مقدمة
يلعب الوسطاء العقاريين في إمارة دبي دوراً مهماً في سوق العقارات، حيث يتم التعويل عليهم بشكل كبير في جلب المستثمرين العقاريين من جميع أنحاء العالم. ويعتمد الوسيط العقاري في عمله على تسويق العقار والترويج له الأمر الذي يؤدي إلى إبراز ما يتمتع به السوق العقاري في دبي من خصائص تميزه عن غيره.
ونظراً لكثافة الأنشطة العقارية في دبي، فقد عملت دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ومؤسسة التنظيم العقاري الذراع التنظيمية لدائرة الأراضي والأملاك، على وضع الضوابط والأحكام والقرارات التي من شأنها أن تؤدي إلى تنظيم وضبط أعمال الوسطاء العقاريون في السوق العقاري في الإمارة، خاصة فيما يتعلق بالترويج والتسويق للعقارات، فقد يمارس الوسطاء عملية الترويج لعقارات تقع خارج دولة الإمارات العربية المتحدة، الأمر الذي يعد مخالفاً لقواعد الوساطة العقارية في الإمارة، ولذلك عملت مؤسسة التنظيم العقاري على وضع الضوابط التي تنظم عملية الترويج والتسويق للعقارات من قبل الوسطاء.
نتناول في هذه المقالة جوانب من أحكام وقواعد أعمال وسطاء عقاريون في دبي، ودور دائرة الأراضي والأملاك ممثلة في مؤسسة التنظيم العقاري في الإشراف والرقابة على عمل الوسطاء العقاريين، والحد من الممارسات غير المسموح بها في هذا المجال، وفقاً للائحة عمل الوسطاء العقاريين في دبي والتعميم الصادر في هذا الشأن.
ما المقصود بالوسيط والوساطة العقارية؟
عرفت اللائحة رقم (85) لسنة 2006 بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريون في دبي في المادة (2) منها، الوسيط العقاري (الدلال) بأنه الشخص الذي يمارس أعمال الوساطة العقارية وفقاً للأحكام الواردة في اللائحة، ويمكن أن يكون الوسيط شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً على أنه يجب على الشخص الاعتباري تعيين ممثله القانوني من الأشخاص الطبيعيين.
كما عرفت المادة (2) من اللائحة الوساطة بأنها العقد الذي يتعهد بموجبه الوسيط العقاري لشخص ما بالبحث عن طرف ثانٍ لإبرام عقد معين، وأن يقوم بالوساطة في مفاوضات التعاقد مقابل أجر. وتأسيساً على ذلك يقوم الوسيط بدور بالربط بين البائع والمشتري من خلال عقد وساطة يبرمه مع أحدهما ليباشر نيابة عنه عملية المفاوضات بشأن إبرام عقد عقاري.
ولم تكن مزاولة أعمال الوساطة العقارية أمراً متروكاً دون قيود، إذ يجب تنظيم العمل في هذا الشأن، وطبقاً للائحة تنظيم عمل الوسطاء العقاريون في دبي، فإنه لا يجوز مزاولة نشاط الوساطة في المعاملات العقارية في دبي من أي شخص، بل يجب أن يكون من يزاول هذه الوساطة مرخصاً له بذلك من قبل الجهات المختصة في الإمارة، ومقيداً في سجل الوسطاء العقاريون لدى دائرة الأملاك والأراضي في دبي، غير أنه يجوز مزاولة نشاط الوساطة من الأشخاص ذوي الخبرة المسجلين بالقائمة، وإن كانوا غير مرخصين من الجهات المختصة، شريطة أن يتم استثنائهم من شروط التسجيل واعتمادهم من رئيس دائرة الأراضي والأملاك.
استشارة لمده 15 دقيقة مجانا [ اضغط هنا] او من خلال [الواتساب من هنا]
هل تريد استشارة محامي عقارات ؟
خبراء دبي القانونيون بين يديك.
شروط التسجيل في سجل الوسطاء
وفقاً للمادة السادسة من لائحة تنظيم أعمال الوسطاء العقاريون في دبي، فإنه يجب على الأشخاص – باستثناء ذوي الخبرة المعتمدين من الرئيس- الذين يرغبون في مزاولة نشاط الوساطة في إمارة دبي، أن يتقدموا بطلب للقيد في سجل الوسطاء العقاريين، على أن يرفق مع الطلب المستندات التالية:
- رخصة تجارية صادرة من الجهات المختصة وسارية المفعول.
