يمثل إيجار العقارات في إمارة دبي الإمارات العربية المتحدة، أحد أهم المعاملات التي تتم في الإمارة، وذلك نظراً للمكانة المرموقة التي تتمتع بها دبي باعتبارها مركزاً تجارياً عالمياً. ويحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي وتعديلاته.
نستعرض في هذه المقالة الاحكام العامة لعقد الإيجار، والتزامات المؤجر والمستأجر، مع بيان الحالات التي توجب أخلاء المستأجر للعقار المؤجر، وذلك وفقاً لقانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي.
للتواصل مع محامي متخصص في قوانين الايجار والعقارات؟ اضغط هنا واحصل على استشارة
الأحكام العامة لعقد الإيجار
نص القانون رقم (26) لسنة 2007 المعدل بقانون رقم (33) لسنة 2008 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي (قانون الايجار في دبي)، على مجموعة من الأحكام العامة بشأن عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر.
وقضت هذه الأحكام بأن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المؤجر أو المستأجر، وإنما تستمر العلاقة الايجارية مع ورثة المتوفى منهما، وإذا كان المتوفي هو المستأجر ورغب ورثته في انهاء العلاقة الايجارية، فيحق لهم ذلك على ألا يتم إنهاء العلاقة الإيجارية إلا بعد أن تنقضي مدة لا تقل عن 30 يوم من تاريخ اخطار المؤجر بتلك الرغبة أو انتهاء عقد الايجار ايهما أسبق.
ونص القانون على ألا يؤثر انتقال ملكية العقار إلى مالك جديد على حق المستأجر بالاستمرار في شغل العقار المؤجر وفقاً لعقد الايجار المبرم مع المالك السابق، بشرط أن يكون عقد الإيجار ثابت بالتاريخ.
وبين قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي على أنه إذا قام المؤجر بهدم العقار وإعادة بنائه أو قام بتجديد العقار وترميمه، فإن للمستأجر حق الأولوية في العودة لهذا العقار، على أن يتم تحديد بدل الإيجار وفق الاحكام الواردة في المادة (9) من قانون الايجار في دبي وتعديلاته، وعلى المستأجر في هذه الحالة ممارسة حقه في العودة إلى العقار في مدة أقصاها 30 يوم من تاريخ إخطار المؤجر له بذلك.
ونص قانون تنظيم العلاقة الإيجارية المشار إليه سابقاً، على أنه إذا صدر قرار من الجهة المختصة يقضي بفسخ عقد الإيجار، وكان يشغل العقار مستأجر من الباطن بموجب عقد صحيح بينه وبين المستأجر وبموافقة المؤجر، فيحق للمستأجر من الباطن أن يستمر في شغله للعقار بذات الشروط المبرمة معه في العقد.
ومن الأحكام التي نص عليها قانون الايجار دبي، أن رفع دعوى الإخلاء من قبل المؤجر لا يعفي المستأجر من أداء بدل الإيجار طوال الفترة التي يستغرقها نظر الدعوى حتى صدور الحكم فيها وتنفيذه.
تصفح ايضاً: تعرف على كيفية فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة في إمارة دبي من قبل المستأجر او المؤجر
ما هي التزامات المؤجر حسب قانون الايجارات في دبي ؟
بين القانون رقم (26) لسنة 2007 المعدل بقانون رقم (33) لسنة 2008 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، التزامات المؤجر تجاه المستأجر وجاءت كما يلي:
- يلتزم المؤجر بتسليم العقار محل الإجارة بحالة يصلح معها للاستعمال وبشكل يمكن المستأجر من استيفاء منفعة العقار المتعاقد عليها، على أنه يجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على استئجار عقار غير مكتمل الإنشاء، على أن يقوم المستأجر بإكمال أعمال الإنشاء وجعله بحالة صالحة للانتفاع به، ويجب أن يحدد الاتفاق الطرف الذي يتحمل تكاليف إكمال الإنشاء.
- يكون المؤجر مسؤولاً عن أعمال صيانة العقار وإصلاح الخلل أو العطل الذي يؤثر في استيفاء المستأجر للمنفعة المقصودة، ويكون ذلك طيلة استمرار مدة الإجارة، ما لم يتفق المؤجر والمستأجر على خلاف ذلك.
- لا يجوز للمؤجر هو أو أي شخص تلقى عنه الحق، أن يحدث في العقار محل الإجارة أو في ملحقاته أو مرافقه أي تغييرات تجعله غير صالح لاستيفاء المنفعة المتفق عليها، ويكون المؤجر مسؤولاً عن تلك التغييرات، وكذلك عن الأضرار والأعطال والتلف والنقص الذي يلحق بالعقار لسبب لا يد للمستأجر فيه.
- يجب على المؤجر أن رغب في إجراء أعمال ديكور على العقار أو أي أعمال أخرى، أن يمنح المستأجر الموافقات اللازمة بذلك لتقديمها للجهات الرسمية المختصة في الامارة، بشرط ألا تؤثر تلك الاعمال في الهيكل الانشائي للعقار، ويجب أن يكون بحوزة المستأجر الوثائق الرسمية التي تدل على طلب تلك الموافقات.
ما هي التزامات المستأجر؟
نص قانون الايجار في دبي على طائفة من الالتزامات التي ينبغي على المستأجر مراعاتها وعدم الإخلال بأي منها وهي كما يلي:
- يجب على المستأجر أن يسدد للمؤجر بدل الايجار في مواعيد استحقاقها ، كما يجب عليه المحافظة على العقار المؤجرة محافظة الشخص العادي على ممتلكاته.
- لا يجوز للمستأجر إحداث تغيير أو إجراء أعمال صيانة أو ترميمات في العقار إلا بإذن المؤجر، وبعد استصدار التراخيص اللازمة من الجهات المختصة الرسمية في الدولة، وذلك دون أن يخل المستأجر بإجراء الترميمات التي تم الاتفاق عليها أو جرى العرف على تكليف المستأجر بها.
