جدول المحتويات
- ما المقصود بالسكن المشترك وفق قانون دبي؟
- هل السكن المشترك وتأجير الغرف ممنوع في دبي؟
- هل يحتاج السكن المشترك في دبي إلى تصريح؟
- من يحق له تأجير غرف أو مساحات في السكن المشترك؟
- هل يجوز للمستأجر تأجير غرفة أو Bed Space من الباطن؟
- هل يجب أن يحصل القاطن على عقد إيجار مسجل؟
- ما حقوق القاطن في السكن المشترك؟
- هل يستطيع القاطن إنهاء عقد السكن المشترك قبل انتهائه؟
- ما الالتزامات التي تقع على القاطن؟
- ما الذي يلتزم به المالك أو مشغل السكن المشترك؟
- هل يمكن الإعلان عن غرف السكن المشترك على مواقع التواصل؟
- ما مهلة توفيق أوضاع السكن المشترك القائم؟
- ما غرامات مخالفة قانون السكن المشترك في دبي؟
- هل تخضع وحدات السكن المشترك للتفتيش؟
- أين تُرفع منازعات السكن المشترك في دبي؟
- ما الذي يجب على المستأجر أو المالك أو المشغل التحقق منه الآن؟
- الأسئلة الشائعة
- الخلاصة
أصبح السكن المشترك في دبي خاضعًا لإطار قانوني مستقل بعد بدء تطبيق القانون رقم (4) لسنة 2026 بشأن تنظيم إشغال وإدارة السكن المشترك في إمارة دبي.
ولا يعني القانون أن مشاركة السكن أو استئجار غرفة أو مساحة داخل وحدة سكنية أصبح ممنوعًا بصورة مطلقة. لكنه أنهى فكرة أن تقسيم الشقة إلى غرف أو مساحات وتأجيرها لعدة أشخاص يمكن أن يتم بصورة غير رسمية ومن دون تصريح أو تسجيل.
فالقانون الجديد ينظم من يحق له توفير السكن المشترك، وما الوحدات التي يمكن تخصيصها لهذا الغرض، وكيف يتم تسجيل عقود القاطنين، وما الالتزامات التي تقع على المالك والمنشأة والقاطن، إضافة إلى قواعد الإعلان والتفتيش والغرامات وتسوية المنازعات.
لذلك، إذا كنت تستأجر غرفة أو Bed Space، أو تملك عقارًا يتم تأجيره لعدة أشخاص، أو تدير نشاطًا يتعلق بالسكن المشترك، فالسؤال الأساسي الآن هو: هل الترتيب القائم متوافق مع قانون السكن المشترك في دبي ومتطلبات التصريح والتسجيل؟
ما المقصود بالسكن المشترك وفق قانون دبي؟
يعرّف القانون السكن المشترك بأنه إقامة مجموعة من الأفراد أو العائلات في وحدة عقارية، بحيث تخصص لكل منهم مساحة للسكن مع اشتراكهم في استخدام مرافق أو خدمات مثل المطبخ أو غرفة الطعام أو دورة المياه أو المساحات الخارجية.
ويشمل الإطار القانوني أنواعًا متعددة من الوحدات العقارية، منها:
- الشقق السكنية؛
- البيوت المستقلة؛
- المجمعات السكنية؛
- المباني متعددة الاستخدامات؛
- البيوت المتلاصقة؛
- والمباني متعددة الطوابق.
كما يشمل القانون فئات مختلفة من القاطنين، مثل العائلات، والأفراد من النساء، والأفراد من الرجال، والطلاب والطالبات، وبعض الموظفين والعاملين الذين توفر لهم الجهات الحكومية أو الشركات أو المؤسسات الخاصة السكن وفق الضوابط المقررة.
وينطبق القانون في مختلف أنحاء دبي، بما فيها مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة، لكنه لا يشمل الوحدات المخصصة للسكن العمالي الجماعي، إذ تخضع تلك المساكن لإطار تنظيمي منفصل.
هل تحتاج إلى محامي؟
خبراء دبي القانونيون بين يديك.
هل السكن المشترك وتأجير الغرف ممنوع في دبي؟
لا. السكن المشترك ليس ممنوعًا بحد ذاته.
لكن تخصيص عقار للسكن المشترك أصبح نشاطًا منظمًا لا يجوز ممارسته خارج الإطار الذي حدده القانون.
ويحظر القانون على أي شخص طبيعي أو اعتباري تخصيص وحدة عقارية للسكن المشترك ما لم يتم الحصول أولًا على التصريح المطلوب.
