مقدمة
تعتبر صياغة عقود البيع واحدة من الأمور الجوهرية التي لا يمكن الاستغناء عنها فيما يتعلق بتنظيم عملية البيع والشراء بين البائع والمشتري، حيث يقوم الطرفان بمقتضى العقد بالاتفاق على الآلية والبنود التي سيتم من خلالها تنازل البائع عن ملكيته لصالح المشتري.
قد عرفت المادة (125) من قانون المعاملات المدنية العقد بأنه ارتباط الإيجاب الصادر من أحد المتعاقدين بقبول الآخر وتوافقهما على وجه يثبت أثره في المعقود عليه ويترتب عليه التزام كل منهما بما وجب للآخر.
وتتمثل أركان عقد البيع كأي عقد آخر, بالرضا والمحل والسبب، وبالتالي فإن عدم وجود أحد هذه الأركان يعني بطلان العقد، كونها أركان تحكم الحالة القانونية القائم عليها العقد، بالعقود المبنية على إكراه أو تدليس هي عقود باطلة.
كيف يتم صياغة عقود بيع العقارات في دبي؟
حددت دائرة الأملاك والأراضي في دبي في قرارها الصادر في عام 2014 الطريقة التي يتم من خلالها صياغة عقود بيع العقارات حيث قضت بتوحيد عقود البيع والشراء بالإضافة لعقود الوساطة العقارية وألزمت المتعاملين في السوق العقاري في الإمارة بتطبيق هذه القواعد.
كيفية صياغة عقد بيع عقار وفق النموذج المعتمد من قبل دائرة أملاك وأراضي دبي
وفق النموذج المعتمد من دائرة الأملاك والأراضي فإن العقد مؤلف من ثلاثة أجزاء، حيث يعنى الجزء الأول من العقد بالبيانات المتعلقة بالعقار بالإضافة للبيانات المالية وبيانات الرهن.
نبدأ أولاً بالبيانات المتعلقة بالعقار والتي هي :
- رقم الأرض.
- حالة العقار.
- رقم شهادة الملكية.
- نوع المنطقة.
- رقم العقار ونوعه وموقعه.
- اسم المشروع.
- اسم المطور الرئيسي ومرفق عدم ممانعة منه.
- المساحة.
- رقم المجمع.
- نوع الاستخدام.
- نوع البيع.
البيانات المالية المتعلقة بالعقار:
- القيمة الأصلية للعقار.
- قيمة عقد البيع.
- المبلغ المدفوع.
- المبلغ المتبقي.
- رسوم الصيانة السنوية.
بيانات الرهن:
- الراهن.
- قيمة الرهن.
- المبلغ المدفوع.
- مدة العقد ودرجته.
- مرفق عدم الممانعة.
يتضمن الجزء الثاني من العقد البيانات المتعلقة بالأطراف (البائع والمشتري) ، وهي البيانات التالية:
- أسماء مالك العقار والمشتري.
- الجنسية.
- الانتهاء.
- صندوق البريد.
- رقم بطاقة الهوية.
- رقم الجواز.
- رقم الهاتف الجوال.
- الهاتف.
- الفاكس.
- البريد الالكتروني.
- العنوان.
الجزء الثالث من العقد يتضمن الشروط والأحكام
كون النموذج معتمد من دائرة الأملاك والأراضي فهذا لا يعني عدم تمكن أطراف العقد من إضافة شروط وأحكام جديدة للعقد، حيث يمكن لهم ذلك شريطة أن لا تتعارض مع الشروط المذكورة في النموذج.
استشارة محامي عقاري دبي 15 دقيقة مجانية [ اضغط هنا] او من خلال [الواتساب من هنا]
هل تريد استشارة قانونية ؟
خبراء دبي القانونيون بين يديك.
شروط وأحكام عقد البيع
- يعدّ توقيع الطرف الأول (أي البائع) إقراراً منه بأنه المالك الحصري للعقار أو الوكيل القانوني للمالك بموجب وكالة قانونية مصدقة أصولاً.