- شهادة عضوية في غرفة صناعة وتجارة دبي.
- صورة من جواز مقدم طلب الترخيص سواءً كان للمؤسسات الفردية أو الشركات.
- صورة طبق الأصل من شهادة ملكية المحل المراد مزاولة نشاط الوساطة فيه أو صورة من عقد إيجار المحل.
- شهادة حسن السيرة والسلوك لصاحب المؤسسة والمدير أو المدراء المسؤولين للشركة.
- يجب ألا يكون قد حكم على أياً من مدراء الشركة أو أحد الشركاء المفوضين بإدارتها، في جريمة مخلة بالشرف والأمانة، أو سبق إعلان إفلاسهم.
- يشترط الحصول على شهادات إكمال دورات متخصصة في مجال العقارات، وذلك ضمن برنامج تأهيل شركات ومؤسسات الوساطة العقارية الذي اعتمدته دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
- اجتياز الامتحان الخاص بمهنة الوساطة العقارية المعد من قبل دائرة الأراضي والأملاك.
ما هي واجبات الوسيط العقاري؟
نصت لائحة تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في دبي على عدد من الواجبات التي يجب على الوسيط العقاري الالتزام بها، وإلا عرض نفسه للعقوبات المقررة لمخافة أي واجب. وجاءت هذه الواجبات كما يلي:
- يجب على الوسيط العقاري إعداد سجل خاص به يثبت فيه جميع المعاملات العقارية التي تمت بواسطته، مع الاحتفاظ بالأوراق والوثائق المتعلقة بها، وتسليم صورة طبق الأصل منها لمن يطلبها من المتعاقدين.
- يجب على الوسيط تقديم كافة البيانات والإحصاءات والمعلومات المتعلقة بنشاط الوساطة، متى ما طلبت منه دائرة الأراضي والأملاك ذلك.
- يجب على الوسيط اطلاع من يمثله على جميع تفاصيل المفاوضات التي قام بها، ومراحل الوساطة، واطلاع المتعاقد الآخر على الأمور الجوهرية المتعلقة بموضوع الاتفاق.
- يجب على الوسيط الالتزام بعدم إبرام أي صفقة تخالف النظم والقوانين السارية بالإمارة.
- لا يجوز للوسيط العقارية أن يقيم نفسه باعتباره طرف ثالث في العقد الذي يكون وسيطاً في إبرامه، إلا إذا أجاز له العاقد، فإذا اجيز له ذلك لا يستحق أجراً في هذه الحالة.
- يكون الوسيط في حكم الأمين على الأوراق المالية والمبالغ والسندات وأي أشياء تم تسليمها له، من أياً من الطرفين لحفظها أو لتوصيلها إلى أحد الطرفين، ويجب عليه تسليمها طبقاً لما اشترط عليه، وتسري عليه في هذا الشأن قواعد الأمانة المعمول بها في الإمارة.
- يكون الوسيط مسؤولاً عن أي أضرار أو خسائر تلحق بأحد المتعاقدين أو كلاهما نتيجة لقيامه بعمله عن طريق الخداع أو الغش أو دون مراعاة للأصول الواجب اتباعها طبقاً لأحكام هذه اللائحة، أو مقتضيات ميثاق الشرف.
- يسقط حق الوسيط العقاري في المطالبة باسترجاع النفقات التي دفعها، أو في الأجر إذا عمل لمصلحة الطرف الآخر بما يخالف التزاماته تجاه من يمثله، أو قبل من المتعاقد الآخر وعداً بالحصول على منفعة ما في ظروف لا تسمح فيها قواعد ميثاق الشرف وحسن النية بقبول هذا الوعد.
تعرّف أيضاً على: أهمية الاستعانة بـ محامي عقارات ابوظبي
الوسطاء وإشكاليات التسويق والترويج
طبقاً للائحة تنظيم سجل عمل الوسطاء العقاريين، فإن نطاق ممارسة نشاط الوساطة من مكاتب الوسطاء المسجلين بالقيد لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، يقتصر فقط على إمارة دبي ويجب ألا يتعداها، وقد لاحظت مؤسسة التنظيم العقاري أن بعض الوسطاء العقاريين درجوا على الترويج والتسويق لعقارات تقع خارج دولة الإمارات العربية المتحدة، مما يعد مخالفة لقواعد الوساطة في الإمارة.
