0097142555496     sales@hhslawyers.com

المنازعات العقاريةفي العقارات المباعة على الخارطة و العقارات لمؤجرة

ما المقصود ببيع العقار على الخارطة ؟

المقصود ببيع عقار على الخارطة هو أن يشتري أحدهم وحدة عقارية غير قائمة بالمطلق. كأن يشتري أحدهم فيلا أو شقة قبل إنشائها. و هذا النوع من التصرفات العقارية بات منتشرا و معروفا و بكثرة في السنوات الأخيرة. حيث يقوم المطور العقاري بعرض مشروع عقاري للبيع، ما زال في مرحلة التفكير و يقوم المشترون بإختيار ما يرغبون بشرائه عند إطلاعهم على الخارطة. و لهذا بات يعرف بالشراء على الخارطة. و توجد العديد من أشكال المنازعات العقارية حول العقارات المُباعة على الخارطة.

و يُمكن أن تعود هذه المُنازعات إلى أخطاء أو مخالفات يرتكبها بعض المُطوّرون العقّاريّون في دبي و هي:

  • الوحدة العقارية بين المطوّر و مُشتري العقار على الخارطة غير مسجلة بإسم المُشتري بالسجل العقاري المبدئي
  • عدم قيام المطوّر بفتح حساب الضمان للمشروع العقاري
  • التأخر في بدء أعمال البناء ما بعد ستّة أشهر من منح الترخيص بالبيع على الخارطة
  • طلب المُطوّر من المستثمر/المشتري بصفة عامّة دفع مبالغ أخرى في حساب آخر غير حساب الضمان العقاري
  • ممارسة مهنة التطوير العقاري من دون الحصول على الرخصة اللازمة لذلك

و هناك أخطاء أخرى يرتكبها  الوسطاء العقاريون

  • قيام الوسيط بممارسة مهنة الوساطة من دون ترخيص
  • استلام مبالغ مالية من المستثمر في حسابه الشخصيّ عند إتمام عملية البيع على الخارطة
  • التوسّط في بيع مشروعات عقارية وهميّة أو مشروعات دون حسابات ضمان

محامي عقارات الامارات و حل المنازعات العقارية للعقارات المُباعة على الخارطة

يقدّم مكتب حسن حميد السويدي الإستشارات القانونيّة اللاّزمة لعملائه لحلّ المنازعات العقاريّة للعقارات المُباعة على الخارطة. و به خيرة  المحامين العقاريين و محامي الملكيات و المشاريع العقارية في دبي على وجه الخصوص و الإمارات العربيّة المُتّحدة عمومًا.

و تقوم مؤسّسة التنظيم العقاري لدائرة الأراضي و الأملاك في دبي باتّخاذ خطوات تأديبية بحقّ أيّ مطوّر أو وسيط عقاريّ مُخالف للقوانين و اللوائح التنفيذية المنظمة للعقارات في الإمارة و خاصّة في المسائل المتعلّقة بالعقارات المُباعة على الخارطة. و تتدّرج الخطوات التأديبية من:

  • التنبيه و لفت النظر أولا
  • إلى الغرامة التي تتراوح ما بين 50 ألف درهم إلى 500 ألف درهم حسب نوع المخالفة
  • إيقاف الترخيص و يمكن أن تصل العقوبات إلى قيد المخالفين في القوائم السوداء

لكن لا تُعتمد مُؤسّسة التنظيم العقاري لدائرة الأملاك و الأراضي كجهة مُختصّة في فضّ المنازعات العقاريّة أو حلّ المشكلات بين المستثمرين و المطوّرين في قضايا المنازعات الخاصّة بالعقارات المُباعة على الخارطة.

فضّ المنازعات للعقارات المُباعة على الخارطة

في إطار التدرّج أو الخطوات لحلّ نزاعات الملكيّة العقارية في دبي و منازعات العقارات المُباعة على الخارطة ، تُمثل محكمة دبي العقاريّة آخر طريقة لحلّ النزاع و فضّه.

محكمة دبي العقارية

تتمتّع محكمة دبي العقاريّة بالسلطة القضائيّة على جميع منازعات الملكيّة إلاّ تلك المُستبعدة بموجب قوانين أو مراسيم أخرى.

و هناك ثلاثة مستويات للمحاكم:

  • الإبتدائية
  • محكمة الإستئناف
  • محكمة النقض

و إذا كان استوجبت القضيّة الطعن على جميع المستويات، سيتم بعد مدة إصدار حكم قابل للتنفيذ. كما يجوز للقاضي الّذي يُقرر في قضية ملكيّة، أن يُعيّن خبيرًا عقاريًا لمساعدته. و يتعيّن أن تكون جميع الوثائق المقدمة إلى المحكمة باللغة العربية أو مترجمة إلى العربية. و بمجرد صدور حكم واجب النفاذ ، يتم إحالته إلى قاضي التنفيذ.

مركز فض المنازعات الإيجارية في الإمارات

و من المبادرات الخلاقة، كانت حكومة دبي السباقة في مجال تسوية المنازعات بين المؤجر و المستأجر.  فلقد أنشأت مركز فضّ المنازعات الإيجارية في الإمارات الـﺫي جاء بإنجازات جديدة في هذا المجال.

و يُعدّ مركز فضّ المنازعات الإيجارية الذراع القضائي لدائرة الأراضي و الأملاك بالإمارات العربيّة المُتّحدة. كما يُمثّل مركز فضّ المنازعات الإيجارية منظومة قضائيّة متخصّصة بالنظر في النزاعات و تطوير إجراءات النظر بها من خلال آلية سريعة و مُبسّطة من أجل تحقيق الإستقرار الإجتماعي و الإقتصادي بقطاع تأجير العقارات و مُختلف القطاعات المرتبطة به.

و يتميّز هذا المركز ببرنامج “الحُكم الذكيّ” لإصدار الأحكام في المنازعات الإيجارية إلكترونيّا دون حضور المالك أو المستأجر. و يجب على المُشتكي حول النزاع في العقار المُباع على الخارطة تسجيلُ دعواهُ عبر الموقع الإلكتروني. و عليه كذلك إرفاق كلّ الملفّات و الأوراق الثبوتيّة اللاّزمة. ثم يقوم بدفع الرسوم إلكترونيّاً.

و تُرسل الدعوى الإلكترونية للقضاة، الذين يتداولونها في ما بينهم أيضاً بطريقة إلكترونية. و يقوم النظام بسحب كل المواد القانونيّة المتعلّقة بالحالة لينظر فيها القاضي و يُصدر حكمه إلكترونياً أيضاً.

لتصل الرسالة الإلكترونية مُحتوية الحكم الصادر للأطراف المعنيّة.

و تستغرق هذه العمليّة أسبوعاً من الزمن. و بهذه الطريقة المتطورة إستطاع مركز فض المنازعات إنهاء كل القضايا المتأخرة سابقاً.

و يُعتبر مكتب حسن حميد السويدي من أبرز المكاتب الّتي تُقدّم الإستشارات اللاّزمة بخُصوص المنازعات العقاريّة حول العقارات المُباعة على الخارطة في كل من دبي و بقية أرجاء الإمارات العربية المُتحدة . و يعمل به خيرة المتخصصين و المُستشارين في مجال العقارات المُباعة والمأجرة و ما يتعلق بها من منازعات قانونية.

 المصادر  و المراجع:

الكاتب: مروان الكيلاني

21/05/2019