0097142555496     sales@hhslawyers.com

حل نزاعات الملكية العقارية في دبي الأليات والبدائل

 خطوات حل المنازعات العقارية في دبي – منازعات دبي

 هناك خطوات وخيارات رئيسية لحل الخلافات والمنازعات العقارية في دبي (مثل: المنازعات الايجارية ) . وتتميز بتدرجها من الطريقة الودية إلى حد عرض المسألة على المحاكم و القضاء. إن تقديم مطالبة لدى المحاكم هو الحل الأخير لحل نزاعات الملكية العقارية – منازعات دبي –  وﺫلك نظرًا للتكلفة و وقت الإنتظار الطويل.

مركز التسوية الودية (ASC) في دائرة الأراضي والأملاك (DLD)

يُدير مركز التسوية الودية في دائرة الأراضي و الأملاك في دبي فريق من الخبراء القانونيين. وتُعد إحالة النزاعات العقارية إلى مركز التسوية الودية اختيارًا مُناسبًا لأنّ وسطاءه يتمتعون بخبرة عالية و قادرون على الوصول إلى المعلومات اللازمة في دائرة الأراضي و الأملاك.

كما يمكنهم جمع الحقائق والمعلومات حول الخصائص والمشروعات والمطورين بكفاءة عالية. ولـيس هناك رسوم على الأطراف و ليس هناك أحكام صادرة على الطرفين. ويعمل مركز التسوية الودية على تحقيق الوساطة وتسهيل التسوية الودية لمنازعات الملكية العقارية.

دائرة الشؤون القانونية لدائرة الأراضي والأملاك

في حال لم يتم فض النزاع عن طريق مركز التسوية الودية، تكمن الخطوة الثانية في إحالة المنازعات العقارية إلى دائرة الشؤون القانونية لدائرة الأراضي و الأملاك. وأعطى القانون رقم 19 لسنة 2017 المطورين الحق في إنهاء اتفاقية البيع و الشراء المتعثرة من جانب المشتري دون أمر من المحكمة مع اتباع إجراءات مُحددة. و يتم تنفيذ عملية الإنهاء عبر نظام دائرة الأراضي و الأملاك عبر الإنترنت. و يستغرق الأمر حوالي 3 إلى 4 أشهر لإنهاء اتفاقية البيع و الشراء، بما في ذلك فترة الإعلام.

اللجنة القضائية لتصفية المشاريع المتعثرة (JCL)

تم تشكيل اللجنة القضائية لتصفية المشاريع المتعثرة  في الإمارات بموجب المرسوم رقم 21 لسنة 2013 من أجل تصفية المشاريع المتوقفة. و تمتلك هيئة التنظيم العقاري سلطة إلغاء المشاريع العقارية المتوقفة. و لدى  اللجنة القضائية لتصفية المشاريع المتعثرة سلطة قضائية حصرية على أي نزاع يتعلق بالمشاريع المتوقفة. ولا يُسمح لأي إجراءات قضائية أو تحكيمية أخرى النظر في أي مشاريع متوقفة. لم تنشر اللجنة القضائية لتصفية المشاريع المُتعثرة القواعد أو إجراءات مُحددة حول عملية التصفية و لكن لها سلطة واسعة و قراراتها نهائية.

اللجنة القضائية للشيكات المرتجعة

تم تكوين هذه اللجنة بموجب المرسوم رقم 56 لسنة 2009 نتيجة لزيادة عدد الشيكات المُرتجعة التي أصدرها المستثمرون للمطورين خلال الأزمة المالية الدولية.

وتختص بما يلي:

  • ­إلغاء الشيكات
  • إعادة جدولة مدفوعات سعر الشراء
  • توجيه المشترين إلى إصدار شيكات جديدة للمطورين
  • إحالة الشيكات المرتجعة إلى السلطة القضائية المختصة إذا كان المطور يحق له تلقي مبلغ الشيكات المُرتجعة

و تُصدر اللجنة قراراتها بناءً على تقدم أشغال البناء و أداء المطور.

التحكيم عن طريق مركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC)

يُعد التحكيم آلية بديلة لتسوية المنازعات العقارية المعقدة. ويمكن سماع نزاع من قبل لجنة من المحكمين أو محكم واحد اعتمادًا على اتفاق الطرفين. ويحق لكل طرف بشكل عام ترشيح مُحكم واحد لكل منهما عند تشكيل لجنة.

مركز تسوية المنازعات الايجارية (RDSC)

أُسِسَ مركز تسوية المنازعات الايجارية – منازعات دبي –  وفقا للمرسوم رقم 26 لسنة 2013. و هو مُتخصص حصريا في نزاعات الإستئجار في دبي فيما يتعلق بتأجير الموجودات غير المنقولة. و ليس لمركز تسوية المنازعات الايجارية

سلطة قضائية على:

  • عقود الإيجار طويلة الأجل التي تفوق 10 سنوات
  • نزاعات الإيجار في المناطق الحرة التي لديها بالفعل محكمة أو لجنة قضائية مثل داخل مركز دبي المالي العالمي
  • عقد الإيجار لـِلعقود الخاصة

و تصدر الأحكام الصادرة عن مركز تسوية المنازعات الإيجارية بدبي من قِبل القضاة و يُمكن الطعن أمام لجنة الاستئناف الموجودة بها. إن عملية التقاضي في هذا المركز سريعة جداً و مُتوسط ​​الوقت للحصول على حكم ما بين 2 إلى 3 أشهر يمكن تنفيذه. و هناك أيضا  قسم للوساطة يهدف إلى تسوية المستوطنات بين الملاك و المستأجرين قبل إحالة القضية إلى المحاكم.

محكمة دبي العقارية

 في إطار التدرج أو الخطوات لحل – منازعات دبي –  المنازعات العقارية في دبي، تُمثل محكمة دبي العقارية آخر طريقة لحل النزاع. و تتمتع محكمة دبي العقارية بالسلطة القضائية على جميع منازعات الملكية إلا تلك المُستبعدة  موجب قوانين أو مراسيم أخرى.

هناك ثلاثة مستويات للمحاكم:

  • الإبتدائية
  • محكمة الإستئناف
  • محكمة النقض

و إذا كان من الضروري الطعن على جميع المستويات، فقد يستغرق الأمر عامين أو أكثر قبل إصدار حكم قابل للتنفيذ. كما يجوز للقاضي الذي يُقرر في قضية ممتلكات، أن يعين خبيرًا عقاريًا لمساعدته في بعض المسائل الفنية. يجب أن تكون جميع الوثائق المقدمة إلى المحكمة باللغة العربية أو مترجمة إلى العربية. بمجرد صدور حكم واجب النفاذ، يتم إحالته إلى قاضي التنفيذ. و هناك الكثير من السبل لحل نزاع الملكية دون اللجوء إلى المحاكم في دبي على وجه الخصوص و الإمارات عمومًا وﺫلك حسب طبيعة النزاع و المبالغ المُتضمنة و ضغوط الوقت. يقدم فريق المحامين العقاريين في دبي ومحامي الملكيات و المشاريع العقارية في مكتب حسن حميد السويدي الإستشارات القانونية اللازمة حول خطوات حل نزاعات الملكية العقارية بشكل مُنتظم في دبي خصوصا و الإمارات العربية المُتحدة عُمومًا.

المصادر  و المراجع:

  • https://www.dc.gov.ae
  • https://www.mohamah.net

الكاتب: مروان الكيلاني

راجعه : المستشار القانوني / محمد الخيري