تمثل العقارات في دولة الامارات العربية المتحدة، أحد أهم القطاعات الاستثمارية في الدولة، وتشكل المرتكز الأساسي لأي عمل أو نشاط تجاري، سواء كان النشاط التجاري مرتبطاً بالاستثمار في مجال العقارات نفسها، أو باستئجارها لممارسة نشاط معين. وتعد العقارات المباعة على الخارطة الأكثر استخداماً من قبل المطورين العقاريين من جانب، والمشترين المستثمرين من الجانب الآخر، بحيث يتم التعاقد على الخارطة وقبل الانشاء لتوفير الأموال، ومن ثم البدء في تنفيذ الاتفاق بإنشاء العقارات المتفق عليها على ارض الواقع.
كما أن للعقارات المؤجرة دور كبير في ممارسة الأنشطة المتعددة في الامارات، إذ تعد الإيجارات من أكثر المسائل العقارية التي يتم التعامل فيها بشكل مستمر. وهناك عدد من المنازعات العقارية بشأن البيع على الخارطة ، والعقارات المؤجرة، نتناولها في هذا المقال، مع توضيح أوجه حل وتسوية هذه المنازعات.
ما المقصود بـ البيع على الخارطة ؟
المقصود ببيع العقار على الخارطة، هو أن يشتري أحدهم وحدة عقارية غير قائمة على ارض الواقع. كأن يشتري أحدهم فيلا أو شقة قبل إنشائها، وهذا النوع من التصرفات العقارية بات منتشراً ومعروفاً وبكثرة في السنوات الأخيرة في دولة الامارات؛ حيث يقوم المطور العقاري بعرض مشروع عقاري للبيع، ما زال في مرحلة التفكير ويقوم المشترون باختيار ما يرغبون بشرائه عند اطلاعهم على الخارطة، ولهذا بات يعرف بالشراء على الخارطة. وتوجد العديد من أشكال المنازعات العقارية حول العقارات المُباعة على الخارطة.
ويُمكن أن تعود هذه المنازعات إلى أخطاء أو مخالفات يرتكبها بعض المطورون العقاريون في دبي كما يلي:
- أن الوحدة العقارية بين المطور ومشتري العقار على الخارطة غير مسجلة باسم المُشتري بالسجل العقاري المبدئي
- عدم قيام المطوّر بفتح حساب الضمان للمشروع العقاري
- التأخر في بدء أعمال البناء ما بعد ستّة أشهر من منح الترخيص بالبيع على الخارطة
- طلب المُطوّر من المستثمر/المشتري بصفة عامّة دفع مبالغ أخرى في حساب آخر غير حساب الضمان العقاري
- ممارسة مهنة التطوير العقاري من دون الحصول على الرخصة اللازمة لذلك
أخطاء الوسطاء العقاريون
- قيام الوسيط بممارسة مهنة الوساطة من دون ترخيص
- استلام مبالغ مالية من المستثمر في حسابه الشخصي عند إتمام عملية البيع على الخارطة
- التوسط في بيع مشروعات عقارية وهمية أو مشروعات دون حسابات ضمان
يجب استشارة محام متخصص في العقارات على الخارطة
يقدّم مكتب أتش أتش أس للمحامين، الاستشارات القانونية اللازمة لعملائه لحل المنازعات العقارية للعقارات المُباعة على الخارطة. ويضم خيرة المحامين العقاريين ومحامي الملكيات والمشاريع العقارية في دبي على وجه الخصوص والإمارات العربية المتحدة عمومًا.
وتقوم مؤسسة التنظيم العقاري لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، باتّخاذ خطوات تأديبية بحق أي مطور أو وسيط عقاري مُخالف للقوانين واللوائح التنفيذية المنظمة للعقارات في الإمارة وخاصّة في المسائل المتعلّقة بالعقارات المُباعة على الخارطة. وتتدّرج الخطوات التأديبية كما يلي:
- التنبيه ولفت النظر أولاً
- الغرامة التي تتراوح ما بين 50 ألف درهم إلى 500 ألف درهم حسب نوع المخالفة
- إيقاف الترخيص ويمكن أن تصل العقوبات إلى قيد المخالفين في القوائم السوداء
لكن لا تعتمد مؤسسة التنظيم العقاري لدائرة الأملاك والأراضي كجهة مُختصّة في فض المنازعات العقارية أو حل المشكلات بين المستثمرين والمطورين في قضايا المنازعات الخاصة بالعقارات المباعة على الخارطة.
