مقدمة
يُعدّ قانون الايجارات في دبي هو الإطار التشريعي لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فى دبي ويستند أساساً إلى القانون رقم (26) لسنة 2007 المُعدّل بالقانون رقم (33) لسنة 2008، بما يحقق توازناً عملياً بين مصالح الطرفين. وتوضح هذه المقالة أهم الأحكام الجوهرية في بيانات عقد الإيجار، وضوابط التجديد والتعديل، والحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء قبل انتهاء مدة الإجارة، إضافة إلى إمكانية اللجوء للتحكيم كوسيلة لحسم النزاعات.
ويتميز قانون الايجارات في دبي بأنه قانون يحقق التوزان بين مصلحة المؤجر والمستأجر على أسس راسخة من قواعد العدالة الاجتماعية، يراعى فيه مصلحة المستأجر دون التضحية بمصالح المؤجر. وتسري أحكام هذا القانون على الأراضي والعقارات المؤجرة في دبي، باستثناء العقارات التي يقدمها الأشخاص الاعتباريون أو الطبيعيون لسكن العاملين لديهم دون تبادل بدل إيجار عنها.
أولاً: بيانات عقد الإيجار الأساسية
بموجب المادة (4) من قانون الايجارات في دبي سالف الذكر يجب أن يشتمل عقد الايجار الذي ينظم العلاقة الايجارية بين مؤجر العقار ومستأجره على عدد من الأمور أهمها وصف كامل نافي للجهالة للعقار المؤجر متضمناً الغرض من تأجيره ومدة التأجير وبدل الايجار وكيفية أداء الإيجار، ويجب أن يسجل العقد وأي تعديلات تطرأ عليه لدى مؤسسة التنظيم العقاري.
وقررت المادة (9) من ذات القانون ضرورة أن يقوم المؤجر والمستأجر بتعيين بدل الإيجار ولكن إن حدث وأن تغافل الطرفان أو أغفلا تعيينه أو تعذر إثبات ما اتفقا عليه فحينها يكون بدل الإيجار هو نفسه بدل أجر المثل.
هل تريد استشارة محامي عقارات ؟[ اضغط هنا] او من خلال [الواتساب من هنا]
هل تريد استشارة محامي عقارات ؟
خبراء دبي القانونيون بين يديك.
ثانياً: تجديد عقد الإيجار وضوابط تعديله
يجوز وفقاً للمادة (13) من قانون الإيجارات في إمارة دبي أن يقوم طرفي عقد الإيجار بالاتفاق فيما بينهم لغايات تجديد عقد الإيجار قبل انتهاء مدته على تعديل أي شرط أو بند في العقد ومن ذلك إعادة النظر في بدل الإيجار.
فإن عجزا عن الاتفاق أو لم تتوافق إرادتهما في ذلك فيكون للجنة القضائية الخاصة بالفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين صلاحية تحديد الأجر المناسب والعادل دون مخالفة المعايير الواردة في المادة (9) من ذات القانون وهي أن يكون قد مر سنتين كاملتين على تاريخ نشوء العلاقة الإيجارية لأول مرة حتى يتمكنا من التعديل.
وإضافة لما سبق ووفقاً لنص المادة (14) من القانون سالف البيان فإن رغبة أي طرف من طرفي عقد الإيجار في التعديل مشروطة بضرورة إبلاغ الطرف الآخر برغبته تلك قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء عقد الإيجار ما لم يوجد اتفاق بينهم يقضي بخلاف ذلك.
ثالثاً: حالات يحق فيها للمؤجر طلب إخلاء المستأجر للعقار قبل انتهاء مدة الإجارة
حددت المادة (25) من قانون الايجارات في دبي عدد من الحالات على سبيل الحصر منها:
- وجود ضرورة تتعلق بالمصلحة العامة وبالتحديد أعمال التطوير العقاري في إمارة دبي والتي قد تتطلب هدم العقار ثم إعادة بناءه وفق تقديرات وقرارات الجهات المعنية.
- في حال أغفل المستأجر متعمداً أي شرط فرضه القانون أو أي بند نص عليه عقد الإيجار وذلك على شرط أن يقوم المؤجر بإخطار المستأجر بضرورة تنفيذ هذا الشرط فإن قام المؤجر بإخطار المستأجر ومضى على الإخطار 30 يوماً دون أن يجد جديد أو يلتزم المؤجر بالتنفيذ فحينها يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر للعقار.
- في حال كان العقار مهدداً بالسقوط نتيجة عيب في البناء، أو التصميم أو نظراً لقدمه أو لأي سبب فني أو هندسي آخر فحينها يحق للمؤجر طلب اخلاء المستأجر للعقار بشرط أن يقوم بإثبات ذلك بتقرير فني صادر من بلدية دبي.
- إذا قام المستأجر باستعمال العقار في غير الأغراض المحددة سلفاً والمتفق عليه بينه وبين المؤجر في عقد الإيجار أو في حالة مخالفة أنظمة التخطيط والبناء في إمارة دبي.
