المنازعات العقارية في العقارات المباعة على الخارطة و العقارات المؤجرة

12th يونيو 2019محامي عقاري

ما المقصود ببيع العقار على الخارطة ؟

المقصود ببيع عقار على الخارطة هو أن يشتري أحدهم وحدة عقارية غير قائمة بالمطلق. كأن يشتري أحدهم فيلا أو شقة قبل إنشائها. و هذا النوع من التصرفات العقارية بات منتشرا و معروفا و بكثرة في السنوات الأخيرة. حيث يقوم المطور العقاري بعرض مشروع عقاري للبيع، ما زال في مرحلة التفكير و يقوم المشترون بإختيار ما يرغبون بشرائه عند إطلاعهم على الخارطة. و لهذا بات يعرف بالشراء على الخارطة. و توجد العديد من أشكال المنازعات العقارية حول العقارات المُباعة على الخارطة. و يُمكن أن تعود هذه المُنازعات إلى أخطاء أو مخالفات يرتكبها بعض المُطوّرون العقّاريّون في دبي و هي:

الوحدة العقارية بين المطوّر و مُشتري العقار على الخارطة غير مسجلة بإسم المُشتري بالسجل العقاري المبدئي
عدم قيام المطوّر بفتح حساب الضمان للمشروع العقاري
التأخر في بدء أعمال البناء ما بعد ستّة أشهر من منح الترخيص بالبيع على الخارطة
طلب المُطوّر من المستثمر/المشتري بصفة عامّة دفع مبالغ أخرى في حساب آخر غير حساب الضمان العقاري
ممارسة مهنة التطوير العقاري من دون الحصول على الرخصة اللازمة لذلك

و هناك أخطاء أخرى يرتكبها الوسطاء العقاريون

قيام الوسيط بممارسة مهنة الوساطة من دون ترخيص
استلام مبالغ مالية من المستثمر في حسابه الشخصيّ عند إتمام عملية البيع على الخارطة
التوسّط في بيع مشروعات عقارية وهميّة أو مشروعات دون حسابات ضمان

حل المنازعات العقارية للعقارات المُباعة على الخارطة

يقدّم مكتب حسن حميد السويدي الإستشارات القانونيّة اللاّزمة لعملائه لحلّ المنازعات العقاريّة للعقارات المُباعة على الخارطة. و به خيرة المحامين العقاريين و محامي الملكيات و المشاريع العقارية في دبي على وجه الخصوص و الإمارات العربيّة المُتّحدة عمومًا.

و تقوم مؤسّسة التنظيم العقاري لدائرة الأراضي و الأملاك في دبي باتّخاذ خطوات تأديبية بحقّ أيّ مطوّر أو وسيط عقاريّ مُخالف للقوانين و اللوائح التنفيذية المنظمة للعقارات في الإمارة و خاصّة في المسائل المتعلّقة بالعقارات المُباعة على الخارطة. و تتدّرج الخطوات التأديبية من:

التنبيه و لفت النظر أولا
إلى الغرامة التي تتراوح ما بين 50 ألف درهم إلى 500 ألف درهم حسب نوع المخالفة
إيقاف الترخيص و يمكن أن تصل العقوبات إلى قيد المخالفين في القوائم السوداء

لكن لا تُعتمد مُؤسّسة التنظيم العقاري لدائرة الأملاك و الأراضي كجهة مُختصّة في فضّ المنازعات العقاريّة أو حلّ المشكلات بين المستثمرين و المطوّرين في قضايا المنازعات الخاصّة بالعقارات المُباعة على الخارطة.

فضّ المنازعات للعقارات المُباعة على الخارطة

في إطار التدرّج أو الخطوات لحلّ نزاعات الملكيّة العقارية في دبي و منازعات العقارات المُباعة على الخارطة ، تُمثل محكمة دبي العقاريّة آخر طريقة لحلّ النزاع و فضّه.

