حرص المشرّع الإماراتي على إحاطة العلاقة بين المؤجر والمستأجر بجملة من الأحكام والضوابط التي تحدد الالتزامات الملقاة على عاتق كل منهما في معرض تنفيذ عقد الإيجار، بالإضافة لترتيب التبعات القانونية جراء مخالفة هذه الالتزامات، وما يمكن أن يحدثه ذلك من تطبيق لحالات الإخلاء المنصوص عليها في القانون.
حيث حدد القانون الإماراتي بعض الحالات التي يمكن من خلالها إخلاء المأجور لمصلحة المالك ، والتي من بينها تأجيره من الباطن .
نستعرض لكم في مقالنا هذا مفهوم تأجير العقار من الباطن، ومتى يمكن اعتباره موجباً للإخلاء، وغير ذلك من الشؤون ذات الصلة بالموضوع.
مع أكثر من 15 عاماً من الخبرة ، سنضمن لك دائمًا الحصول على أفضل خدمة. لطلب الاستشارة اضغط هنا
ما هي حالات إخلاء العقار قبل انتهاء مدته في الإمارات
حدد القانون رقم (26) لعام 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي –قانون الايجارات في دبي– الحالات التي يمكن بموجبها للمؤجر طلب إخلاء العقار لمصلحته وفق ما يلي :
- عدم قيام المستأجر بتسديد بدل الإيجار المُتفق عليه أو جزء منه خلال (30) يوم من تاريخ إخطاره بذلك.
- تأجير المستأجر الأصلي للعقار من الباطن، دون الحصول على موافقة خطية بشأن ذلك من المؤجر.
- استعمال المؤجر للعقار أو سماحه للغير باستعماله بصورة غير مشروعة أو مخالفة للآداب العامة والنظام العام في الدولة.
- إحداث المستأجر تغييرات في العقار من شأنها التأثير على سلامته، مما يتعذر معه إعادته إلى الحالة التي كان عليها.
- حدوث أضرار بالعقار ناجمة عن أفعال متعمدة قام بها المستأجر، أو إهمال جسيم منه في توخي الحيطة والحذر، أو سماحه للغير بإلحاق هذه الأضرار.
- استعمال المستأجر للعقار بشكل لا يتوافق مع الغرض المؤجر لأجله ، أو استعماله بشكل يخالف أنظمة التخطيط والبناء في الدولة.
- إثبات المؤجر بموجب تقرير فني صادر عن الجهة المختصة بأن عقاره آيل للسقوط.
- عدم مراعاة المستأجر للالتزامات المفروضة عليه بموجب القانون ، أو أي شرط من الشروط الواردة في عقد الإيجار، وذلك خلال (30) يوم من تاريخ إخطاره بتنفيذ الالتزام أو الشرط.
تصفح أيضاً: قانون الإيجارات في إمارة دبي تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
مفهوم تأجير العقار من الباطن
ينطوي الإيجار من الباطن على دخول طرف ثالث للانتفاع بالعقار موضوع الإيجار، حيث يقوم المستأجر الأصلي بإبرام عقد بينه وبين مستأجر أخر لمنفعة معلومة ولقاء مقابل محدد لمدة معينة.
ولا يقصد من هذا العقد تنازل المستأجر الأصلي عن حقه في الإيجار، أو انتقال حقوقه أو التزاماته إلى الغير، إنما يقصد منه تمكين الغير من الانتفاع بالعقار موضوع عقد الإيجار وفق مدد وأجور معينة، ويُسمى المستأجر الأصلي في هذه الحالة مؤجراً من الباطن، في حين يُسمى الغير مستأجر من الباطن.
وتنشأ بمقتضى هذا العقد التزامات جديدة على عاتق كل من الطرفين، ولا تكون هناك التزامات من قبل المستأجر من الباطن أمام المؤجر إلا في حدود معينة .