لذلك، فالفرق لم يعد بين “السكن المشترك مسموح أو ممنوع” بصورة عامة، بل بين:
- سكن مشترك مصرح به ومستوفٍ للمتطلبات؛
- وترتيب غير مصرح أو غير مسجل أو مخالف لاشتراطات الإشغال والسلامة.
وتحدد بلدية دبي بالتنسيق مع الجهات المختصة المناطق التي يسمح فيها بالسكن المشترك، والحد الأقصى لعدد القاطنين، والمساحة المطلوبة لكل شخص، والمرافق والخدمات الواجب توافرها.
ولهذا لا ينبغي الاعتماد على أرقام متداولة على الإنترنت بشأن عدد الأشخاص المسموح بهم في كل غرفة؛ لأن القانون نفسه لا يضع رقمًا موحدًا يصلح لجميع الوحدات.
هل يحتاج السكن المشترك في دبي إلى تصريح؟
نعم.
لا يجوز تخصيص الوحدة العقارية للسكن المشترك إلا بعد الحصول على تصريح من الجهة المختصة وفق الشروط والإجراءات المعتمدة.
وعند إصدار التصريح، تؤخذ في الاعتبار متطلبات تتعلق بالبناء، والصحة والسلامة العامة، ومكافحة الحرائق، والأنظمة الصحية والبيئية والأمنية، وسلامة شبكة الكهرباء، إضافة إلى الحد المسموح للإشغال والمساحة المخصصة لكل قاطن.
وتكون مدة التصريح في الأصل سنة واحدة قابلة للتجديد، كما يجوز — بناءً على طلب المالك — إصدار تصريح لمدة سنتين وفق الأحكام المقررة. ويجب تقديم طلب التجديد قبل انتهاء التصريح بالمدة التي حددها القانون.
أما رسوم التصريح والخدمات فلا يحدد القانون نفسه مبلغًا موحدًا لجميع الحالات، وإنما تُحدد وفق القرارات المنظمة لذلك.
من يحق له تأجير غرف أو مساحات في السكن المشترك؟
قصر القانون حق تأجير الوحدات المخصصة للسكن المشترك على المالك أو المنشأة المصرح لها.
ويمكن أن يتم التأجير بإحدى الصور المنظمة قانونًا، ومنها أن يؤجر المالك المساحات مباشرة للقاطنين، أو أن تتولى منشأة مصرح لها إدارة العقار وتأجيره لصالح المالك، أو أن تستأجر المنشأة العقار من المالك بغرض إعادة تأجيره للقاطنين ضمن النشاط المرخص.
وبالتالي، فإن امتلاك شخص لعقد إيجار عادي لشقة لا يعني أنه يستطيع تلقائيًا تحويلها إلى مشروع لتأجير الغرف أو الأسرّة للآخرين.
هل يجوز للمستأجر تأجير غرفة أو Bed Space من الباطن؟
ضمن نظام السكن المشترك الجديد، لا يجوز للقاطن إعادة تأجير المساحة المخصصة له أو تمكين شخص آخر من الانتفاع بها خارج الترتيب المسموح.
ويقرر القانون صراحة بطلان عقد الإيجار من الباطن الذي يبرمه القاطن بالنسبة إلى المساحة المخصصة له.
وهذا يعني أن الاتفاقات غير الرسمية، أو رسائل واتساب، أو إيصالات تحويل الإيجار وحدها لا تجعل تأجير غرفة أو سرير قانونيًا إذا كان الشخص الذي يعرض المساحة غير مخول قانونًا بتأجيرها.
وقد تختلف الأحكام الخاصة بالتأجير من الباطن في عقود الإيجار التقليدية عن النظام الخاص بالسكن المشترك. فإذا نشأ بالفعل خلاف حول إعادة التأجير أو حق الإشغال أو الإخلاء، فقد يتحول الأمر إلى إحدى المنازعات الإيجارية والعقارية التي تحتاج إلى مراجعة طبيعة العقد والترتيب الفعلي بين الأطراف.
هل يجب أن يحصل القاطن على عقد إيجار مسجل؟
نعم. من أبرز التغييرات في النظام الجديد أنه لا يفترض أن يعيش القاطن في الغرفة أو المساحة اعتمادًا فقط على اتفاق شفهي أو إيصال دفع.
يلتزم المؤجر بإبرام عقد إيجار مع القاطن، وقيد العقد في سجل السكن المشترك، وتزويد القاطن بنسخة منه.
ويُنشأ سجل السكن المشترك لدى دائرة الأراضي والأملاك لقيد عقود الإيجار، وعقود الإدارة، وبيانات القاطنين، وأي بيانات أخرى تحددها الجهات المختصة.