- إذا قام المستأجر باستعمال العقار لغاية يحظرها القانون كأن يستعمله في تجارة المخدرات.
- إذا قام المستأجر بإحداث تغيير في العقار أو في واجهته بحيث يؤدي هذا التغيير أو يؤثر على سلامة العقار مما يؤدي لصعوبة في إعادة العقار لحالته الأصلية التي كان عليها.
للمزيد: الحالات التي يسمح فيها بإخلاء المستأجر من المأجور
رابعاً: الحق في اختيار التحكيم كوسيلة لتسوية النزاعات
وفق المادة (32) من القانون سالف الذكر فإنه يحق لكلا طرفي عقد الإيجار أو العلاقة الإيجارية أن يتفقا على سلوك طريق التحكيم سواء في عقد الإيجار أو في اتفاق لاحق، ويحق للجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين أن تصدر ما تراه مناسباً من قرارات وقتية للحفاظ على تلك المراكز والحقوق حتى صدور حكم التحكيم، ولكن لا يكون ذلك إلا بعد طلب من المؤجر أو المستأجر.
خاتمة
يبقى فهم قواعد عقد الإيجار في دبي—من بياناته الإلزامية، وضوابط التجديد والتعديل، وشروط الإخطار، وحالات الإخلاء، وخيارات تسوية النزاع—أداة أساسية لحماية حقوق المؤجر والمستأجر وتقليل المخاطر القانونية قبل تفاقم الخلاف. وللحصول على تقييم قانوني دقيق لحالتك وصياغة/مراجعة عقد الإيجار أو تمثيلك أمام الجهات المختصة، ندعوك للتواصل مع مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية لتقديم الاستشارة والدعم القانوني المناسب.
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط): 971521782469
هل تريد استشارة محامي عقارات ؟
خبراء دبي القانونيون بين يديك.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
1) ما هو القانون الذي ينظم الإيجارات في دبي؟
ينظمها القانون رقم (26) لسنة 2007 وتعديلاته بالقانون رقم (33) لسنة 2008.
2) على أي عقارات تسري أحكام قانون الإيجارات؟ وهل توجد استثناءات؟
تسري على الأراضي والعقارات المؤجرة في دبي، مع استثناء العقارات التي يوفّرها أشخاص طبيعيون/اعتباريون لسكن العاملين لديهم دون مقابل إيجار.
3) ما البيانات الأساسية التي يجب أن يتضمنها عقد الإيجار؟
يجب أن يتضمن وصفاً كاملاً للعقار والغرض من التأجير ومدة الإيجار وبدل الإيجار وكيفية السداد، مع تسجيل العقد وأي تعديلاته لدى مؤسسة التنظيم العقاري.
4) هل يجب تحديد بدل الإيجار في العقد؟ وماذا لو لم يُحدَّد أو تعذر إثباته؟
نعم، يجب تعيين بدل الإيجار، وإذا أغفل الطرفان تحديده أو تعذر إثباته يكون بدل الإيجار هو أجر المثل.
5) هل يجوز تعديل شروط عقد الإيجار عند التجديد؟
يجوز للطرفين الاتفاق قبل انتهاء المدة على تعديل أي شرط، بما في ذلك إعادة النظر في بدل الإيجار عند التجديد.
6) إذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على التعديل أو بدل الإيجار، من يحدد الأجر العادل؟
تملك اللجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين صلاحية تحديد الأجر المناسب والعادل وفق المعايير ذات الصلة.
7) متى يُسمح بتعديل بدل الإيجار من حيث المدة؟
أشارت المقالة إلى معيار زمني مهم يتمثل في مرور سنتين كاملتين على تاريخ نشوء العلاقة الإيجارية لأول مرة حتى يتمكنا من التعديل.
8) ما مدة الإخطار المطلوبة عند الرغبة في تعديل العقد؟
يشترط إخطار الطرف الآخر قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء العقد، ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك.
9) ما أبرز الحالات التي تتيح للمؤجر طلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء مدة الإجارة؟
منها: التطوير العقاري/المصلحة العامة، مخالفة شروط القانون أو العقد بعد إنذار ومنح مهلة (30 يوماً) دون التزام، تهديد العقار بالسقوط بتقرير فني من بلدية دبي، استعمال العقار لغير الغرض المتفق عليه أو بما يخالف أنظمة التخطيط والبناء، استعماله في غرض محظور قانوناً، أو إجراء تغييرات تؤثر على سلامة العقار أو تعيق إعادته لحالته الأصلية.
10) هل يمكن للطرفين اختيار التحكيم لحل نزاعات الإيجار؟
نعم، يجوز الاتفاق على التحكيم في عقد الإيجار أو باتفاق لاحق، وللجنة القضائية الخاصة إصدار قرارات وقتية لحفظ الحقوق إلى حين صدور حكم التحكيم (بناءً على طلب أحد الطرفين).
