الالتزام دوما ما يعني وجود طرفين يقدم كل منهما شيء مقابل الحصول على شيء آخر من الطرف الاخر, موضوع تأخر تسليم العقار في دبي, ليس إلا شكلاً من اشكال الاخلال بالالتزام التعاقدية ومما يرتب امكانية الفسخ او التعويض جراء تأخر التسليم للعقار, لنرى تأخر تسليم العقار في قوانين الامارات ودبي على وجه الخصوص.
بدايةً, لا بد لنا من التعرض للقانون الناظم لطريقة تسليم العقارات لمستحقيها.. قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي في دبي – الامارات العربية المتحدة.
وهو القانون الصادر عن صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم إمارة دبي, رعاه الله بالرقم 13 للعام 2008, يتناول القانون آلية وطريقة عمل وتعامل المطورين العقاريين والوسطاء والمشترين للوحدات العقارية التي تباع على أساس المخطط وهو أكثر ما يخصنا في مقالة اليوم..
ماهو التعويض الذي أستحقه عن تأخير تسليم عقار في دبي؟
التعويض في قانون الاجراءات المدنية عن التأخر بتسليم العقار
يلزم القانون على تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية, يلعب العقد الموقع بينك وبين المطور العقاري دوراً كبيراً في تبيان مدى قوة موقعك القانوني, لابد من دراسة وتمحيص العقد من قبل محامي مختص بالمنازعات العقارية, لإستخلاص التصرفات القانونية المتاحة لك..
في العقود الملزمة للجانبين اذا لم يوفِ اخد المتعاقدين بما وجب عليه بالعقد, جاز للطرف الاخر بعد اعذار المدين ان يطالب بتنفيذ العقد أو فسخه” ويجوز للقاضي ان يلزم المدين (المطور العقاري وفق ما نقصد) أن ينفذ في الحال أو ينظره الى اجل مسمى وله أيضاً أن يحكم بالفسخ وبالتعويض في حال كان له مقتضى..
وهناك تعويض على شكل فائدة قانونية تقدر ب 9% في الغايات المدنية و 12% للغايات التجارية تستحق عن الفترة الممتدة من تاريخ المطالبة بالمبلغ المدفوع لقاء العقار الذي تم التاخير عن تسليمه وتم فسخ عقده.. وحتى تاريخ إستلام كامل المبلغ.
اسباب تاخر تسليم العقار في دبي من قبل المطور العقاري
تتعدد الاسباب المتسببة بتأخير تسليم العقار في إمارة دبي, فمنها ما هو خارج أصلاً عن سيطرة المطور العقاري, لابد من معرفة سبب التأخير حتى يمكن اعطاء القول الدقيق بشأن الرد القانوني الذي يمكن للمتضرر من تأخير التسلم القيام به, كما تلعب أحكام وشروط العقد المتفق عليه بين المطور العقاري والمشتري دورا بالغ الاهمية في معرفة الوضع القانوني وامكانيات التصرف القانوني..
حالات فسخ العقد نتيجة تأخير تسليم العقار في امارة دبي:
يجوز للمشتري التقدم الى محاكم دبي عن طريق تمثيله من قبل محامي عقاري خبير أمامها لغرض فسخ العلاقة التعاقدية جراء تأخر تسليم العقار, وقد وردت في قرار المجلس التنفيذي لإمارة دبي رقم 6 لعام 2010, والمعنون بإعتماد اللائحة التنفيذية للقانون 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي, حالات فسخ العقد بين المشتري والمطور العقاري وتتلخص بالتالي:
- اذا قام المطور العقاري بتغيير المواصفات المتفق عليها في العقد تغييراً يمس جوهر العقد.
- اذا رفض المطور العقاري دون مبرر مقبول أن يسلم المشتري العقد النهائي لبيع الوحدة العقارية (سند الملكية).
- اذا ثبت بعد التسليم بأن الوحدة غير صالحة للإستعمال بسبب عيوب جوهرية في الانشاء أو تمس السلامة الانشائية بأي شكل.
- اذا امتنع المطور العقاري عن ربط الدفعات بمراحل الانجاز الانشائية المقترحة من قبل المؤسسة
- أي اسباب اخرى تستوجب فسخ العقد وفقاً للقواعد العامة.
على أنه هناك بعض الاحوال التي تنفي مسؤولية المطور العقاري عن تأخير تسليم العقار في دبي, ومن أمثالها:
أ- نزع ملكية الارض التي سيقام عليها المشروع للمنفعة العامة من قبل السلطة العامة.
ب- قيام الجهات الحكومية بتجميد المشروع لأسباب إعادة التخطيط العمراني.
ج- إكتشاف مباني أو حفريات أو آثار أو خطوط خدمات داخل موقع المشروع.
و لا يعفى المطور العقاري من المسؤولية فيما لو قد تأخر وماطل في أخذ الموافقات والدراسات الادارية اللازمة لبدء المشروع وفقاً للمادة 22 من اللائحة التنفيذية, ويعد بموجبها المطور العقاري مهملاً ومقصراً في تنفيذ التزاماته
ماهي افضل الطرق لتجنب تاخير تسليم عقار في دبي؟
لا بد عند الاقدام على شراء عقار في دبي على المخطط, أن تستأنس برأي مستشار قانوني عقاري, ولا بد أن يكون للخبير العقاري الاطلاع الواسع بسوق التطوير العقاري في امارة دبي,
- حيث يقدم لك الوضع القانوني المرتبط بالمطور العقاري.
- ويتواصل مع الهيئات الحكومية للتأكد من تسجيل المطور العقاري للمشروع اصولاً وحصوله على الموافقات اللازمة.
- يمثلك امام المطور لدراسة العقد الذي ستجريه بينك وبين المطور العقاري مما يدفع عنك الكثير من المتاعب التي قد تحصل.
في حال كان المطور العقاري تأخر عن تسليمك الشقة\المحل في امارة دبي, تواصل مع محامي مختص بالشؤون العقارية.. يوفر تواصل المحامي العقاري مع المطور العقاري لحلحلة النزاع المرتبط بتأخير تسليم العقار, الوقت الذي قد يستهلكه التقاضي , المطور العقاري أيضاً مهتم بسمعته.
وضمن رؤية مكتب أتش أتش إس للخدمات والاستشارات القانونية, أحد المكاتب القانونية الاكثر شهرة في الامارات, تعزيز الثقافة القانونية ونشرها, سعياً لتحقيق العدالة وحماية مصالح موكلينا.
إحصل على استشارة قانونية من أحد محاميينا المختصين بالشؤون العقارية بخصوص تأخر تسليمك العقار في دبي- الامارات العربية المتحدة.
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للمحامين
دولة الامارات العربية المتحدة
للاستعلام عن الخدمة
sales@hhslawyers.com
و اتس اب كتابة فقط 971521782469