كما نص القانون على أن عقد الإيجار يجب أن يكون مقيدًا في السجل حتى يكون نافذًا بالنسبة إلى الحقوق التي يتمسك بها المالك أو المنشأة.
وفي المقابل، منح القانون حماية مهمة للقاطن حسن النية؛ إذ لا يؤدي عدم تسجيل العقد إلى حرمانه تلقائيًا من إمكانية تنفيذ العقد في مواجهة المالك أو المنشأة وفق الشروط التي حددها القانون.
وحيث إن عقد السكن المشترك يجب أن يتوافق أيضًا مع متطلبات التصريح، فإن صياغة عقد الإيجار ينبغي أن تعكس طبيعة المساحة المؤجرة وحقوق والتزامات كل طرف بوضوح.
ما حقوق القاطن في السكن المشترك؟
القانون لا يقتصر على تنظيم الملاك والمنشآت، بل يمنح القاطن حقوقًا واضحة كذلك.
ومن أهمها الحصول على عقد إيجار ونسخة منه، وتمكينه من الانتفاع بالمساحة المخصصة له طوال مدة العقد، على أن تكون صالحة للغرض السكني المتفق عليه.
كما أن انتقال ملكية الوحدة إلى مالك جديد لا يؤدي في حد ذاته إلى إنهاء عقد القاطن القائم.
ويحدد بدل الإيجار في العقد، ويكون السداد مقدمًا وبصورة شهرية ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
وتدخل تكلفة استهلاك الكهرباء والمياه ضمن بدل الإيجار كقاعدة عامة ما لم يتفق الطرفان على ترتيب مختلف، مع بقاء مسؤولية سداد قيمة هذه الخدمات للجهة المقدمة لها على المؤجر.
هل يستطيع القاطن إنهاء عقد السكن المشترك قبل انتهائه؟
يتيح القانون للقاطن إنهاء عقد الإيجار أثناء سريانه مع مراعاة مدة الإخطار القانونية أو المدة الأطول المحددة في العقد.
وبوجه عام، يرتبط الإنهاء بإخطار لا يقل عن 30 يومًا وفق الشروط المنصوص عليها في القانون.
وعند استيفاء شروط الإنهاء، يحق للقاطن طلب استرداد مقدم بدل الإيجار غير المستخدم، مع خصم قيمة إيجار شهر واحد وفق الآلية التي حددها القانون.
وإذا لم يتم رد المبلغ المستحق خلال المدة القانونية بعد إخطار المؤجر بطلب الاسترداد، أجاز القانون للقاطن اللجوء إلى قاضي التنفيذ للمطالبة به.
ما الالتزامات التي تقع على القاطن؟
في المقابل، يفرض القانون على القاطن مجموعة من الالتزامات المرتبطة بطريقة استخدام السكن.
- الالتزام بمتطلبات الصحة والسلامة والبيئة؛
- المحافظة على الوحدة والمساحة المخصصة له؛
- استخدام المساحة للسكن فقط؛
- عدم السماح للغير بالإقامة أو الانتفاع بها بصورة مخالفة؛
- عدم ممارسة نشاط اقتصادي داخل الوحدة؛
- عدم إجراء تعديلات أو ترميمات غير مصرح بها؛
- عدم تأجير المساحة من الباطن؛
- وتمكين المؤجر من التحقق من استمرار استيفاء اشتراطات السكن المشترك وفق الحدود التي يسمح بها القانون.
ما الذي يلتزم به المالك أو مشغل السكن المشترك؟
تقع مسؤوليات واسعة على المؤجر والمنشأة التي تدير السكن المشترك.
ومن بينها الالتزام بالحد الأقصى لعدد القاطنين المحدد في التصريح، وتسجيل العقود والبيانات، وعدم إجراء تقسيمات أو تعديلات في الوحدة دون الموافقات اللازمة.
كما يجب المحافظة على متطلبات السلامة والصيانة وتجديد المستندات والشهادات المطلوبة طوال مدة التصريح.
ويلتزم المؤجر أيضًا بوضع لوحة ظاهرة على الوحدة العقارية تتضمن بيانات المصرح له وفئة السكن المشترك باللغتين العربية والإنجليزية.
ولا يجوز للمالك إسناد تشغيل نشاط تأجير الغرف إلى شخص غير مرخص أو غير مصرح له بمزاولة النشاط.
هل يمكن الإعلان عن غرف السكن المشترك على مواقع التواصل؟
نعم، لكن الإعلان نفسه أصبح خاضعًا لضوابط.