- يمكن للطرفين الاتفاق على اعتبار أية شروط أو بنود واردة في أي وثيقة أخرى أو عقد آخر على نحو مخالف لما هو متفق عليه صراحة في هذا العقد غير نافذة بحق طرفي هذا العقد، ولا ترتب أية حقوق أو التزامات لأي طرف تجاه الآخر.
- يلتزم البائع بتقديم كافة المستندات والأوراق الدالة على الملكية بالإضافة لتعهده بإتمام جميع الإجراءات المتعلقة بنقل ملكية العقار لدى دائرة الأراضي والأملاك باسم المشتري فور قبض الثمن المتفق عليه.
- يقوم الطرفان بتحديد الموعد الذي يتم فيه نقل ملكية العقار.
- في حالة تعديل المواعيد الواردة في هذا الاتفاق، فإن ذلك يجب أن يكون بتوافق الطرفين وهو اتفاق يجب أن يكون مكتوباً وموقعاً من الطرفين أو من يمثلهما.
يتعين على المشتري سداد ثمن العقار على النحو التالي:
- شيك تأمين (عربون) يحرر باسم البائع عند توقيع الاتفاقية.
- يتم دفع المبلغ المتبقي من قيمة العقار بموجب شيك يتم تحريره عند تسجيل العقار باسم المالك.
- يتم الاحتفاظ بشيك التأمين على سبيل الأمانة، حيث لا يجوز التصرف فيه أو صرفه دون الحصول على أمر خطي بذلك من البائع والمشتري، وفي حالة الخلاف بينهما فإنه لا يجوز إعادة المبلغ لأي من الطرفين إلا بعد الحصول على أمر قضائي يقضي بتحديد الطرف المستحق لمبلغ التأمين.
- في الحالة التي يتم فيها توقيع العقد على أساس تمويل مالي محتمل للمشتري، فيجب على المشتري تقديم طلب خطي الحصول على التمويل.
- في الحالة التي لا يتمكن فيها المشتري من الحصول على القرض المالي ، يعتبر هذا العقد لا غياً وعندها يجب إعادة شيك التأمين إلى المشتري.
- في الحالة التي لا يتمكن فيها المشتري من تسديد كامل المبلغ كما هو متفق عليه أو عجز عن إتمام عملية البيع في الموعد المتفق عليه لأسباب غير خارجة عن إرادته، حينها يكون للبائع الحق في فسخ العقد والحصول على العربون، طالما أن فسخ العقد تم بسبب مخالفة المشتري للشروط المتفق عليها، باستثناء الحالة التي يتفق فيها الطرفان على تعديل تلك المواعيد.
- يتعهد البائع بتسليم العقار المشتري بتاريخ نقل الملكية على الحالة التي كان عليها العقار عند إبرام العقد، بالإضافة إلى الشيكات أو المبالغ النقدية الناشئة عن عقود الإيجار إن وجدت.
- في الحالة التي يتراجع فيها البائع عن البيع لأسباب ليست خارجة عن إرادته، حينها يكون المشتري فسخ عقد البيع واسترداد عربون الشراء مع مثل قيمته يدفعها البائع على سبيل التعويض باستثناء الحالة التي يتفق فيها الكرفان على تجديد المواعيد.
للمزيد راجع مقال: الانسحاب من عقد شراء العقار في دبي.
- يمكن للطرفين الاتفاق على اعتبار ثمن عقد البيع الوارد في الاتفاقية نهائيا غير قابل للتعديل بالزيادة أو النقصان مهما طرأ من تقلبات في أسعار السوق.
- يتعهد البائع بتسوية جميع وأية مستحقات، ضرائب وغرامات أو رسوم على العقار مستحقة إلى المطور أو إلى أية جهة كانت حتى تاريخ نقل الملكية.
- إقرار البائع بأن العقار محل عقد البيع ليس محلاً لأية عقود إيجار أو قيود تحول دون استفادة المشتري منه.
- إقرار البائع بأن العقار محل العقد خالٍ من أية نزاعات، رهون عقارية، ديون أو أية حقوق أو مطالبات خفية مستحقة للغير.
