مقدمة
المطور العقاري هو الشخص المرخص له بمزاولة نشاط شراء وبيع العقارات بغرض تطويرها وتنفيذ مشاريع سكنية تقدم خدمات متكاملة في دولة الامارات العربية المتحدة، ويتولى المطور من خلال هذه المشاريع إنجاز منتجات عقارية متنوعة ما بين منشآت سكنية، وصناعية، وترفيهية، وتوفير مصادر التمويل، للخروج بمشروع يشكل وجهة حضارية في الدولة.
أما التطوير العقاري فهو إنشاء المباني الاستثمارية، من عمارات سكنية، أو فلل، أو منشآت وتهيئتها للسكن، أو للأغراض التجارية، أو الصناعية، أو السياحية. أما المشتري فهو المستثمر الذي يبرم اتفاقاً مع المطور العقاري لشراء عقارات استثمارية.
الحقوق والالتزامات القانونية في حال إخلال المشتري بسداد الأقساط العقارية.
تولي دولة الإمارات العربية المتحدة اهتماماً كبيراً للأعمال التي يقدمها القطاع الخاص في مجال التطوير العقاري، ولتقنين عمل هذا القطاع أصدرت أمارة دبي مجموعة من قوانين التطوير العقاري وعملت على وضع التشريعات التي تنظم بموجبها التوازن العادل بين جذب الاستثمارات، وحماية المستهلكين أو المتعاقدين، والأموال العامة من جهة، وتحديد حقوق المطور والتزاماته، ومسؤولياته القانونية والمدنية من جهة أخرى.
تصفح ايضاً: الالتزامات التعاقدية والقانونية للمطور العقاري
المنازعات القانونية في مشاريع التطوير العقارية
عادة ما يرغب أيٍ من المواطنين أو الوافدين الأجانب، في شراء وحدة عقارية في مشروع يقوم عليه أحد المطورين، ونتيجة لأحداث قد تطرأ قد يقوم هذا المطور العقاري بإلغاء المشروع بعد حصوله من المستثمرين على دفعة من قيمة الوحدات المباعة، أو قد يحدث العكس إذ لا يقوم المشتري بتسديد الأقساط في مواعيدها المستحقة، وينتج عن ذلك نزاعات عقارية عديدة.
وضعت أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، المعدل بالقانون رقم (19) لسنة 2017، بنود لحفظ حقوق طرفي العقد من مطورين عقاريين أو مشترين في بيئة آمنة وشفافة لضمان تنفيذ المشروعات العقارية في الوقت المحدد لذلك دون تأخير، وإتمام بناء الوحدة العقارية المتعاقد عليها، وتمليكها للمشتري، وحدد القانون التزامات كل من المطور العقاري والمشتري وبين الأثر المترتب على الإخلال بهذه الالتزامات.
- إخلال المشتري بسداد الأقساط العقارية
- إن إخلال المشتري بالالتزام بسداد أقساط ثمن الوحدة العقارية في مواعيد استحقاقها وفي الوقت المحدد يؤثر سلباً على سير العمل في المشروع العقاري، وسيؤدي إلى تأخير إنجازه، وإلحاق الخسارة بالمطور العقاري.
- في حال إخلال المشتري بتنفيذ التزاماته التعاقدية، وعدم التزامه بسداد الأقساط في مواعيد استحقاقها فعلى المطور العقاري وبحسب ما بين قانون تنظيم السجل العقاري الاماراتي، بإخطار دائرة الأراضي والأملاك بإخلال المشتري، وفقاً للنموذج المعد لديها لهذه الغاية وتقوم الدائرة بالتحقق من صحة مزاعم المطور العقاري. وفي حال ثبوت إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية، فإن على دائرة الأراضي والاملاك في دبي اتخاذ الخطوات التالية:
- إخطار المشتري خطياً بضرورة الوفاء بالتزاماته التعاقدية مع المطور العقاري خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ إعلانه بهذا الإخطار.