- يحق للمؤجر وقت إبرام عقد الإيجار أن يستوفي تأميناً من المستأجر لضمان صيانة العقار عند انتهاء العقد، مع ضرورة التزامه برد هذا التأمين أو ما تبقى منه إلى المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار.
- يلتزم المستأجر عند انتهاء الإجارة بتسليم العقار إلى المؤجر بالحالة التي كان عليها عند إبرام العقد إلا ما نقص من العقار نتيجة الاستعمال العادي له أو لسبب خارج عن إرادته.
- يلتزم المستأجر بسداد كافة الرسوم والضرائب المستحقة على الانتفاع بالعقار للدوائر والجهات الحكومية المختصة، وأي ضرائب أو رسوم مقررة على التأجير من الباطن، وذلك ما لم يقض عقد الإيجار بخلاف ذلك.
- لا يجوز للمستأجر عند إخلاء العقار وتسليمه للمؤجر إزالة أي تحسينات ثابتة كان قد اضافها للعقار، ما لم يتفق المؤجر والمستأجر على خلاف ذلك.
- لا يجوز للمستأجر أن يتنازل عن منفعة العقار أو تأجيره من الباطن للغير، إلا بموافقة المؤجر الخطية على ذلك.
حالات الاخلاء
وفقاً للمادة (25/1) من قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي، يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر من العقار المؤجر بعد إخطاره عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل، قبل انتهاء مدة الإجارة في أي من الحالات التالية:
- إذا لم يلتزم المستأجر بسداد بدل الإيجار أو جزء منه خلال 30 يوم من تاريخ اخطار المؤجر له بالسداد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
- إذا قام المستأجر بالتأجير من الباطن دون الحصول على موافقة المؤجر الخطية، وفي هذه الحالة يسري على المستأجر والمستأجر من الباطن الإخلاء مع حفظ حق المستأجر من الباطن بالرجوع على المستأجر بالتعويض.
- إذا استعمل المستأجر العقار أو سمح لغيره باستعماله لغاية غير مشروعة أو مخالفة للآداب العامة أو النظام العام.
- إذا كان العقار محلاً تجارياً، وتركه المستأجر دون شغله ودون سبب مشروع لمدة 30 يوم متصلة أو 90 يوم متقطعة في السنة الواحدة، وذلك ما لم يتفقا على خلاف ذلك.
- إذا أحدث المستأجر في العقار المؤجر تغييراً بحيث يؤثر على سلامته بصورة يتعذر معها إعادة العقار إلى حالته الاصلية، أو ألحق بالعقار ضرراً نتيجة فعله المتعمد أو إهماله الجسيم في اتخاذ الحذر والحيطة أو سمح للغير بإلحاق ذلك الضرر.
- إذا استعمل المستأجر العقار في غرض غير الذي تم الاتفاق عليه أو استعمله على نحو يخالف أنظمة البناء والتخطيط واستعمالات الأراضي المعمول بها في إمارة دبي.
- إذا كان العقار محل الإجارة آيلاً للسقوط، شريطة أن يثبت المؤجر ذلك بتقرير فني صادر من بلدية دبي، أو تم اعتماده من قبلها.
- إذا لم يراعي المستأجر الالتزامات المفروضة عليه قانوناً أو لم يراعي شروط عقد الايجار، وذلك خلال 30 يوم من تاريخ إخطار المؤجر له بتنفيذ ذلك الشرط أو الالتزام.
- إذا اقتضت متطلبات التنمية والتطوير العمراني في إمارة دبي هدم العقار المُؤجَّر وإعادة بنائه، وفقاً لما تقرره الجهات الحكومية المختصة.
ونصت المادة (25/2) من ذات القانون على أنه يجوز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر من العقار المُؤجَّر عند انتهاء عقد الايجار بعد أخطاره عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل، بأسباب الاخلاء قبل 12 شهر على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء، حيث يحق للمؤجر المطالبة بالإخلاء في الحالات التالية:
- إذا رغب مالك العقار في هدمه بغرض إعادة بنائه أو إضافة مبان جديدة تحول دون انتفاع المستأجر بالعقار، شريطة الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة.
- إذا اقتضت حالة العقار ضرورة أجراء صيانة شاملة أو ترميمه، وتعذر إجراء تلك الأعمال بوجود المستأجر في العقار.
- إذا رغب مالك العقار في استعادة عقاره للاستعمال الشخصي له أو لأي من أقاربه حتى الدرجة الأولى، ويشترط في هذه الحالة أثبات عدم ملكيته للعقار البديل المناسب لذلك الغرض.
- إذا رغب المالك في بيع العقار المُؤجَّر.
وقضت المادة (26) من قانون الايجار في دبي ، بأنه إذا استعاد المؤجر العقار لاستعماله الشخصي أو استعمال أحد أقاربه، فلا يجوز له قانوناً تأجيره للغير إلا بعد مضي سنتين على الأقل من تاريخ استعادة العقار، بالنسبة للعقارات السكنية، وثلاث سنوات من تاريخ استعادة العقار بالنسبة للعقارات غير السكنية، ما لم يحكم بمدة أقل لأسباب تقدرها الجهات المختصة في هذا الشأن، وخلافاً لذلك يحق للمستأجر أن يطلب الحكم له بالتعويض.
تصفح ايضاً: كل ما تود معرفته عن مركز فض المنازعات الإيجارية دبي
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للمحامين
دولة الإمارات العربية المتحدة
للاستعلام عن الخدمة
sales@hhslawyers.com
واتس اب كتابة فقط 971526922588
تليفونيا 97142555496
