تشغل ملكية العقارات المشتركة حيزاً واسعاً في مجال العقارات في إمارة دبي الإمارات العربية المتحدة، حيث أنها أحد صور الملكية العقارية، حيث يتشارك عدد من الملاك في عقار واحد، فيتملك كل واحد منهم وحدة عقارية أو أكثر منه. وتأسيساً على ذلك فهم يتشاركون في جوانب متعددة تتعلق بالعقار، سواءً كان اشتراكاً في الحقوق أو الواجبات. يمكنك استشارة مستشارينا اذا كان لديك ثمة تساؤلات في ذلك الشأن.
لديك استفسار قانوني عقاري في الإمارات؟ أضغط هنا واحصل على استشارة
التعريف بالعقار المشترك ومالك الوحدة
ورد تعريف العقار المشترك في المادة (2) من قانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، وجاء في تعريفه أن العقار المشترك هو المبنى والأجزاء المكونة له وملحقاته المخصصة للاستخدام المشترك، ويشمل ذلك الأرض المقام عليها العقار، والأرض المقسمة إلى وحدات ومخصصة للتمليك في المستقبل.
وعرف ذات القانون المالك في العقار المشترك، بأنه كل من يتم تقييده في السجل العقاري، ووصفه كمالك مشترك، ويشمل ذلك من له حق الانتفاع بالوحدة العقارية، أو له الحق في استئجارها بموجب عقد الإيجار طويل الأمد المشمول بقانون التسجيل العقاري في إمارة دبي رقم (7) لسنة 2006. كما يشمل تعريف المالك، ذلك المطور العقاري فيما يتعلق بالوحدات غير المباعة.
ما هو سند ملكية العقارات المشتركة؟
يعرف سند الملكية بوجه عام، بأنه الوثيقة التي تثبت ملكية العقار أو أي جزء منه. وقد اشتملت المادة (6) من قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي، على عدد من النقاط فيما يتعلق بسند ملكية العقارات المشتركة في دبي كما يلي:
- تشكل المخططات ونظام إدارة المبنى والنظام الأساسي ونظام المجمع الأساس؛ جزءاً من سند ملكية العقارات المشتركة، وتحتفظ دائرة الأراضي والأملاك بدبي بالنسخة الأصلية لكل منها.
- على شاغل الوحدة المشتركة أن يتقيد تجاه المالك والمطور وشاغلي الوحدات الأخرى ولجنة الملاك، بالنظام الأساسي ونظام المجمع الأساس ونظام إدارة المباني، بالقدر الذي تسري عليه أحكامها.
- يلتزم المطور العقاري بعد اكتمال المشروع واستلام شهادة الإنجاز من الجهة المختصة، بأن يودع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، المخططات والنظام الأساسي ونظام المجمع الأساس، خلال ستين يوماً من تاريخ صدور شهادة الإنجاز، ويمكن تمديد هذه المهلة من قبل الدائرة لمدة لا تجاوز 30 يوم، شريطة أن يتقدم المطور العقاري بأسباب معقولة تتطلب التمديد وتقبلها دائرة الأراضي والأملاك.
- إذا لم يلتزم المطور بإيداع المستندات المشار إليها سابقاً خلال المهلة الممنوحة له بموجب القانون، يجوز لدائرة الأراضي والأملاك أن تطلب من أي جهة تزويدها بتلك المستندات وإيداعها لديها، متى ما رأت أن تلك الجهة مناسبة لذلك، مع تحميل المطور جميع التكاليف والنفقات التي قد تترتب على ذلك.
- تتولى دائرة الأراضي والأملاك في دبي إصدار وتحديث الخرائط الخاصة بالمرافق المشتركة والأجزاء المشتركة والأجزاء المشتركة الخاصة؛ وذلك بما يتوافق مع أحكام قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي.
إدارة العقارات المشتركة في دبي
تناول المشرع الإماراتي أوجه مختلفة لإدارة العقارات المشتركة، في قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي. حيث تحدث عن نظام إدارة المبنى وإدارة الأجزاء المشتركة وإدارة المرافق المشتركة، ونص على عدد من المؤسسات التي تتولى أعمال الإدارة المختلفة في العقارات المشتركة، ونص على جهة الإدارة وعرفها بأنها الجهة التي تتولى إدارة العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة أو المرافق المشتركة، وفقاً لأحكام القانون، وتشمل شركة الإدارة أو المطور أو شركة إدارة المشروع الفندقي.