- إجراء تسوية ودية بين المطور والمشتري، وفي حال الوصول إلى التسوية يتم إثباتها بمُلحق عقد البيع على الخارطة وتكون ملزمة للطرفين
- عند انقضاء المهلة الممنوحة للمشتري دون سداد، أو تسوية، يعطي المطوّر العقاري وثيقة رسمية، تفيد التزامه باتباع الإجراءات القانونية، وتبين نسبة إنجاز المطور العقاري للوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة.
- لا يمنح المطور العقاري هذه الوثيقة الرسمية، إلا بعد أن يثبت أن المشتري لم يسدد الأقساط المقررة عليه فعلاً ولم يوف بالتزاماته التعاقدية المقررة بحسب مواعيدها بموجب العقد المبرم معه، عندئذٍ يمنح المطور العقاري هذه الوثيقة الرسمية.
استشارة لمده 15 دقيقة مجانا [ اضغط هنا] او من خلال [الواتساب من هنا]
هل تريد استشارة محامي عقارات ؟
خبراء دبي القانونيون بين يديك.
خيارات المطور بحسب نسبة إنجاز العمل
وفقاً للمادة (11) من للقانون رقم (19) لسنة 2017 المعدل لأحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي لإمارة دبي، يجوز للمطور العقاري بعد استلامه للوثيقة الرسمية اتخاذ تدابير بحق المشتري دون اللجوء إلى القضاء، بحسب نسبة إنجازه للعقار محل عقد البيع على الخارطة، على النحو التالي:
أ – في حال إنجازه (80%) من الوحدة العقارية، فيكون له ما يلي:
الإبقاء على العقد المبرم بينه وبين المشتري والاحتفاظ بالمبالغ المسددة ومطالبة المشتري بسداد ما تبقى من قيمة العقد، إذا أكمل المشتري أقساط العقار يجب على المطور تسجيل الوحدة العقارية باسم المشتري في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك.
الطلب من الدائرة بيع الوحدة العقارية محل العقد بالمزاد العلني، مع تحمل المشتري لكافة التكاليف المترتبة على هذا البيع، وتتولى الدائرة القيام به وفقاً للإجراءات المعتمدة لديها
فسخ العقد بإرادته المنفردة، ويتم من خلال دائرة الأراضي والأملاك باعتبار أن العقد مسجل لديها في السجل العقاري المبدئي الذي تتولى الدائرة تنظيمه
يحق المطور أن يخصم ما لا يزيد على (40%) من قيمة العقار المنصوص عليها في عقد البيع من المبالغ التي أودعها المشتري في حساب الضمان الخاص بالمشروع العقاري
يرد ما زاد عن تلك القيمة للمشتري خلال سنة من تاريخ فسخ العقد أو خلال (60) ستين يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدة العقارية لمشتر آخر باعتبار أن ذلك وسيلة مشروعة للتنفيذ على أموال المشتري الذي أخل بالتزاماته التعاقدية.
ب – في حال إنجاز (60%) إلى (80%) من الوحدة العقارية:
للمطور العقاري فسخ العقد بإرادته المنفردة، وخصم ما لا يزيد على (40%) من قيمة العقار ورد ما زاد على ذلك للمشتري خلال سنة من تاريخ فسخ العقد أو (60) ستين يوماً من تاريخ إعادة بيع العقار لمشترٍ آخر
ج – إذا كانت نسبة إنجاز العمل تقل عن (60%) من الوحدة العقارية:
يحق للمطور فسخ العقد بإرادته المنفردة، وخصم ما لا يزيد على (25%) من قيمة العقار على أن يرد للمشتري ما يزيد من مال خلال سنة من تاريخ فسخ العقد أو خلال شهرين من تاريخ بيع العقار لمشتر آخر
إذا لم يبدأ المطور العقاري بالعمل في المشروع العقاري لأي سبب خارج عن إرادته ودون إهمال أو تقصير منه، فيمكن له فسخ العقد بإرادته المنفردة وخصم ما لا يزيد على (30%) من قيمة المبالغ المدفوعة له من قبل المشتري، ورد ما زاد على ذلك للمشتري خلال (60) ستين يوماً من تاريخ فسخ العقد.