فضّ المنازعات للعقارات المُباعة على الخارطة
في إطار التدرج أو الخطوات لحل منازعات الملكيّة العقارية في دبي ومنازعات العقارات المُباعة على الخارطة، تُمثل محكمة دبي العقاريّة آخر طريقة لحلّ النزاع وفضه. تتمتع محكمة دبي العقاريّة بالسلطة القضائية على جميع منازعات الملكيّة العقارية ما لم يتم النص على خلاف ذلك بموجب قوانين أو مراسيم أخرى.
وهناك ثلاثة مستويات للمحاكم:
- المحاكم الابتدائية
- محكمة الاستئناف
- محكمة النقض
وإذا كان استوجبت القضيّة الطعن على جميع المستويات، سيتم بعد مدة إصدار حكم قابل للتنفيذ. كما يجوز للقاضي الّذي يُقرر في قضية ملكيّة، أن يُعيّن خبيرًا عقاريًا لمساعدته. ويتعيّن أن تكون جميع الوثائق المقدمة إلى المحكمة باللغة العربية أو مترجمة إلى العربية. وبمجرد صدور حكم واجب النفاذ، يتم إحالته إلى قاضي التنفيذ.
مركز فض المنازعات الإيجارية في الإمارات
ومن أهم المبادرات الخلاقة، هي أن حكومة دبي كانت سباقة في مجال تسوية المنازعات بين المؤجر والمستأجر، فقد أنشأت مركز فض المنازعات الإيجارية في الإمارات الذي قدم اسهامات كبيرة في معالجة العديد من المنازعات الايجارية في الدولة.
ويُعد مركز فض المنازعات الإيجارية، هو الذراع القضائي لدائرة الأراضي والأملاك بالإمارات العربية المتحدة. كما يُمثل المركز منظومة قضائيّة متخصصة بالنظر في النزاعات وتطوير إجراءات النظر بها من خلال آلية سريعة ومبسطة من أجل تحقيق الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي بقطاع تأجير العقارات ومُختلف القطاعات المرتبطة به.
ويتميّز هذا المركز ببرنامج “الحُكم الذكيّ” لإصدار الأحكام في المنازعات الإيجارية إلكترونيّا دون حضور المالك أو المستأجر أمام المركز، حيث يجب على الشاكي حول النزاع في العقار المُباع على الخارطة تسجيلُ دعواهُ عبر الموقع الإلكتروني. وعليه كذلك إرفاق كلّ الملفّات والأوراق الثبوتيّة اللاّزمة. ثم يقوم بدفع الرسوم إلكترونيّاً.
وتُرسل الدعوى الإلكترونية للقضاة، الذين يتداولونها فيما بينهم أيضاً بطريقة إلكترونية. ويقوم النظام بسحب كل المواد القانونيّة المتعلّقة بالحالة لينظر فيها القاضي ويُصدر حكمه إلكترونياً أيضاً، لتصل الرسالة الإلكترونية مُحتوية الحكم الصادر للأطراف المعنيّة، وتستغرق هذه العمليّة مدة أسبوع. وبهذه الطريقة المتطورة استطاع مركز فض المنازعات إنهاء العديد من القضايا المتعلقة بالمنازعات الايجارية في دبي.
ويُعتبر مكتب أتش أتش أس للمحامين في دبي، من أبرز المكاتب الّتي تُقدّم الاستشارات اللاّزمة بخُصوص المنازعات العقاريّة حول العقارات المُباعة على الخارطة في كل من دبي وبقية أرجاء الإمارات العربية المُتحدة. ويعمل به خيرة المتخصصين والمُستشارين في مجال العقارات المُباعة والمؤجرة وما يتعلق بها من منازعات قانونية.
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للمحامين
دولة الامارات العربية المتحدة
للاستعلام عن الخدمة
واتس اب كتابة فقط 971526922588
تليفونيا 97142555496
المصادر والمراجع:
- https://www.dc.gov.ae
- https://www.dubailand.gov.ae
- https://www.albayan.ae
- https://www.emaratalyoum.com
- https://www.rdc.gov.ae/