أي إعلان تسويقي مطبوع أو رقمي يتعلق بوحدة مخصصة للسكن المشترك يجب أن يتضمن الاسم التجاري المعتمد للمنشأة ورقم التصريح.
كما يحظر الإعلان بصورة مضللة أو عرض العقار لغرض يختلف عن الاستخدام المصرح به.
لذلك، إذا وجدت غرفة عبر مجموعة واتساب أو فيسبوك أو موقع إعلانات، فمن المناسب ألا تكتفي بالسعر والصور. تحقق أيضًا من الشخص أو المنشأة التي تعرض السكن ومن وجود الصفة القانونية والتصريح المناسب.
ما مهلة توفيق أوضاع السكن المشترك القائم؟
دخل قانون السكن المشترك حيز التنفيذ في 26 أغسطس 2026.
أما الملاك والمنشآت الذين كانوا يمارسون هذا النشاط قبل بدء تطبيق القانون، فقد منحهم القانون سنة من تاريخ نفاذه لتوفيق أوضاعهم.
وبذلك تمتد المهلة الحالية مبدئيًا إلى 26 أغسطس 2027، ما لم يصدر تمديد وفق الصلاحية التي منحها القانون لمدير عام بلدية دبي، حيث يجوز تمديد مهلة توفيق الأوضاع مرة واحدة عند الاقتضاء.
لكن مهلة توفيق الأوضاع لا ينبغي فهمها على أنها تعليق لجميع الأنظمة الأخرى المتعلقة بالسلامة أو البناء أو التكدس أو الاستعمال غير المصرح به للعقار.
ما غرامات مخالفة قانون السكن المشترك في دبي؟
ينص القانون على غرامات مالية تبدأ من 500 درهم ويمكن أن تصل إلى 500,000 درهم بحسب نوع المخالفة والقرارات المنظمة لها.
وفي حال تكرار المخالفة ذاتها خلال سنة واحدة، يمكن مضاعفة الغرامة، على ألا يزيد الحد الأقصى على مليون درهم.
ولا يعني ذلك أن كل مخالفة يترتب عليها تلقائيًا الحد الأقصى للغرامة، إذ تحدد المخالفات والغرامات المقابلة لها وفق القرارات التنفيذية المعمول بها.
كما يسمح القانون باتخاذ تدابير إدارية أخرى بحسب الحالة، ومنها:
- إيقاف النشاط لمدة محددة؛
- إلغاء التصريح؛
- اتخاذ إجراءات تتعلق بالترخيص التجاري؛
- قطع بعض الخدمات عن الوحدة المخالفة إلى حين إزالة أسباب المخالفة؛
- عدم قبول تسجيل بعض العقود المتعلقة بالوحدة المخالفة؛
- أو إخلاء الوحدة المخالفة وفق الإجراء القانوني المقرر.
هل تخضع وحدات السكن المشترك للتفتيش؟
نعم.
تملك الجهات المختصة صلاحيات الرقابة والتفتيش وإجراء زيارات ميدانية دورية للتحقق من الالتزام بأحكام القانون ومتطلبات التصريح.
وقد يشمل ذلك التحقق من عدد القاطنين، وسلامة الوحدة، والتقسيمات، ومتطلبات الحريق والكهرباء، ومدى التزام المالك والمنشأة والقاطن بواجباتهم.
ولهذا تشكل التقسيمات غير المعتمدة أو التعديلات التي تؤثر في مخارج الطوارئ أو الكهرباء أو التهوية أو السلامة من الحريق خطرًا قانونيًا أكبر من مجرد كونها “تقسيمًا داخليًا” للعقار.
أين تُرفع منازعات السكن المشترك في دبي؟
أعطى القانون مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي الاختصاص دون غيره بالنظر والفصل في النزاعات المتعلقة بالحقوق والالتزامات الناشئة عن قانون السكن المشترك والقرارات الصادرة بموجبه.
وقد يتعلق النزاع ببدل الإيجار، أو إنهاء العقد، أو التأجير من الباطن، أو استرداد مقدم الإيجار، أو الإخلاء، أو عقد الإدارة، أو استمرار حق القاطن في الإقامة.
ولفهم دور الجهة المختصة وإجراءاتها بصورة أوسع، يمكن الرجوع إلى شرح مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي واختصاصاته.