في حال تم إلغاء المشروع العقاري بقرار مسبب من مؤسسة التنظيم العقاري، يتوجب على المطوّر رد كافة المبالغ المستلمة من المشترين، حيث أوجب القانون فتح حساب مصرفي خاص بالمشروع العقاري تودع فيه مبالغ المشترين، وتكون هذه المبالغ مخصصة حصرياً لأغراض إنشاء المشروع العقاري
لا يجوز الحجز على تلك الأموال لصالح دائني المطور العقاري، لضمان إعادة المبالغ المدفوعة منهم في حال حدوث ظروف طارئة يترتب عليها عدم إكمال المشروع العقاري، بما في ذلك إلغاء المشروع من قبل مؤسسة التنظيم العقاري.
ويعد مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية، أحد أكبر المكاتب في دبي وكافة الامارات فيما يتعلق بمنازعات المطورين العقاريين والمشترين، وذلك لضمه عدد من الخبراء القانونيين العقاريين في الدولة. يمكنك الاتصال بالمكتب لتلقي المشورة القانونية في هذا المجال والمجالات الأخرى.
خاتمة
إن معالجة حالات إخلال المشتري بسداد الأقساط العقارية تستوجب فهماً دقيقاً للنصوص القانونية والإجراءات التنظيمية المعمول بها في إمارة دبي، لاسيما وأن لكل حالة تفاصيلها الخاصة التي قد تؤثر في المركز القانوني لكل من المطور والمشتري. ومن ثم، فإن الحصول على استشارة قانونية متخصصة في الوقت المناسب يعد خطوة جوهرية لحماية الحقوق وتفادي النزاعات أو الحد من آثارها.
للحصول على المشورة القانونية المناسبة في منازعات البيع على الخارطة، ونزاعات المطورين العقاريين والمشترين، يمكنكم التواصل مع مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية، حيث يضم نخبة من المختصين ذوي الخبرة في القضايا العقارية بمختلف أنحاء دولة الإمارات.
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط): 971521782469
هل تريد استشارة محامي عقارات ؟
خبراء دبي القانونيون بين يديك.
الأسئلة الشائعة FAQ
ما الإجراء الأول الذي يجب على المطور اتخاذه عند إخلال المشتري بسداد الأقساط؟
يجب على المطور اتخاذ الخطوة التالية:
- إخطار دائرة الأراضي والأملاك في دبي وفق النموذج المعتمد
- تمكين الدائرة من التحقق من واقعة الإخلال
وبعد ذلك:
- تبدأ الإجراءات القانونية المنظمة للحالة
هل يُمنح المشتري مهلة قبل اتخاذ إجراءات الفسخ؟
نعم، يُمنح المشتري فرصة لتصحيح الوضع من خلال:
- إخطاره خطياً بالإخلال
- منحه مهلة 30 يوماً للسداد أو التسوية
هل يحق للمطور فسخ العقد دون اللجوء إلى المحكمة؟
نعم، في حالات محددة، يمكن للمطور:
- الحصول على وثيقة رسمية من دائرة الأراضي والأملاك
- اتخاذ إجراءات الفسخ بشكل قانوني
وذلك يعتمد على:
- نسبة إنجاز المشروع
- الشروط القانونية المنظمة
ما مقدار المبالغ التي يجوز للمطور اقتطاعها عند فسخ العقد؟
تختلف نسبة الاقتطاع حسب حالة المشروع، مثل:
- حتى 40% من قيمة العقار في بعض الحالات
- حوالي 25% إذا كانت نسبة الإنجاز أقل من 60%
ويتم ذلك وفقاً لما يحدده القانون واللوائح التنظيمية.
ماذا يحدث إذا تم إلغاء المشروع العقاري؟
في حال إلغاء المشروع بقرار رسمي:
- يلتزم المطور برد المبالغ للمشترين
- تتم حماية الأموال عبر حساب الضمان (Escrow Account)