وتأسيساً على ذلك فقد أصدرت مؤسسة التنظيم العقاري التعميم رقم (01) لسنة 2021، فيما يتعلق بالتسويق والترويج للعقارات التي يكون مقرها خارج دولة الإمارات العربية المتحدة. وقد تم توجيه التعميم لكافة مكاتب الوسطاء العقاريون في دبي، وتمت احاطتهم علماً بأنه وفي إطار حماية حقوق المشترين والمستثمرين، ومن منطلق تنظيم عمليات التسويق والترويج للعقارات، فإن نشاط مكاتب الوساطة العقارية يقتصر في الترويج والتسويق والوساطة في بيع العقارات المسجلة في إمارة دبي، ولا يحق للوسيط العقاري القيام بعملية التسويق والترويج لعقارات يقع مقرها خارج الدولة.
فالترويج والتسويق لأي عقار يقع خارج الدولة، إنما يقتصر نشاطه على مكاتب التمثيل العقاري التي تكون مالكة للعقارات بنفسها وترغب في الترويج والتسويق لها في دبي. ونوه التعميم الصادر من مؤسسة التنظيم العقاري جميع الوسطاء العقاريين بضرورة الالتزام بما جاء في التعميم من موجّهات، وفي حال مخالفتها سوف تتخذ الإجراءات القانونية المتبعة بهذا الخصوص في مواجهة من يخالف التعميم.
خاتمة
يتبين مما سبق أن المشرّع في دبي أولى نشاط الوساطة العقارية عناية خاصة، فوضع له إطاراً تنظيمياً واضحاً يحدد شروط الممارسة وحدودها وواجبات القائمين بها، بما يحقق التوازن بين حماية المستثمرين وتنظيم السوق العقاري وتعزيز الثقة في معاملاته. ولما كانت المسائل المرتبطة بالوساطة العقارية والتسويق العقاري وما قد يثور بشأنها من مخالفات أو مسؤوليات قانونية تحتاج إلى فهم دقيق للتشريعات واللوائح المنظمة، فإن الاستعانة بمختص قانوني تظل خطوة مهمة لضمان سلامة الإجراءات وحماية الحقوق. وللحصول على استشارة قانونية متخصصة في هذا المجال، يمكنكم التواصل مع مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية ، للحصول على الدعم القانوني المناسب.
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط): 971521782469
هل تريد استشارة محامي عقارات ؟
خبراء دبي القانونيون بين يديك.
الأسئلة الشائعة
من هو الوسيط العقاري وفقاً للتشريعات المنظمة في دبي؟
الوسيط العقاري هو الشخص الطبيعي أو الاعتباري المرخّص له بمزاولة أعمال الوساطة العقارية والمسجل في سجل الوسطاء العقاريين لدى الجهات المختصة في دبي، ويتولى التوسط بين الأطراف لإبرام التصرفات العقارية مقابل أجر.
هل يجوز لأي شخص ممارسة نشاط الوساطة العقارية في دبي؟
لا، لا يجوز ممارسة نشاط الوساطة العقارية في دبي إلا بعد استيفاء شروط الترخيص والتسجيل في سجل الوسطاء العقاريين، وفقاً للضوابط والاشتراطات المعتمدة من دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري.
ما أبرز التزامات الوسيط العقاري في دبي؟
يلتزم الوسيط العقاري بحفظ السجلات والوثائق الخاصة بالمعاملات، وتقديم البيانات المطلوبة للجهات المختصة، وإحاطة الأطراف بكافة التفاصيل الجوهرية، والامتناع عن إبرام أي صفقة مخالفة للقوانين، مع الالتزام بالأمانة وحسن النية في جميع مراحل الوساطة.
هل يجوز للوسيط العقاري في دبي تسويق عقارات تقع خارج دولة الإمارات؟
الأصل أن نشاط مكاتب الوساطة العقارية المسجلة في دبي يقتصر على الترويج والتسويق والوساطة في بيع العقارات المسجلة داخل الإمارة، ولا يجوز لها تسويق عقارات تقع خارج الدولة، وذلك وفقاً للضوابط والتعاميم التنظيمية الصادرة في هذا الشأن.
ما المسؤولية المترتبة على مخالفة الوسيط العقاري لواجباته؟
قد تترتب على مخالفة الوسيط العقاري لالتزاماته مسؤولية قانونية وتنظيمية، بما في ذلك مساءلته عن الأضرار والخسائر الناجمة عن الغش أو الخداع أو مخالفة الأصول المهنية، فضلاً عن اتخاذ الإجراءات القانونية والإدارية بحقه.
