يعد الإشعار أو الإخطار الذي يوجه من المؤجر للمستأجر من أهم مقتضيات عملية إخلاء المستأجر في إمارة دبي بدولة الإمارات العربية المتحدة، سواء كان ذلك الإخلاء قبل انتهاء مدة عقد الإيجار أو عند انتهائها، وهو ما حدا بالمشرع المحلي بإمارة دبي في إطار قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي إلى الاهتمام بذكر الإشعار تحت مسمى “الإخطار” في العديد من المواضع، كما أوضح الكيفية التي يتم من خلالها تقديم إشعار إخلاء المأجور في الإمارة، وسوف نتناول في هذا المقال أهم جوانب هذا الموضوع.
ترغب بتوجيه إنذار قانوني رسمي بالإخلاء لمستأجر أو تحتاج للتشاور مع محامي حول هذا الأمر؟ اضغط هنا الآن
ماهية إشعار الإخلاء
يعد إشعار الإخلاء مستند من المستندات الرسمية المكتوبة التي يعرفها بعض القانونيين بمسميات أخرى مثل الإشعار القانوني والإنذار الرسمي وغيرها من المسميات الأخرى، وقد اعتمد المشرع في القانون إشعار إخلاء المستأخر في إمارة دبي تحت مسمى إخطار الإخلاء، وهو بمثابة تحذير نهائي وأخير للمستأجر بإزالة أي مخالفة وقعت منه أو تنفيذ أي التزام أهمل في تنفيذه وذلك خلال مدة يتم تحديدها في الإشهار بالإخلاء، بحيث إذا انقضت تلك المهلة دون استجابة من المستأجر يحق للمؤجر عندئذ اتخاذ إجراءات إخلاء العقار واستلامه من المستأجر. ويراعى في إرسال إشعار الإخلاء المواعيد التي حددها القانون في حالات تقريره المختلفة.
الحكمة من اشتراط إشعار إخلاء للمستأجر في إمارة دبي
للمشرع المحلي بإمارة دبي حكمة من اشتراطه لإشعار إخلاء المستأجر في القانون، وتتمثل تلك الحكمة في منح المستأجر المدة الكافية للاستعداد لمغادرة العقار الذي يستأجره في إمارة دبي، وتحضير مكان جديد للانتقال إليه قبل انتهاء المهلة التي يمنحها له المؤجر في إشعار الإخلاء، وفي الحالات التي يشتمل فيها الإشعار على تنبيه بالإخلاء ما لم يبادر المستأجر بسرعة تنفيذ التزام ما قد أهمل في تنفيذه، فإن الإنذار عندئذ يمنح المستأجر مهلة لتنفيذ هذا الالتزام حتى يتفادى إخلائه من العقار الذي يستأجره.
متى يحق للمؤجر تقديم إشعار إخلاء للمستأجر في إمارة دبي؟
حدد قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي وتعديله سالف الذكر حالات معينة متى تحققت إحداها يصبح للمؤجر الحق في تقديم إشعار إخلاء للمستأجر في إمارة دبي، وبالتالي لا يجوز للمؤجر توجيه هذا الإشعار للمستأجر في غير تلك الحالات التي ذُكرت على سبيل الحصر وليس المثال.
ولم يترك المشرع المحلي لإمارة دبي مسألة تقديم إشعار إخلاء للمستأجر في دبي مطلقة دون قيود زمنية لتقديمها، بل حدد أكثر من مدة يلزم مراعاتها في ذلك، وتختلف تلك المدة من حالة إلى أخرى، وتتمثل تلك الحالات في حالتين أساسيتين نوردهما فيما يلي:
- متى كان إشعار الإخلاء بسبب انتهاء مدة الإيجار وعدم رغبة المؤجر في تجديده، فيجب أن يتم توجيه إشعار الإخلاء من المؤجر إلى المستأجر قبل حلول تاريخ انتهاء مدة عقد الإيجار بفترة زمنية لا تقل عن (90) يوم.
- كما يحق للمؤجر تقديم إشعار إخلاء للمستأجر في إمارة دبي متى كان إشعار الإخلاء بسبب:
- أن يرغب المؤجر في عدم العقار محل عقد الإيجار بغرض إعادة بنائه مرة أخرى، أو إضافة مباني أخرى إلى العقار.
- أن تكون حالة العقار المأجور مستلزمة لإجراء ترميمات أو عملية صيانة كاملة له.
- رغبة المؤجر في استخدام العقار المأجور سواء كان ذلك الاستخدام شخصياً له أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى.
- في حالة شروع المؤجر في بيع العقار المأجور للغير.
وفي تلك الحالات الأربعة يجب أن يقوم المؤجر بتوجيه إشعار الإخلاء للمستأجر قبل حلول الموعد المضروب للإخلاء بمدة قدرها (12) شهر على الأقل، فإن تم تقديم الإشعار وكانت المدة المتبقية على الموعد المضروب للإخلاء أقل من (12) شهر فلا يعتد بذلك الإشعار، ولا يترتب عليه الآثار القانونية التي تم تقريره من أجل تحقيقها، لا يصح أن يكون سنداً للمؤجر في دعوى الإخلاء للمستأجر في إمارة دبي.
طرق تقديم إشعار إخلاء للمستأجر في إمارة دبي
على الرغم من أن المشرع المحلي لإمارة دبي قد اعتمد في تقديم الإخطار بوجه عام العديد من الطرق، والتي تتمثل في كاتب العدل، والبريد المسجل، وتسليم الإشعار يدوياً، وسائر الطرق الأخرى التي يتم فيها استخدام الوسائل التفنية المختلفة كالبريد الإلكتروني والرسائل النصية، إلا أنه قصر الطرق التي يتم من خلالها تقديم إشعار إخلاء للمستأجر في إمارة دبي على طريقين فقط وهما كاتب العدل والبريد المسجل فقط دون سائر الطرق الأخرى.
خطوات تقديم إشعار إخلاء للمستأجر في إمارة دبي
تتمثل أولى خطوات تقديم المؤجر لإشعار إخلاء للمستأجر في إمارة دبي في صياغة وتحرير الإشعار، حيث يجب أن يتم صياغته بشكل قانوني مناسب، وأن يوضح به البيانات الاساسية والجوهرية التي يلزم ذكرها في ألإعلانات القضائية من بيانات تخص طرفي الإشعار والمضمون الموجه بشأنه.
ويلي ذلك التوجه إلى كاتب العدل في إمارة دبي لتوثيق إشعار إخلاء المستاجر، والحكمة من ذلك التوثيق هو عدم التلاعب في بياناته سواء بالحذف او الإضافة أو غيرها من الطرق الاخرى، بحيث يظل الإشعار على مضمونه منذ توثيقه وحتى وصوله إلى المستأجر.
وأخيراً يقوم المؤجر بتقديم إشعار إخلاء المستأجر إلى الجهة التي يرغب في أن يتم توصيل الإشعار من خلالها، وهذه الجهة لا تخرج عن كاتب العدل أو مقدمي خدمة البريد المسجل، ولا يجوز له توجيه إشعار الإخلاء إلا من خلال أحدى هاتين الجهتين فقط.
إلى هنا ننهي مقالنا . إذا كان العقار المراد إخلاؤه هو عقار تجاري ننصحك بقراءة : شروط وإجراءات إخلاء مستأجر من عقار تجاري في إمارة دبي, كما يمكنك التعرف على إجراءات مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي
إدارة البحوث و النشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط ) : 971521782469
sales@hhslawyers.com