ما الذي يجب على المستأجر أو المالك أو المشغل التحقق منه الآن؟
إذا كنت تستأجر غرفة أو مساحة
تحقق من هوية الجهة التي تؤجر لك، وهل هي المالك أو منشأة مصرح لها، وهل الوحدة مخصصة أصلًا للسكن المشترك، وهل ستحصل على عقد إيجار مسجل بدلًا من الاعتماد فقط على إيصالات أو رسائل غير رسمية.
إذا كنت مالكًا
راجع أي عقار يتم تأجيره بالغرفة أو المساحة أو السرير، وتأكد مما إذا كان يدخل ضمن نطاق قانون السكن المشترك. كما ينبغي مراجعة العقود القائمة إذا كانت شركة أو طرف ثالث يتولى تشغيل العقار نيابة عنك.
إذا كنت تدير النشاط
تحقق من الترخيص والتصريح، وتسجيل العقود، وضوابط الإعلان، وحدود الإشغال، ومتطلبات السلامة قبل الاستمرار في النشاط أو التوسع فيه.
الأسئلة الشائعة
س1. هل تأجير الغرف أو Bed Space ممنوع في دبي؟
لا، السكن المشترك ليس ممنوعًا بصورة مطلقة، لكنه يجب أن يتم ضمن النظام القانوني المقرر، بما في ذلك التصريح ومتطلبات الإشغال والسلامة والتسجيل.
س2. هل يستطيع المستأجر تأجير غرفة لشخص آخر؟
ليس ضمن نظام السكن المشترك لمجرد أنه مستأجر للعقار. القانون يقصر تأجير السكن المشترك على المالك أو المنشأة المصرح لها، كما يمنع القاطن من إعادة تأجير المساحة المخصصة له من الباطن.
س3. هل يحتاج السكن المشترك في دبي إلى تصريح؟
نعم. لا يجوز تخصيص وحدة عقارية للسكن المشترك إلا بعد الحصول على التصريح المطلوب واستيفاء الاشتراطات الفنية ومتطلبات الإشغال والسلامة.
س4. هل يجب تسجيل عقد غرفة السكن المشترك؟
نعم. يلتزم المؤجر بإبرام عقد مع القاطن وقيده في سجل السكن المشترك وتزويد القاطن بنسخة منه. ويمنح القانون كذلك حماية للقاطن حسن النية في حالات معينة إذا لم يتم القيد.
س5. هل الكهرباء والمياه مشمولة في إيجار السكن المشترك؟
يشمل بدل الإيجار استهلاك الكهرباء والمياه كقاعدة عامة ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، ويظل المؤجر مسؤولًا عن سداد التعرفة إلى الجهة المقدمة للخدمة.
س6. ما قيمة غرامة مخالفة قانون السكن المشترك؟
تتراوح الغرامات المنصوص عليها في القانون بين 500 و500,000 درهم. وعند تكرار المخالفة نفسها خلال سنة قد تتضاعف الغرامة، بحد أقصى مليون درهم.
س7. هل يمكن تفتيش السكن المشترك؟
نعم. يجوز للجهات المختصة إجراء الرقابة والتفتيش للتحقق من شروط التصريح، وحدود الإشغال، والسلامة، ومدى التزام المالك والمنشأة والقاطنين بالقانون.
س8. أين تُرفع منازعات السكن المشترك في دبي؟
يختص مركز فض المنازعات الإيجارية بالنظر في النزاعات المتعلقة بالحقوق والالتزامات الناشئة عن قانون السكن المشترك والقرارات الصادرة بموجبه.
هل تحتاج إلى محامي؟
خبراء دبي القانونيون بين يديك.
الخلاصة
لم يحظر قانون دبي الجديد فكرة السكن المشترك، بل نقلها من ترتيبات قد تكون غير رسمية إلى منظومة تعتمد على العقار المصرح به، والمالك أو المنشأة المخولة بالتأجير، والعقود المسجلة، وحدود الإشغال ومتطلبات السلامة.
وبالنسبة للقاطن، لم يعد السؤال فقط عن سعر الغرفة، بل عن الجهة التي تؤجرها، والتصريح، والعقد المسجل وحقوقه عند الإنهاء أو النزاع. أما المالك أو المشغل، فعليه مراجعة الترخيص والتصريح والعقود والتقسيمات والإعلانات ومدى توافق الوحدة مع الاشتراطات المعتمدة.
وإذا كان هناك بالفعل خلاف حول التأجير من الباطن أو الإخلاء أو تسجيل العقد أو حق الإقامة في الوحدة، يمكن لـ HHS Lawyers مراجعة الوضع التعاقدي والقانوني وتحديد المسار المناسب وفق قانون السكن المشترك وإجراءات المنازعات الإيجارية في دبي.