محكمة دبي العقارية

تتمتّع محكمة دبي العقاريّة بالسلطة القضائيّة على جميع منازعات الملكيّة إلاّ تلك المُستبعدة بموجب قوانين أو مراسيم أخرى. و هناك ثلاثة مستويات للمحاكم:

الإبتدائية
محكمة الإستئناف
محكمة النقض

و إذا كان استوجبت القضيّة الطعن على جميع المستويات، سيتم بعد مدة إصدار حكم قابل للتنفيذ. كما يجوز للقاضي الّذي يُقرر في قضية ملكيّة، أن يُعيّن خبيرًا عقاريًا لمساعدته. و يتعيّن أن تكون جميع الوثائق المقدمة إلى المحكمة باللغة العربية أو مترجمة إلى العربية. و بمجرد صدور حكم واجب النفاذ ، يتم إحالته إلى قاضي التنفيذ.

مركز فض المنازعات الإيجارية في الإمارات

و من المبادرات الخلاقة، كانت حكومة دبي السباقة في مجال تسوية المنازعات بين المؤجر و المستأجر. فلقد أنشأت مركز فضّ المنازعات الإيجارية في الإمارات الـﺫي جاء بإنجازات جديدة في هذا المجال.

و يُعدّ مركز فضّ المنازعات الإيجارية الذراع القضائي لدائرة الأراضي و الأملاك بالإمارات العربيّة المُتّحدة. كما يُمثّل مركز فضّ المنازعات الإيجارية منظومة قضائيّة متخصّصة بالنظر في النزاعات و تطوير إجراءات النظر بها من خلال آلية سريعة و مُبسّطة من أجل تحقيق الإستقرار الإجتماعي و الإقتصادي بقطاع تأجير العقارات و مُختلف القطاعات المرتبطة به.

و يتميّز هذا المركز ببرنامج “الحُكم الذكيّ” لإصدار الأحكام في المنازعات الإيجارية إلكترونيّا دون حضور المالك أو المستأجر. و يجب على المُشتكي حول النزاع في العقار المُباع على الخارطة تسجيلُ دعواهُ عبر الموقع الإلكتروني. و عليه كذلك إرفاق كلّ الملفّات و الأوراق الثبوتيّة اللاّزمة. ثم يقوم بدفع الرسوم إلكترونيّاً.

و تُرسل الدعوى الإلكترونية للقضاة، الذين يتداولونها في ما بينهم أيضاً بطريقة إلكترونية. و يقوم النظام بسحب كل المواد القانونيّة المتعلّقة بالحالة لينظر فيها القاضي و يُصدر حكمه إلكترونياً أيضاً. لتصل الرسالة الإلكترونية مُحتوية الحكم الصادر للأطراف المعنيّة.

و تستغرق هذه العمليّة أسبوعاً من الزمن. و بهذه الطريقة المتطورة إستطاع مركز فض المنازعات إنهاء كل القضايا المتأخرة سابقاً.

و يُعتبر مكتب حسن حميد السويدي من أبرز المكاتب الّتي تُقدّم الإستشارات اللاّزمة بخُصوص المنازعات العقاريّة حول العقارات المُباعة على الخارطة في كل من دبي و بقية أرجاء الإمارات العربية المُتحدة . و يعمل به خيرة المتخصصين و المُستشارين في مجال العقارات المُباعة والمأجرة و ما يتعلق بها من منازعات قانونية.

المصادر و المراجع:

الكاتب: مروان الكيلاني

21/05/2019

المقالة السابقة المستندات المطلوبة للتصرف بالعقارات في غياب المالك الأصلي المقالة التالية المنازعات العائلية في الملكية العقارية الامارات العربية المتحدة

المنازعات العقارية في العقارات المباعة على الخارطة و العقارات المؤجرة

ما المقصود ببيع العقار على الخارطة ؟

حل المنازعات العقارية للعقارات المُباعة على الخارطة

روابط

نشرة اخبار المهنة

تحدث مع مستشارينا