يتسائل الكثيرون عن ماهية الشروط والإجراءات الخاصة بإخلاء مستأجر المحل التجاري في إمارة دبي بدولة الإمارات العربية المتحدة، لذلك ارتاينا أنه من الضروري أن نساهم في الإجابة على هذا التساؤل من خلال توضيح الشروط اللازم توافرها والإجراءات الواجب اتخاذها في هذا الشأن، وذلك في ظل القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي والمعدل بعض أحكامه بموجب القانون رقم (33) لسنة 2008.
للتشاور مع محامي حول هذا الموضوع؟ اضغط هنا الآن
شروط إخلاء المستأجر من العقار التجاري
يعد الشرط الأساسي والرئيسي لثبوت حق المؤجر في إخلاء المستأجر من العقار التجاري بإمارة دبي هو تحقق إحدى الحالات الاستثنائية[1] التي تجيز للمؤجر أن يخلي المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة عقد الإيجار، ولم يحدد القانون حالات مستقلة تخص العقار السكني وأخرى للتجاري، بل على خلاف ذلك حيث خص المحل التجاري بحالة خاصة تنطبق عليه وحده مع باقي الحالات الاستثنائية الأخرى، وفيما يلي شروط إخلاء المستأجر من العقار التجاري في إمارة دبي:
(1) الامتناع عن سداد بدل الإيجار
يتحقق شرط إخلاء المستأجر من العقار التجاري متى تم إخطاره من قبل المؤجر وعن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل بسداد بدل الإيجار المستحق عليه، وامتناعه عن سداد ذلك البدل خلال الثلاثين يوماً التالية على تاريخ إخطاره، وتسري تلك الحالة كشرط لإخلاء المستاجر من العقار التجاري في حالة عدم وجود اتفاق بين المؤجر والمستأجر يعطلها أو يستبدل حكمها بحكم آخر.
(2) تأجير كل أو بعض العقار التجاري من الباطن
يعد شرط إخلاء المستأجر من العقار التجاري متحققاً أيضاً في حالة قيام المستأجر بارتكاب مخالفة تأجير كل العقار التجاري استئجاره أو جزء منه للغير، وذلك دون الرجوع إلى المؤجر والحصول على الموافقة المكتوبه منه على ذلك.
(3) استعمال العقار التجاري في غرض غير مشروع
يقصد باستخدام المستأجر للعقار التجاري في غرض غير مشروع هو أن يباشر فيه نشاط إما غير مشروع كلعب القمار، او مخالف للنظام العام والآداب العامة كما هو الحال في إدارة عقار تجاري لممارسة أعمال البغاء، ويستوي الأمر سواء كان المستأجر قد قام بذلك بنفسه أو عن طريق تيسير الأمر للغير للقيام بذلك في العقار التجاري استئجاره.
(4) عدم ممارسة نشاط في المحل التجاري
هذه الحالة مخصصة للمحال التجارية دون غيرها من العقارات السكنية، وفي ظل تلك الحالة يحق للمؤجر إخلاء المستأجر من المحل التجاري متى لم يمارس فيه المستأجر نشاطه أو أغلقه، وذلك لمدة ثلاثين يوماً متواصلة أو تسعين يوماً متفرقة خلال العام الواحد، ولا تسري تلك الحالة أيضاً في حالة وجود اتفاق يخالفها بين المؤجر والمستأجر.
(5) التغيير الضار بسلامة العقار التجاري من قبل المستأجر
يعد أيضاً شرط إخلاء المستأجر من العقار التجاري قائماً متى تدخل المستأجر بالتعديل على العقار متسبباً بذلك في النيل من سلامة العقار بضرر لا يمكن إزالته، سواء كان الضرر الذي يلحق بالعقار قد تم بشكل مقصود أو نتج عن رعونة وإهمال جسيم، وسواء كان المستأجر قد قام به بنفسه أو سمح لغيره بإحداثه.
(6) مخالفة المستأجر للغرض من تأجير العقار التجاري
دائماً ما يتم ذكر الغرض من الإيجار كبيان أساسي في عقد إيجار العقار التجاري، لذلك يجب أن يلتزم المستأجر بأن يستعمل العقار التجاري في الغرض الذي تم استئجاره من أجل ممارسته به، ويكون تغيير النشاط لغير النشاط الوارد في عقد الإيجار مستلزماً الحصول على موافقة المؤجر بشكل مسبق، كما يجب على المستأجر أيضاً أن يراعي استعماله بصورة تتوافق مع الأنظمة المعمول بها في شأن البناء والتخطيط، وفي حالة عدم التزامه ومخالفته لأياً من ذلك يحق للمؤجر إخلائه من العقار التجاري لتحقق شرط الإخلاء.
(7) أن يكون العقار التجاري آيل للسقوط
متى كان العقار التجاري المستأجر آيلاً للسقوط فإن شرط الإخلاء يتحقق من منطلق الحفاظ على أرواح المستأجرين، ويحق عندئذ للمؤجر إخلاء مستأجر العقار التجاري منه، ولكن يشترط سواء لتحقق تلك الحالة أو لكي تعتبر عند تحققها شرط للإخلاء أن تكون مسألة إثبات أن العقار التجاري آيل للسقوط مستندة إلى تقرير فني يفيد ذلك، ويكون هذا التقرير إما صادراً عن بلدية دبي أو تم اعتماده منها.
(8) مخالفة القانون أو شروط عقد الإيجار
يتحقق شرط إخلاء المستأجر من العقار التجاري أيضاً متى صدر منه مخالفة لأي التزام يقرره القانون أو تقرره الشروط الواردة بالعقد، وحتى يتحقق شرط الإخلاء في تلك الحالة فيلزم أن يكون المستأجر قد تلقى من المؤجر إخطاراً عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل ينبه عليه فيه بإزالة تلك المخالفة وامتناعه عن إزالتها خلال مهلة قدرها ثلاثين يوم من هذا الإخطار، فيصبح حق المؤجر قائماً في إخلاء المستأجر من العقار التجاري بمضي آخر يوم من أيام تلك المهلة.
(9) صدور قرار بإزالة العقار التجاري
متى استدعت عملية التنمية والتطوير العمراني في إمارة دبي إزالة العقار التجاري وإعادة بنائه مرة أخرى، فإن شرط الإخلاء يتحقق ويصبح من حق المؤجر أن يخلي المستأجر من العقار التجاري.
ثانياً: إجراءات إخلاء المستأجر من العقار التجاري
بعد تحقق شرط الإخلاء المتمثل في تحقق أياً من الحالات المذكورة سلفاً يصبح للمؤجر الأحقية في إخلاء المستأجر من العقار التجاري، ويتم ذلك من خلال لجوئه إلى الجهة المختصة بنظر المنازعات الإيجارية في إمارة دبي والمتمثلة في مركز فض المنازعات الإيجارية، حيث يتم محاولة حل المنازعة ودياً عن طريق إدارة التوفيق والصلح، والتي في حالة عدم توصلها إلى حل ودي في المنازعة فإنها تقوم بإحالتها إلى اللجان الابتدائية التي تتولى مسألة نظرها والفصل فيها.
إلى هنا ننهي مقالنا عن كيفية إخلاء المستأجر من العقار التجاري ننصحك بقراءة مقالات أخرى قد تهمك في نفس السياق مثل إجراءات مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي أو أهم المعالم في قانون الإيجارات في إمارة دبي.
إدارة البحوث و النشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
ايميل: sales@hhslawyers.com