- إقرار المشتري بأنه عاين العقار موضوع العقد معاينة نافية الجهالة على الطبيعة ووافق على شرائه بحالته الراهنة.
- النزاعات العقارية الناشئة بخصوص تنفيذ العقد أو تفسيره يتم حلها ودياً بين الطرفين خلال سبعة أيام من تاريخ إخطار أحد الطرفين للآخر بقيام ذلك النزاع، وفي حالة عدم تسوية النزاع ودياً فإنه يحال إلى المحاكم المختصة في إمارة دبي ويعتبر عنوان كل من الطرفين في هذا العقد موطنا مختاراً له.
- يعتبر توقيع الطرفين على العقد بمثابة إقرار منهما بإحاطتهما بكل الشروط الواردة فيه وموافقتهما عليها.
- يتم اعتماد النص العربي في حال حصول أي تعارض أو اختلاف في التفسير بين النص العربي والنص الأجنبي.
تصفح أيضاً: إخلال المشتري بسداد الأقساط العقارية.
خاتمة
إن صياغة عقد بيع عقار في دبي بصورة دقيقة وواضحة ليست مجرد إجراء شكلي، بل هي ضمانة قانونية أساسية لحماية حقوق البائع والمشتري وتفادي المنازعات المحتملة مستقبلاً. وكلما كان العقد مُعدّاً وفق النموذج المعتمد ومبنياً على شروط مدروسة ومحددة، كانت عملية البيع أكثر أماناً واستقراراً من الناحية القانونية. لذلك، فإن الاستعانة بجهة قانونية متخصصة عند إعداد أو مراجعة عقد بيع العقار تُعد خطوة ضرورية لضمان سلامة الإجراءات وحماية المصالح. وللحصول على استشارة قانونية متخصصة أو المساعدة في صياغة عقد بيع عقار في دبي، يمكنكم التواصل مع مكتب أتش أتش أس للخدمات القانونية ، للحصول على الدعم القانوني المناسب.
إدارة البحوث والنشر
أتش أتش أس للخدمات القانونية ش م ح.
دولة الإمارات العربية المتحدة.
للاستعلام عن الخدمة:
واتس اب (كتابة فقط): 971521782469
هل تريد استشارة قانونية ؟
خبراء دبي القانونيون بين يديك.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
1) ما أهم البيانات التي يجب أن يتضمنها عقد بيع العقار في دبي؟
يجب أن يتضمن العقد بيانات العقار الأساسية، والبيانات المالية المتعلقة بقيمة البيع والمبالغ المسددة والمتبقية، إضافة إلى بيانات الأطراف، وأي معلومات خاصة بالرهن إن وجدت.
2) هل يجوز إضافة شروط خاصة إلى عقد بيع العقار المعتمد في دبي؟
نعم، يجوز للطرفين إضافة شروط وأحكام خاصة، بشرط ألا تتعارض مع النموذج المعتمد من دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو مع القواعد القانونية النافذة.
3) ماذا يحدث إذا لم يتمكن المشتري من الحصول على التمويل العقاري؟
إذا كان التعاقد معلقاً على الحصول على التمويل، ولم يتمكن المشتري من الحصول عليه وفق الضوابط المتفق عليها، فيُعد العقد لاغياً، ويُعاد شيك التأمين إلى المشتري.
4) ما التزام البائع قبل نقل ملكية العقار؟
يلتزم البائع بتقديم المستندات الدالة على الملكية، واستكمال إجراءات نقل الملكية، وتسوية المستحقات والرسوم والغرامات المتعلقة بالعقار حتى تاريخ نقل الملكية، ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
5) كيف يتم التعامل مع النزاعات الناشئة عن عقد بيع العقار؟
تبدأ المعالجة بمحاولة التسوية الودية بين الطرفين خلال المدة المحددة في العقد، وإذا تعذرت التسوية، يُحال النزاع إلى المحاكم المختصة في إمارة دبي وفقاً لما ينص عليه العقد والقانون.
