عليه أصلياً) الدعوى المتقابلة رقم 14885/2021 تجاري إيجارات، يطلب فيها الحكم بتجديد مدة العقد المنتهية بأجرة سنوية تبلغ 119448.
حكمت لجنة أول درجة بمركز فض المنازعات الايجارية، بقبول الدعوى الأصلية بإلزام المستأجر بالإخلاء وسداد المتأخرات، فضلاً عن سداد ما يستجد من أجرة حتى تمام الإخلاء، مع إلزام المستأجر بتسليم المؤجرين براءة ذمة من هيئة الكهرباء والمياه والفواتير المستحقة على المأجور حتى تاريخ الإخلاء الفعلي. أما الدعوى المتقابلة فقد قضت اللجنة برفضها.
لم يلاقي حكم لجنة أول درجة قبول المستأجر فتقدم بالاستئناف رقم 22849/2021 تجاري إيجارات، مطالباً بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا برفض الدعوى الأصلية والحكم له بطلباته المقدمة في دعواه المتقابلة. وأرسى استئنافه لأسباب أن الإنذار بالإخلاء جاء باطلاً لتوجيهه على عنوان بريد إلكتروني، كما أن البريد نفسه غير خاص به، وغيرها من الأسباب.
المبادئ القانونية التي أرستها اللجنة الاستئنافية
في السند القانوني لحكمها في الاستئناف المذكور أعلاه، أرست اللجنة القضائية الاستئنافية التابعة لمركز فض المنازعات الايجارية المبادئ القانونية الآتية: حيث أنه لما كان قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي نص على:
- يحق للمؤجر أن يطالب بإخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإجارة إذا لم يقم المستأجر بسداد مقابل الإيجار أو أي جزء منه خلال 30 يوم من تاريخ اخطار المؤجر له بالسداد، عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل.
- يجب على المستأجر سداد مقابل الايجار في مواعيد استحقاقه ولا يعفي المستأجر رفع دعوى الإخلاء من أداء المقابل طيلة المدة التي يستغرقها نظر الدعوى وصدور الحكم فيها وتنفيذه.
- يلتزم المستأجر بسداد جميع الرسوم والضرائب المستحقة على الانتفاع بالعقار للدوائر والجهات الحكومية، وأي ضرائب أو رسوم حكومية مقررة على التأجير من الباطن، وذلك ما لم يقضي عقد الإيجار بخلاف ذلك.
حكم اللجنة الاستئنافية
في الاستئناف المشار إليه أعلاه حكمت اللجنة الاستئنافية بمركز فض المنازعات الإيجارية بتعديل الحكم المستأنف فيما تضمنه من سداد المتأخرات ليكون بواقع 178707 درهم بدلاً من 239452 درهم، مع إلزام المستأجر بما يستجد من أجرة حتى تمام الإخلاء، وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك.
أتش أتش أس للمحامين
دولة الامارات العربية المتحدة
للاستعلام عن الخدمة
sales@hhslawyers.com
و اتس اب كتابة فقط 971521782469