وعرف شركة الإدارة، بأنها المؤسسة أو الشركة المتخصصة في إدارة العقارات أو الأجزاء أو المرافق المشتركة بحسب الحال. كما عرف المطور بأنه المطور الرئيسي والفرعي، والمطور الرئيس هو المرخص له بممارسة أعمال التطوير العقاري في دبي والتصرف في وحداتها للغير، أما المطور الفرعي هو المرخص له بممارسة أعمال تطوير العقارات في دبي الذي يمنحه المطور الرئيس الحق في ذلك. أيضاً عرف شركة إدارة المشروع الفندقي بأنها المؤسسة المتخصصة في إدارة المشاريع الفندقية والأجزاء المشتركة فيها. وسنتحدث عن إدارة العقارات والأجزاء والمرافق المشتركة بشيء من التفصيل فيما يلي:
تصفح ايضاً: قانون الايجارات في دبي
نظام إدارة المبنى المشترك
بينت المادة (20) من قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي نظام إدارة المبنى في المشاريع الفندقية والمشاريع الكبرى التي يتولى إدارتها المطور، حيث يقوم المطور بوضع نظام إدارة المبنى في هذه المشاريع، ويتم اعتماد النظام من قبل مؤسسة التنظيم العقاري قبل إبرام أي تصرف قانوني على الوحدات المكونة للعقار المشترك في المشاريع الفندقية والمشاريع الكبرى. وذلك وفقاً لأحكام قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي والقرارات الصادرة بموجبه ونظام المجمع الأساس.
أما المشاريع المشتركة الأخرى، تضع نظام إدارة المبنى فيها مؤسسة التنظيم العقاري إذا لم يوجد بها نظام، وللمؤسسة الاستعانة بأي شركة متخصصة في هذا المجال لإعداد النظام. عليك الاستعانة بمحامي لمعرفة المزيد حول نظام إدارة المبنى.
نظام المجمع الأساس
يقوم المطور الرئيس بوضع نظام المجمع الأساس في المشروع الرئيس، وذلك قبل إبرام أي تصرف قانوني على الأراضي أو الوحدات في المشروع، مع ضرورة اعتماد نظام المجمع الأساس من قبل مؤسسة التنظيم العقاري. ولا يجوز إجراء أي تعديل على النظام من شأنه التأثير على حقوق المشترين، إلا بعد الحصول على موافقة مؤسسة التنظيم العقاري على ذلك.
إدارة الأجزاء المشتركة
المادة (18) من قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي، قسمت العقارات المشتركة لغايات إدارة الأجزاء المشتركة فيها إلى ثلاث فئات كما يلي:
- الفئة الأولى: المشاريع الكبرى، ويتم تحديدها وفقاً للمعايير التي يحددها قرار المدير العام لدائرة الأراضي والأملاك الصادر بشأنها، ويتولى المطور مسؤولية وصيانة وإدارة وإصلاح وتشغيل الأجزاء المشتركة وخدمات المرافق المشتركة. وتشكل المشاريع الكبرى لجنة تسمى لجنة الملاك يتم اختيارهم من بين الملاك القاطنين في العقار المشترك.
- الفئة الثانية: المشاريع الفندقية، وهي التي يعهد المطور بإدارة الأجزاء المشتركة فيها إلى شركة تسمى شركة إدارة المشاريع الفندقية، وتشكل المشاريع الفندقية لجنة ملاك أن رغبت شركة إدارة المشاريع الفندقية في ذلك، ولا يحق للجنة الملاك التدخل في إدارة المشروع.
- الفئة الثالثة: المشاريع الأخرى غير الكبرى أو الفندقية، وتتولى إدارة الأجزاء المشتركة فيها شركات متخصصة تختارها مؤسسة التنظيم العقاري وتتعاقد معها وفقاً للأسس والضوابط التي يقررها مدير الدائرة.
إدارة المرافق المشتركة
تشير المادة (19) من قانون ملكية العقارات المشتركة إلى تولى المطور الرئيس مهمة إدارة وصيانة المرافق المشتركة في المشروع الرئيس، ومن أمثلة المرافق المشتركة نذكر على سبيل المثال لا الحصر الحدائق والنوافير ومواقف العامة للسيارات والملاعب وبرك المياه وممرات المشاة وغيرها من المرافق الخدمية المشتركة
استشارة محامي عقارات دبي
اتصل بمكتبنا أتش أتش أس للمحامين، و سيقدم لك مستشارونا الاجابة التي تبحث عنها
إدارة البحوث و النشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
ايميل: sales@hhslawyers.com
