ما المقصود ببيع العقار على الخارطة ؟
المقصود ببيع عقار على الخارطة هو أن يشتري أحدهم وحدة عقارية غير قائمة بالمطلق. كأن يشتري أحدهم فيلا أو شقة قبل إنشائها. و هذا النوع من التصرفات العقارية بات منتشرا و معروفا و بكثرة في السنوات الأخيرة. حيث يقوم المطور العقاري بعرض مشروع عقاري للبيع، ما زال في مرحلة التفكير و يقوم المشترون بإختيار ما يرغبون بشرائه عند إطلاعهم على الخارطة. و لهذا بات يعرف بالشراء على الخارطة. و توجد العديد من أشكال المنازعات العقارية حول العقارات المُباعة على الخارطة.
و يُمكن أن تعود هذه المُنازعات إلى أخطاء أو مخالفات يرتكبها بعض المُطوّرون العقّاريّون في دبي و هي:
- الوحدة العقارية بين المطوّر و مُشتري العقار على الخارطة غير مسجلة بإسم المُشتري بالسجل العقاري المبدئي
- عدم قيام المطوّر بفتح حساب الضمان للمشروع العقاري
- التأخر في بدء أعمال البناء ما بعد ستّة أشهر من منح الترخيص بالبيع على الخارطة
- طلب المُطوّر من المستثمر/المشتري بصفة عامّة دفع مبالغ أخرى في حساب آخر غير حساب الضمان العقاري
- ممارسة مهنة التطوير العقاري من دون الحصول على الرخصة اللازمة لذلك
و هناك أخطاء أخرى يرتكبها الوسطاء العقاريون
- قيام الوسيط بممارسة مهنة الوساطة من دون ترخيص
- استلام مبالغ مالية من المستثمر في حسابه الشخصيّ عند إتمام عملية البيع على الخارطة
- التوسّط في بيع مشروعات عقارية وهميّة أو مشروعات دون حسابات ضمان
محامي عقارات الامارات و حل المنازعات العقارية للعقارات المُباعة على الخارطة
يقدّم مكتب حسن حميد السويدي الإستشارات القانونيّة اللاّزمة لعملائه لحلّ المنازعات العقاريّة للعقارات المُباعة على الخارطة. و به خيرة المحامين العقاريين و محامي الملكيات و المشاريع العقارية في دبي على وجه الخصوص و الإمارات العربيّة المُتّحدة عمومًا.
و تقوم مؤسّسة التنظيم العقاري لدائرة الأراضي و الأملاك في دبي باتّخاذ خطوات تأديبية بحقّ أيّ مطوّر أو وسيط عقاريّ مُخالف للقوانين و اللوائح التنفيذية المنظمة للعقارات في الإمارة و خاصّة في المسائل المتعلّقة بالعقارات المُباعة على الخارطة. و تتدّرج الخطوات التأديبية من:
- التنبيه و لفت النظر أولا
- إلى الغرامة التي تتراوح ما بين 50 ألف درهم إلى 500 ألف درهم حسب نوع المخالفة
- إيقاف الترخيص و يمكن أن تصل العقوبات إلى قيد المخالفين في القوائم السوداء
لكن لا تُعتمد مُؤسّسة التنظيم العقاري لدائرة الأملاك و الأراضي كجهة مُختصّة في فضّ المنازعات العقاريّة أو حلّ المشكلات بين المستثمرين و المطوّرين في قضايا المنازعات الخاصّة بالعقارات المُباعة على الخارطة.
فضّ المنازعات للعقارات المُباعة على الخارطة
في إطار التدرّج أو الخطوات لحلّ نزاعات الملكيّة العقارية في دبي و منازعات العقارات المُباعة على الخارطة ، تُمثل محكمة دبي العقاريّة آخر طريقة لحلّ النزاع و فضّه.
محكمة دبي العقارية
تتمتّع محكمة دبي العقاريّة بالسلطة القضائيّة على جميع منازعات الملكيّة إلاّ تلك المُستبعدة بموجب قوانين أو مراسيم أخرى.
و هناك ثلاثة مستويات للمحاكم:
- الإبتدائية
- محكمة الإستئناف
- محكمة النقض
و إذا كان استوجبت القضيّة الطعن على جميع المستويات، سيتم بعد مدة إصدار حكم قابل للتنفيذ. كما يجوز للقاضي الّذي يُقرر في قضية ملكيّة، أن يُعيّن خبيرًا عقاريًا لمساعدته. و يتعيّن أن تكون جميع الوثائق المقدمة إلى المحكمة باللغة العربية أو مترجمة إلى العربية. و بمجرد صدور حكم واجب النفاذ ، يتم إحالته إلى قاضي التنفيذ.
مركز فض المنازعات الإيجارية في الإمارات
و من المبادرات الخلاقة، كانت حكومة دبي السباقة في مجال تسوية المنازعات بين المؤجر و المستأجر. فلقد أنشأت مركز فضّ المنازعات الإيجارية في الإمارات الـﺫي جاء بإنجازات جديدة في هذا المجال.
و يُعدّ مركز فضّ المنازعات الإيجارية الذراع القضائي لدائرة الأراضي و الأملاك بالإمارات العربيّة المُتّحدة. كما يُمثّل مركز فضّ المنازعات الإيجارية منظومة قضائيّة متخصّصة بالنظر في النزاعات و تطوير إجراءات النظر بها من خلال آلية سريعة و مُبسّطة من أجل تحقيق الإستقرار الإجتماعي و الإقتصادي بقطاع تأجير العقارات و مُختلف القطاعات المرتبطة به.
و يتميّز هذا المركز ببرنامج “الحُكم الذكيّ” لإصدار الأحكام في المنازعات الإيجارية إلكترونيّا دون حضور المالك أو المستأجر. و يجب على المُشتكي حول النزاع في العقار المُباع على الخارطة تسجيلُ دعواهُ عبر الموقع الإلكتروني. و عليه كذلك إرفاق كلّ الملفّات و الأوراق الثبوتيّة اللاّزمة. ثم يقوم بدفع الرسوم إلكترونيّاً.
و تُرسل الدعوى الإلكترونية للقضاة، الذين يتداولونها في ما بينهم أيضاً بطريقة إلكترونية. و يقوم النظام بسحب كل المواد القانونيّة المتعلّقة بالحالة لينظر فيها القاضي و يُصدر حكمه إلكترونياً أيضاً.
لتصل الرسالة الإلكترونية مُحتوية الحكم الصادر للأطراف المعنيّة.
و تستغرق هذه العمليّة أسبوعاً من الزمن. و بهذه الطريقة المتطورة إستطاع مركز فض المنازعات إنهاء كل القضايا المتأخرة سابقاً.
و يُعتبر مكتب حسن حميد السويدي من أبرز المكاتب الّتي تُقدّم الإستشارات اللاّزمة بخُصوص المنازعات العقاريّة حول العقارات المُباعة على الخارطة في كل من دبي و بقية أرجاء الإمارات العربية المُتحدة . و يعمل به خيرة المتخصصين و المُستشارين في مجال العقارات المُباعة والمأجرة و ما يتعلق بها من منازعات قانونية.
المصادر و المراجع:
- https://www.dc.gov.ae
- https://www.dubailand.gov.ae
- https://www.albayan.ae
- https://www.emaratalyoum.com
- https://www.rdc.gov.ae/
الكاتب: مروان الكيلاني
21/05/2019