متى يكون التأجير من الباطن صحيحاً
أتاح القانون الإماراتي للمستأجر الأصلي إمكانية تأجير العقار للغير ضمن شروط معينة منها :
- موافقة المالك الخطية على ذلك.
- عدم إلحاق الضرر بالمؤجر.
وبالتالي فإن التأجير من الباطن يكون صحيحاً متى اقترن بموافقة المالك، حيث نص القانون المذكور آنفاً على ما يلي :
ليس للمستأجر أن يتنازل عن الانتفاع بالعقار أو تأجيره من الباطن للغير ، إلا في حال الموافقة الخطية من المالك على ذلك، باستثناء الحالات التي يتفق فيها الطرفان على غير ذلك.
ويتضح مما سبق حرص المشرّع الإماراتي على إتاحة المجال أمام الأطراف لتحقيق الاستفادة وفق شروط معينة تصب في مصلحة كل منهما، ولا تضر بهما.
التأجير من الباطن كسبب من أسباب الإخلاء
يترتب على إخلال المستأجر الأصلي لأي من الشروط المبينة فيما سبق أحقية المؤجر بمطالبته بالإخلاء قبل انتهاء المدة المحددة في العقد ، وفق ما بيتنه المادة (25) من القانون والتي جاء فيها :
في حال قيام المستأجر الأصلي بتأجير العقار من الباطن دون موافقة المؤجر الخطية على ذلك ، فإنه يكون للمؤجر الحق في المطالبة بإخلاء العقار قبل انتهاء المدة المعينة له.
ويكون للمستأجر من الباطن في هذه الحالة حق الرجوع على المستأجر الأصلي بالتعويض.
حق المستأجر من الباطن في حالة الإخلاء
كما ذكرنا فيما سبق فإنه يمكن للمستأجر من الباطن مطالبة المستأجر الأصلي بالتعويض في حال الإخلاء، كما يمكن له وفي حال الحكم بفسخ عقد الإيجار ما بين المؤجر والمستأجر الأصلي أن يستمر شاغلاً للعقار وفق شروط العقد المبرم مع المستأجر الأصلي، ويُشترط هنا أن يكون العقد قد تم بموافقة المؤجر الخطية على ذلك.
الالتزامات المترتبة على المؤجر من الباطن
تترتب على المؤجر من الباطن وفق نص المادة (22) من القانون جملة من الالتزامات المتعلقة بتسديد كافة الضرائب والرسوم المستحقة على الانتفاع بالعقار للدوائر والجهات الحكومية، كما يكون مُلزماً بسداد الضرائب والرسوم المقررة جراء التأجير من الباطن.
بالإضافة إلى إلزامه بأن يؤدي للمؤجر بدل الإيجار عن الفترة المعينة من تاريخ بدء الإيجار من الباطن وحتى تاريخ الإخلاء الفعلي، بالإضافة إلى تقديمه شهادة تثبت براءة ذمته عن خدمات الماء والكهرباء .
مدة عقد الإيجار من الباطن
يرتبط عقد الإيجار من الباطن وجوداً وعدماً بعقد الإيجار الأساسي، وبالتالي فإن انقضاء عقد الإيجار الأساسي يستتبع معه حكماً انقضاء عقد الإيجار من الباطن ، باستثناء فيما إذا وافق المؤجر الأصلي على تمديد عقد الإيجار من الباطن وفق ما نصت عليه المادة الثامنة من القانون.
ننصحك أيضاً بقراءة: قضيتا منازعات إيجارية في إمارة دبي مع أحكامهما.
مكتب أتش أتش أس للمحامين، لدينا المستشارون المتخصصون في كل ما يتعلق بحالات إخلاء العقار في دولة الإمارات العربية المتحدة.
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للمحاميندبي، دولة الإمارات العربية المتحدة
للاستعلام عن الخدمة :
واتس اب ( مراسلة فقط) : 971521782469
ايميل : sales@hhslawyers.com
